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【楼盘测评】傻眼！经开C位，得房率140%，这个盘刷新了我对得房率的认识！
01PART看点预览
1、南天金源楼盘的基本信息介绍
02PART简评
朝阳新城的新力洲悦；高新的万科海上传奇；九龙湖的明园九龙湾，每每提及一个片区高层的二手房价天花板楼盘的时候，总会想起这些名字。
那经开区的天花板是谁，除了别墅产品，高层的房子找来找去，好像并没有特别突出的楼盘，真要说谁的价格最贵，估计就是南天金源了。
江西坤佳，一个福建背景名不见经传的开发商，实在是找不到太多关于它的资料。不过能开发一个58万方的大盘，口碑还不错，还是有两把刷子的。
24栋房子里有9栋给了经开区的公务员团购，所以这个小区有个可爱的名字——公务员小区。
2014年10月开启认筹，首开均价大概7500元/平，后面一路水涨船高。16年4月破8千，四个月后就暴涨到9500元/平起，18年上半年清盘的价格已经破万。
后面该小区的二手房价一路上扬，今天我们就去看看南天金源这个看似低调的楼盘为啥能卖出经开区第一档的二手房价。
03PART测评主体
通勤时间
南天金源目前离最近的地铁一号线双港站2.2公里，只能通过公交或者其他方式换乘，不是特别方便。
未来地铁五号线富樱花路站规划如果落地，大约700米的距离会成为新选择。
地段概述
通过双港西大街能快速通达城外和地铁站，通过桂苑大道直通一环路也只有2公里的路程，地理位置在整个经开区算是第一档的。
项目基础信息
2、共24栋住宅，有高层、小高层、别墅3、总共4774户，车位3452个（地上302个，地下3150个），车位比1：0.72，非机动车位3430个。
4、容积率2.3，绿化率35% 5、物业为南昌市天安物业，物业费高层1.8元/平，别墅2.6元/平
产品信息
南天金源79平三房两厅一卫
79平的三房两厅一卫户型，跟市面上100平左右的房子没什么区别。北中端入户，有一个入户花园，一侧是厨房，另一侧是采光大玻璃。
这个户型的设计，说实话是比较早期的，按照现在的眼光看不甚合理，而且两个次卧的采光都不是很好，品字楼的设计，中间户突出在外面。
右边的卧室两扇窗会有更好的通风和采光，不过可利用的墙面面积少了。另外和众多连廊南侧的户型一样，私密性略差一些。
整个布局比较方正，只有两开间朝南，三个卧室分居三个方位。
但是做到了一个全南采光，两个半南采光。卫生间还是明卫，北侧的连片透视玻璃也多，整个房子的采光还可以。
南阳台的尺寸还不错，79平户型能做到这个样子，小侠只能喊666了。
南天金源89平三房两厅两卫
89平的户型就更加出色了。如果不事先告诉我产证面积，我会以为这是115平级的户型。三房两厅两卫还+一个书房，真是恐怖如斯。
虽然户型图上是书房，实际只能作为一个储物间，没有自然采光，也不会有人把书房放在玄关处吧，那不是书房，那是门卫！如果改造成走入式衣帽间，我相信女主人是没有理由拒绝的。
南北双阳台全通透布局，客餐厅高频生活区位列中间，居住区分居两侧，可以尽量减少彼此间的打扰。
89平的双明卫设计，绝对的市场宠儿。不足的地方是厨房和公卫的尺寸偏小，不过想想总之89平咯，还要啥直升机啊。
三个卧室的尺寸都比想象中的大，小侠真的很纳闷，这种房型是怎么被批复下来的。我请求所有所有的楼盘都向它学习，答应我，可以吗？（如今这个年代是批不到了，规划设计越来越严格）
南天金源118平四房两厅两卫
118平户型，小侠的梦想户型，别的地方起码140+才能做到的东西，南天金源118平就做到了。
四开间朝南布局，三房朝南，南北双阳台全通透户型。我想要的模样它都有。
16平的南向阳台，25平的主卧，四个卧室全是10平+，天那个天，这是开了外挂吧。
厨房面积也不小，客餐厅42个平方，谁能帮小侠算下这个房子的得房率，我已经被震惊得点不动计算器了。
美中不足的地方是所有房间都没有飘窗，另外公卫是暗卫，除非往阳台区打通，扩大公卫的面积。那阳台的面积就会缩小，勉强做个洗衣间吧。
南天金源别墅户型
内心有点膨胀的我找到了一张南天金源别墅的户型图，解析啥的就算了，反正就是各种大大大。
等哪天小侠买得起这种房子的时候再来细聊，不然没有底气。
其实南天金源还有一些小高层有顶复房源，也有一些其他的户型。总体来说得房率都非常棒，在这一点上，必须给这个楼盘点赞。
这个楼盘能卖经开区的二手标杆价，根本原因就是这个。
BUT，小侠还是觉得有点过高了，相比对斜对面的万科金域国际，南天金源的二手房大概要贵2000一个平方，基本把得房率高的赠送部分的价值都计算在内了
所以，小侠要告诉大家一个道理，遇到了得房率高房型的房子，你就从了吧。不管从生活居住舒适度还是未来二手房市场的价值方面考虑，都值得拥有。
楼盘实景体验
南天金源从鸟瞰图看，高层住宅在北侧，小高层和别墅在南侧。高层中间有一长条面积超大的小区内水景园林，这么大体量的公园还是比较少的。
小区东北侧有个商业中心，东南侧有个幼儿园，小侠从西门进入小区。
西北侧的部分楼栋是抬高设计，商街底铺基本都是空置的。跟着中介小哥进入小区，门禁管理还算严格。
小区内的园林修整的比较齐整，通行道路是沥青路面，非常宽。
随便找了套小户型房源进入，套内面积确实恐怖。比看户型图感触还深，89平户型给人一种120平房子的感觉。
房子正北面可以看到旭辉综合体地块，南面可以看小区园林，蛮霸气的。画面远处的建筑垃圾堆放处堆积如山，一看就是大体量楼盘。
这么多年过去了，整体外立面从远处看，观感还不错。
小区南侧的小高层是整个小区单价最高的一个区域，往别墅区走，路边的园林就进入了放养状态。
大家伙来看看南天金源的别墅区，我的亲娘诶，这到底是谁设计的，年度最丑别墅有没有。放在10年前的小侠老家，估计都没人看的上。
其实别墅的房型是不错的，可是这色泽，实在是辣眼睛。
有些高层的一楼居然还带负一层地下室，采光天井面积挺大的，就是私密性就没得保证了。
再来一张小区的形象照，这么多年过去了，颜值还是不错的。
小侠对南天金源最满意的就是他的园林了，很是霸气，好久没见过这么大的小区内园林了。还有大面积的水景，在水景中堆砌景观石，在现在看来是比较奢侈了。
不过当年地产开发的利润不像如今这么“紧凑”吧，园林的维护还行吧，这个水色有些不佳，只能说是一般般了。另外有一处建筑垃圾堆放处，没有处理。
整个小区的入住率还可以，在儿童游乐区有挺多孩子聚在一起玩耍。
最后被“盛情邀请”去了一套精装好的房子，进门看的第一眼，满满的房贩子风。
从房子侧面可以看到双港西CBD的全貌，万科、绿地、中海、中荣四大金刚都在眼前。
最后谈下南天金源的二手房价。虽然在网上看着均价是1.4万+左右，但是实地去看，小户型毛坯普遍要1.5万+，那套带装修疑似房贩子房源报价接近1.7万，完全刷新了我的认知。
楼盘斜对面的万科金域国际大概1.2万左右，绿地悦公馆大概1.1万左右，中海锦城在售房源也就1.2万左右，未来旭辉地块全面面世，1.25万的限价有可能会成为片区天花板价。
所以南天金源二手房价保持高位的压力还是蛮大的。
04PART周边配套
学区配套
商业配套
南天金源卖出高价的另外一个原因就是位置相对不错。处于各种配套的中心位置。经开区少有的几个商业综合体，正好分布在项目周边。
周边自然环境
周边的环境面貌是项目的短板，绿化公园比较少，工业和住宅区较多。遛娃和散步的最佳去处应该是小区里面。
未来项目对面的综合体弄好，会有一个公园和文体中心，整体面貌会有所改善。
05PART总结
3、车位配不高
适宜人群
南天金源因为单价较高，评估价又不高，所以首付比例会比较高。比较适合手上首付充足，月供不希望太多的客户。
南天金源在业主间的口碑比较好，很多业主的亲戚朋友会选择购买这个盘，然后在红谷滩、经开工作，希望有成熟配套的家庭，可以考虑这个楼盘。
钟意大水景园林、希望学校就在家门口的客群也会对这个楼盘高看一眼。
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