未签订前期物业服务合同，能否拒交物业费？

★岑景源 广东南天明律师事务所

案情

       2008年3月1日，甲公司与乙公司签订《前期物业服务合同》，约定：甲公司为乙公司开发建设的某住宅小区提供物业服务，按照每月2元/平方米的标准计算；小区业主应于每月15日前交纳当月物业服务费，逾期交纳的应按欠费总额的千分之五按日支付违约金。

丙购买了该小区内的房屋，为该小区业主之一，但丙一直未与甲公司签订物业服务合同。自2014年3月1日起，丙拒绝向甲公司缴纳物业服务费。甲公司于2015年7月7日向丙邮寄缴费通知书，但丙收到缴费通知书后仍拒绝缴交相关费用。后甲公司向法院提起诉讼，要求丙支付2014年3月1日至2015年7月31日期间的物业服务费及相应的违约金。

诉讼期间，丙主张其与甲公司之间不存在物业服务合同关系，故无需支付物业服务费，更无需支付违约金。

分析

一、丙与甲公司之间是否存在物业服务合同关系？

       物业服务企业提供的物业服务具有公共性和整体性。物业服务企业不可能只对某一部分的物业提供服务，而不对另一部分的物业提供服务，其服务的对象只能是整个小区内的物业。因此，只要甲公司为某住宅小区提供了物业服务，而丙所有的房屋属于小区内的物业之一，那么丙事实上就已经接受了甲公司提供的物业服务。即使丙与甲公司之间没有签订书面的物业服务合同，双方之间也已经形成了事实上的物业服务合同关系。

二、丙是否应向甲公司支付物业服务费？

     《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”

      《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”

       根据上述规定可知，在前期物业服务阶段，签订《前期物业服务合同》的主体应当是物业服务企业与房地产开发商，并非物业服务企业与业主。购房者在购房前应当了解《前期物业服务合同》的内容，如不认可其中条款，可以选择不买房。如购房者选择买房，则可视为其已经认可了《前期物业服务合同》的条款。

因此，《前期物业服务合同》是物业公司向全体业主收取物业服务费的法律依据。在前期物业服务阶段，只要物业服务企业与房地产开发商签订了《前期物业服务合同》，物业服务企业向业主收取物业服务费就有了法律保障，《前期物业服务合同》对所有业主均产生相应的法律效力，业主应当根据《前期物业服务合同》中对物业服务的提供者、收费标准等的约定向物业服务企业支付物业服务费。至于物业公司是否与业主另外签订物业服务合同，实际上并不影响其收费的合理性。

       据此，只要甲公司已按照合同约定为小区提供了相应的物业服务，丙作为小区的业主之一，不论其是否与甲公司签订物业服务合同，均应当按照《前期物业服务合同》的相关约定支付物业服务费。

三、丙是否应向甲公司支付违约金？

       因甲公司与乙公司签订的《前期物业服务合同》对业主逾期支付物业服务费的违约金进行了约定，故按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该约定理应同样对全体业主产生约束力。因此，丙无故拖欠物业服务费，应当承当相应的违约责任，向甲公司支付违约金。但是，因《前期物业服务合同》约定的日千分之五的违约金标准已经明显高于甲公司的实际损失，故丙有权根据合同法的有关规定请求人民法院予以适当减少。

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