工作之纲！一份住宅《物业服务合同》范本

物业服务合同

甲方：上海市长宁区某业主大会

业委会主任：               

地    址：                     

联系电话：                  

乙方：上海某物业有限公司

法定代表人：         

资质等级：           ，证书编号：          

地    址：    

联系电话：               

甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就  某小区  （物业名称）的物业管理服务事宜，订立本合同。

第一条 本合同所涉及的物业基本情况 

物业名称：某花园（一、二、三期公寓、别墅）

物业类型：普通商品住宅（高层公寓、低层别墅） 

座落位置：  长宁  区   黄金城道  路  

四至范围（规划平面图）：

东至：张虹路   西至：姚虹东路       南至：古羊路    北至：黄金城道

 总建筑面积： 76488.92 平方米；

住宅73306.52平方米（其中高层底楼6589.19平方米，高层2楼及以上58523.93平方米，别墅8193.4平方米）；

商业会所：3182.4平方米

物业构成见附件一，物业规划平面图见附件二。

第二条 乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项。

（一）物业共用部位的维护和管理；包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院、地下车库、储物室（单项维修材料费500元以下从物业管理费中支出，单项维修材料费500元以上含500元经业委会确认后从维修基金中支出）；

（二）物业共用设施设备的日常运行、维护和管理；包括：共用的上下管道、落水管、污水管、共用照明、楼内消防设施设备、电梯、配电站、水泵站、景观设施循环泵（设施设备零配件、损耗件均在物业管理费中支出；单项维修材料费200元以下从物业管理费中支出，单项维修材料费200元以上含200材料费元从维修基金中支出）；

（三）公共绿化养护服务；包括：中央绿地景观设施、池塘、亭台（单项维修材料费200元以下从物业管理费中支出，单项维修材料费200元以上含200元从维修基金中支出）；

（四）物业公共区域的市政公共设施和附属建筑物养护服务；包括：道路、室外上下水管道、污水处理泵站、自行车库、停车场、垃圾压缩处置站（单项维修材料费500元以下从物业管理费中支出，单项维修材料费500元以上含500元从维修基金中支出）；

（五）公共秩序的维护服务；包括车辆停放监管、安全监控、巡视、主出入口执勤；

（六）公共环境卫生保洁服务：包括共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、电梯桥厢清洁；

（七）物业使用禁止性行为的管理；

（八）物业其他公共事务的管理服务；

（九）业主委托的其他物业管理服务事项。

第三条 物业专有部分的自用部位、自用设备损坏时，业主、物业使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由业主、物业使用人承担。

第四条 甲方按规定向乙方提供位于黄金城道  路  (建筑面积 /  平方米)的房屋暂时作为物业管理办公用房,在合同履行期间供乙方无偿使用。

第五条 乙方提供的物业管理服务内容和标准应符合下列约定：

（一）物业综合管理服务，详见附件三；

（二）物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护，详见附件四；

（三）公共绿化养护服务，详见附件五；

（四）物业公共区域的清洁卫生服务，详见附件六；

（五）公共秩序的维护服务，详见附件七；

（六）物业使用禁止性行为的管理，详见附件八；以上（一）—（五）项均参照《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》，并结合本小区实际情况，作适应本小区的服务标准。

第六条 甲、乙双方办理物业查验、登记手续，对相关资料予以确认。具体内容详见附件九。

第七条 乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费。

（一）住  宅：

高层2楼及以上2.45  元/月·平方米（底层_2.05_元/月·平方米）；

（二）别墅：_4.48 _元/月·平方米

（三）会所：  3.2 元/月·平方米

第八条 自本合同生效之日的当月起发生的物业服务费用，由业主承担；业主应依照本合同第七条约定的标准向乙方交纳物业服务费。

合同期内如遇市政府规定的政策性上调用工等服务成本，造成乙方成本费用增加，难以承受的，双方另行协商。

第九条  乙方按  包干制 收费形式确定物业服务费用。

由业主向乙方支付本合同第七条约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。

第十条 物业服务费用（物业服务资金）按 季 （年/季/月）交纳，业主应在 每季末25日 （每次缴费的具体时间）履行交纳义务。

逾期交纳的，违约金的支付约定如下：按银行同期活期存款利息计算。

第十一条  停车场收费按沪长虹城园[2014]第005号《虹桥城市花园停车管理规范》的标准严格执行，如有新规则出台，则根据新规则标准执行。

第十二条 业主或物业使用人对车辆停放有保管要求的，与乙方另行约定，但不可与现行《停车管理规范》的停车管理办法有冲突。

第十三条 本物业管理区域内的全体业主所有的可以用作经营的场所及相关设施委托乙方经营管理，其经营管理收费与收益由甲方与乙方另行约定。

第十四条 业主应当按照下列规定筹集、使用和管理维修资金：

（一）业主应当按照规定交纳专项维修资金；

（二）专项维修资金的帐务由物业服务企业代管；

（三）业主在转让其物业时，其帐户上的专项维修资金继续用作物业的共用部位、共用设备设施的维修、更新和改造；

（四）按照政府规章及相关规定使用和管理专项维修资金。

第十五条 甲方相关的权利义务：

（一）应在其完善的《业主管理规约》中向业主明示物业管理服务收费的标准及物业装饰装修管理要求等事项；甲方未尽此义务而给乙方或业主、物业使用人造成损失的，应承担赔偿责任；

（二）督促业主、物业使用人按时交纳物业服务费用；

（三）授权乙方与业主、物业使用人日常沟通的相关内容，对业主、物业使用人违反《业主管理规约》的行为进行劝阻、制止，并采用合法有效的办法及时干预；

（四）审查和批准物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算，决算报告，监督、检查乙方各项方案和计划的实施；

（五）发起对乙方工作的日常检查和监督，对由于乙方未按义务造成的甲方的物产损失依法要求弥补和赔偿；每年召开业主大会对乙方工作进行满意度调研并对其结果进行跟踪，以满意度调研结果为对乙方工作成果的考评依据，具体调研方法另行协定。

第十六条 乙方相关的权利义务：

（一）设立物业管理处负责本物业的日常管理工作，并委派具有岗位资格的人员履行本合同；

（二）根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，开展各项物业服务活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益；未尽此义务而给甲方或业主、物业使用人造成损失的，应承担赔偿责任；

（三）根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，向业主或物业使用人收取物业服务费用，通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费的问题；

（四）明确各项管理制度，保安、保洁、绿化及维护维修工作的作业指导书、收费标准，当值人员等相关内容上墙告示；

（五）涉及动用专项维修资金或公共收益的维修、改造等项目在开工前需向甲方提交符合要求的申请报告及附件，甲方书面同意后方可实施，抢修项目例外，具体流程包括采购、施工、验收、结算等另行制定管理办法；

（六）及时向业主公告本管理区域内重大物业服务事项，每6个月公布一次专项维修资金和按实结算项目的费用收支账目及公共收益收支项目；

（七）结合本物业的实际情况，编制物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预和决算报告，在上年年末提交业委会后经业主大会通过后执行；

（八）配合业主大会决议的需要乙方参与的小区物业管理的工作项目。

第十七条  在物业管理服务过程中发生下列事由，乙方不承担责任。

（一）因不可抗力导致物业管理服务中断的；

（二）乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身（不含设备）固有瑕疵造成损失的；    

（三）日常维修养护物业共用部位、共用设施设备，需提前至少一周告知业主和物业使用人，因此而暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；

（四）因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。

第十八条 甲方违反本合同第六条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条、第五条约定的服务内容和标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。

第十九条 除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第五条约定的服务内容和标准的，应以违约事项决算涉及并以收取的服务费为基数向相应业主支付违约金，赔偿损失。

第二十条 乙方违反本合同的约定，擅自提高收费标准的，对超出标准的部分，业主有权拒绝支付；已经支付的，业主有权要求乙方  2倍返还。

第二十一条 甲方违反本合同约定的义务，致使乙方不能完成本合同约定的服务内容和标准的，乙方有权依法解除本合同；造成乙方经济损失的，甲方应予经济赔偿。

第二十二条 经全体业主所持投票权（按本小区议事规则规定）2/3以上通过解除本合同的，甲方应当解除合同。

甲方解除合同的，乙方应当在甲方通知的合理时间内与甲方或其选聘的物业服务企业完成交接手续。

第二十三条 双方协商一致，可解除本合同，并在  30 日内办理交接手续。

第二十四条 本合同中下列词语的定义是：

（一）业主，是指物业的所有权人。

（二）物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

（三）物业买受人，是指物业出售合同中确定的物业购买人。

（四）物业交付使用，是指物业买受人收到甲方书面入住通知并已办理相应手续。物业买受人依约收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为已交付使用。

（五）共用部位，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。

（六）共用设施设备，是指：1、一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备；2、物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）等设施。

（七）公共区域，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的区域以及整幢住宅外、物业管理区域内，由全体业主、使用人共同使用的区域。

（八）专有部分，是指在构造上及利用上具有独立性，由业主独立使用、处分的物业部位。

第二十五条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议。

第二十六条 补充协议及本合同的附件均与本合同具有同等法律效力。

本合同、本合同的附件及补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

第二十七条 本合同正本连同附件共     页，一式 五 份，甲乙双方各执_贰__份，一份向房地产主管部门办理备案。

第二十八条 本合同履行期间，遇不可抗力致使合同无法履行的，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第二十九条 本合同在履行中如发生争议，双方可以通过协商方式解决；协商不成的，采取以下第   二  种方式解决。

（一）向  /  仲裁委员会申请仲裁；

（二）向人民法院提起诉讼。

第三十条本合同为期叁年    个月，自      年    月   日起至   __年    月   日止。

第三十一条 本合同期限届满前   叁个月，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后至少   壹个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业服务企业。

第三十二条 本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。

第三十三条 本合同经甲乙双方签字/   盖章  后生效。

 甲方签章：                                                       乙方签章：

代表人：                                                   代表人：

年   月    日                                                     年  月   日

附件一：

 人员配备

岗位设置	人员配备（人）	岗位职责	备注
项目经理      (持证上岗)	1	负责小区日常工作	做五休二      （8:00—17:00）
财务主管	1	负责内务、收费出纳工作	做五休二      （8:00—17:00）
主管	1	协助小区经理工作	做五休二      （8:00—17:00）
管理人员小计	3
维修工	2	负责小区日常维修	做六休一       （9:00—17:00）
修理人员小计	2
保安队长	1	负责小区保安管理	做五休二      （8:00—17:00）
大门	1	小区大门卫	每班1人，共4班（7:00—19:00）  （19:00—7:00）
收费岗	1	小区大门收费岗	每班1人，共4班（7:00—19:00）  （19:00—7:00）
别墅	1	别墅岗门卫	每班1人，共4班（7:00—19:00）  （19:00—7:00）
道路	1	三岔路岗兼巡逻	每班1人，共4班（7:00—19:00）  （19:00—7:00）
机动	1	南门兼巡逻	每班1人，共4班（7:00—19:00）  （19:00—7:00）
保安人员小计	6		合计21班
保洁员	7	小区场地、楼内保洁	做六休一3人轮休       （7:00—14:30）
保洁人员小计	7
绿化工	2	小区绿化日常养护	做六休一      （9:00—4:30）
绿化人员小计	2
合计	20

附件二：物业规划平面图

附件三:综合管理服务

序号	内容	服务要求
1	管理处设置	（1）小区内设置管理处。 （2）办公场所整洁有序。 （3）配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品。
2	管理人员要求	（1）小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证，有三年以上小区经理任职经历。对现场小区经理的调动，乙方应提前一个月通知甲方，甲方面试讨论同意后方可调换。 （2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。
3	服务时间	周一至周日每天8:00—17:00在管理处进行业务接待，并提供服务。
4	日常管理与服务	（1）服务规范应符合《上海市物业管理行业规范》要求。 （2）24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。 （3）对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。 （4）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。 （5）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。 （6）建立档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档案）、物业租赁档案、日常管理档案等]。 （7）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。 （8）建立健全的维修资金管理制度，对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。 （9）采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，。 （10）制定管理处内部管理制度和考核制度。 （11）运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）。 （12）服务窗口应上墙公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。 （13）每年对业主或使用人进行一次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改，测评办法另行制定。 （14）能提供三种以上特约服务（有偿）和三种以上便民（无偿）服务；节假日有专题布置，每年组织两次以上的社区活动。 （15）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。 （16）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。

附件四: 物业共用部位、

共用设施设备的日常运行、保养和维修服务

项目	类别	内容	运行、保养、维修服务要求
公共部位	二类	房屋结构	每年二次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。
门窗	每半月一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。
楼内墙面、顶面、地面	墙面、顶面粉刷层无明显剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损，墙面修补应保持与原墙面材质一致。
管道、排水沟、 屋顶	每半年一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通。每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。
围墙	每月一次巡查围墙，发现损坏立即修复；铁栅栏围墙表面无明显锈蚀，保持围墙完好。
道路、场地等	每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面基本平整无积水，侧石平直无缺损。
休闲椅、室外健身设施等	每周二次以上巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外）。
安全标志等	对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施。每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。
供水系统	二类	普通水泵	1、每月对供水设备检查三次以上，每季对水泵润滑点加油，每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养一次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁。 2、每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准，按比例进行水质化验，报告公示。 3、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。
公共照明	二类	公灯	及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在95%以上。
景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等	保持灯具完好，亮灯率在98%以上。
公共电气柜	每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。

（续上表）

项目	类别	内容	运行、保养、维修服务要求
消防系统	二类	消防设施、设备	1、消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。 2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。 3、每天检查火警功能、报警功能是否正常。 4、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。 5、每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。
弱电系统	二类	楼宇对讲、门禁系统	不定期进行调试与保养，保证其24小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲功能正常，语音清晰，对讲分机开锁功能、门禁和闭门器自动闭门功能正常。
住户报警（暂无）	不定期进行调试与保养，保证其24小时运行正常，中心报警控制主机应能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号。
周界报警(暂无)	24小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号。
监视系统（暂无）	不定期进行调试与保养，保证各项监控设备24小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。
电子巡更（暂无）	根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常。
升降系统	电梯	1、保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。 2、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。 3、电梯发生一般故障的，专业维修人员半小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。
水景 （动力）	1、每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，损坏部位及时修复，保证其正常运行。 2、重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。

附件五:公共区域绿化养护服务

内容	要素	养护要求（植物）
草坪	修剪	草坪保持平整，草高不超过10   cm。
清杂草	每年普除杂草七遍以上，杂草面积不大于5%。
灌、排水	常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水。
施肥	按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年二遍以上。
病虫害防治	及时做好病虫害防治。
树木	修剪	乔、灌木修剪每年三遍以上，无二级枯枝；蓠、球超过齐平线10cm应修剪，每年不少于四遍，做到表面圆整，基本无脱节；地被、攀援植物适时修剪，每年不少于三次。
中耕除草、松土	每年中耕除草，做到基本无杂草，土壤疏松。
施肥	按植物品种、生长状况、土壤条件适当施肥；每年普施基肥一遍，部分花灌木增施追肥一次。
病虫害防治	防治结合、及时灭治，主要病虫害发生低于5%。
扶正加固	有倒伏倾向，及时扶正、加固。
其它	乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木基本开花；球、篱、地被生长正常,缺枝、空档不明显。
花坛花境	布置	一年中有二次以上花卉布置，二季有花。
灌、排水	保持有效供水，无积水。
补种	缺枝倒伏不超过五处。
修剪、施肥	及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次。
病虫害防治	及时做好病虫害防治。
其它	乔灌木生长健壮，树冠完整，形态优美；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长茂盛，无缺枝、空挡。

附件六: 物业公共区域的清洁卫生服务

项目	序号	内容	服务要求
楼内公共区域	1	地面	每日清扫一次，其中门厅每日清扫一次，地面每日拖洗一次以上。
2	楼梯扶手、栏杆、窗台	隔日擦抹一次，保持干净、无灰尘。
3	消防栓、指示牌等公共设施	每周擦抹二次，目视无灰尘、无污渍。
4	天花板	每月除尘一次，目视干净，无蜘蛛网。
5	门、窗等玻璃	每季擦拭一次，其中门厅玻璃每周一次，目视洁净、光亮、无灰尘。
6	天台、屋顶	保持清洁、无垃圾。
7	垃圾收集	按楼栋设置垃圾收集点，每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。
8	电梯轿厢	每日擦拭、清扫一次以上，做到表面光亮，无污迹。
楼外公共区域	9	道路地面、绿地、明沟	道路、地面、绿地每日清扫二次以上；路面明沟每周清扫一次，明沟无杂物、无积水。
10	公共灯具、宣传栏、小品等	目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部位每半月擦抹、除尘一次）。
11	水景	根据季节情况，经常打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其他处理，保持水体无异味。
12	垃圾厢房	有专人管理。生活垃圾封闭存放，垃圾厢（房）每日清理、冲洗二次以上，垃圾厢（房）整体清洁，灭害措施完善。
13	果皮箱、垃圾桶	合理设置。每日清理二次，擦拭一次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。
14	消毒灭害	对窨井、明沟、垃圾房随机喷洒药水，每半年灭鼠一次。
15	儿童乐园	每周擦抹一次，雨后增加一次，目视干净。
16	地下室及地下车库	定期对地下室及地下车库清扫，保持清洁，无垃圾。

附件七:公共区域秩序的维护服务

序号	内容	服务要求
1	人员要求	（1）专职保安人员中45周岁以下的人员占总数的40%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受专业培训。 （2）能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。 （3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。 （4）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
2	门岗	（1）北大门24小时值班看守，双人值勤，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。 （2）外来人员进入小区，通过询问登记，决定是否放行。 （3）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。
3	巡逻岗	（1）保安人员按指定的时间和路线每二小时巡查一次（夜间），覆盖小区道路、绿化等隐蔽部位，重点部位如所有门禁、出入口、地下车库，应设巡视记录， 发现异常及时阻止。 （2）接到火警、警情后五分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。 （3）在遇到异常情况或住户紧急求助时，五分钟内赶到现场，采取相应措施。
4	技防设施和救助 （监控瘫痪）	（1）小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点应至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡等4项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息，处警率100%。 （2）控制中心接到报警信号后，保安人员五分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助要求，解答用户询问。 （3）小区有火警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于一次的防火应急预案演习。
5	车辆管理	（1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。 （2）有专职人员24小时巡视和协助停车事宜，外来车辆经大门口岗确认身份后放行，现场指挥指定停车位置。 （3）收费管理的地下车库，车辆停放有序，车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，地下车库场地每日清洁一次，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。 （4）外来车辆根据虹桥城市花园停车管理规范执行。

附件八:物业使用禁止性行为的管理

禁止下列损害公共利益的行为：

1.损坏房屋承重结构；

2.违法搭建建筑物；

3.破坏房屋的原有外貌；

4.擅自改建、占用物业共用部位；

5.损坏或者占用、移装共用设备设施；

6.存放不符合安全标准的易爆、易燃、剧毒、放射性等危险物品，或者存放、铺设超负荷物品；

7.排放有毒有害物质；

8.发出超过规定标准的噪声；

9.法律、法规和规章禁止的其它行为。

附件九: 甲、乙双方移交资料

一．小区图纸（竣工图）平面、建筑、结构、水、电、煤。（部分在业委会）

二．业主清册。

三．小区停车清册。

四．电梯年检报告。

五．水箱清洗报告。

六．各设备房、设施箱钥匙及巡视工作记录。

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