物业费还没交齐，谈什么物权法？

（网络配图）

昨天在食堂吃饭的时候，听同桌的民四庭法官抱怨，说现在的物业服务合同纠纷案件的业主方越来越难跟他讲法律了，不交物业费显得理直气壮不说，还容易把法官当做是物业公司的逃债帮手，把法院看成是物业公司的利益共同体。如果法官苦口婆心地跟他摆事实、讲道理，以引用、举例、比喻、对比、夸张等各种修辞手法和文学表达方式跟他讲我们法院是公平办案的，他直接一句“诺，原告就是你们法院的物业公司”就能把法官噎死。

不可否认，现在众多的小区中，有部分物业公司没能提供与物业费相符、在物业服务合同中约定的物业服务，但多数碰到此类情况的业主未能合理反映其意见，也没有及时通过法律途径加以解决，而是直接以不交物业费来消极对抗。毕竟，这样做最轻松。用过多数被告在被起诉到法院之前的话讲：“不交怎么了，你（指物业公司）去告啊！”

在进入法院工作3年多以来，我越来越发现，好像法律在普通群众当中，并不那么受人尊重。然而，这两天在网络上疯传、在朋友圈中疯狂刷屏的新闻让我突然改变了以往的想法，好像人们对法律突然尊重了起来。

《中共中央、国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》于近日下发，称为节约利用土地空间，将“推动街区化，原则上不再建设封闭住宅小区，已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化。”这一新政引发公众热议，有人赞成，但又有更多人认为此举违背《物权法》，侵犯了公民的私权。

一时间，网络舆论纷呈，朋友圈中除了各位法律人谈论此举与《物权法》是否冲突之外，连平时对法律一窍不通、法院与检察院不分的朋友都在分享《不再建设封闭住宅小区违反物权法》之类的文章，并附带转发评论：“不建封闭小区侵犯了我们的权利，公权力无视私权保护”云云。一时间，我居然有种我所在的社会的法治进程一夜间加速了几十年的错觉。抑或是我的朋友圈的法律意识甩了其他人十条街？

我无意于讨论此新政的合法性，因为我不懂这项新事物，也不理解街区制是个什么玩意儿——即使有了有关专家的解释后，所以不敢妄言新政的合法性。我只是对这次全民谈法很感兴趣，这么多年来，从没见过这么多人如此善于运用法律来维护自己的权利，特别是小区业主们。

然而，在我对这几年法院审理的物业服务合同纠纷案件进行统计分析后，统计结果又打击了我刚刚提起的法治信心。

慈溪法院2015年共审结物业服务合同纠纷案件1795件，业主胜诉率不到0.5%。从案件反映的情况来看，业主不缴纳物业费的原因各异，有些甚至让人啼笑皆非。有因为房屋质量问题的、有对邻居出租的租户不满意的、有责怪别人家装修影响其休息的、有自己要违章改建物业不同意的，各类各样，总之都成为业主们不缴纳物业费的原因。这不禁让我产生一个疑问，为什么会有这么多的理由来拒付物业费？

《物业法》第十五条规定：业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。显然，有关法律对物业费的缴纳作了相关规定，业主有按照物业服务合同约定缴纳物业费的义务。若对物业公司的物业服务有意见，可自己收集证据，在与物业公司交涉不成的情况下，通过法律途径解决。

而事实是，有部分业主在被起诉成为被告后却推脱其不需要物业管，还有人声称“我不需要物业给我管，那些小区里面的绿地不给我们种茄子，还要收我们管理费？”而此时会否还像在朋友圈转发的那样不停地称小区里面的公共部分业主人人有份？当法院用相关法律规定给你说理释法的时候，你是否会服判？

我们可以看到，许多业主在像“开放封闭住宅小区”等新政与自己所理解的法律可能冲突时，就极力想用法律来保护自己；当负有法律规定的义务时，却突然不信法律了。

前天晚上，浙江新闻联播记者从省建设厅了解到，《意见》中的大型小区，与我们平时所说的单个小区概念有所不同，国家标准的定义是指，用地规模比较大的封闭式住宅小区，人口规模达到1万-1.5万人。仅仅这个解释，就让我觉得网上的围观群众对新政产生了许多误解。对任何一个新生事物，许多人在它刚刚诞生时由于对其未知和其产生的影响的不确定性，往往在开始从内心想否定它，然而有太多的历史和实践证明，许多误解新生事物的行为是错误的。

“一切新生事物的发展成长都是在‘否定’之‘否定’之后才发展到壮大的”，新政亦将会在实施过程中不断调整来进行完善。因此奉劝围观群众别再用物权法与有关法律来生搬硬套，声称要保护自己的私权。若新政在实施过程中真的侵犯了您的“私权”，那套用不交物业费的业主们常用的话：“那你去告吧！”否则，物业费还没交齐，谈什么物权法？

（作者：余墨，来源：宁波市中级人民法院）

（图库配图）

这些理由能不能拒交物业费

热点一：与物业公司没有签订合同，能不能拒交物业费？

法官：最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。另外，虽没有签订物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务人的物业服务，物业服务人起诉要求业主支付相应的物业服务费用的，人民法院予以支持。

热点二：房子存在质量问题，能不能拒交物业费？

法官：房屋存在质量问题属于开发商遗留问题，应由业主与开发商在房屋买卖合同法律关系中解决，与物业服务合同不属于同一法律关系，据此拒绝交纳物业费，不能得到法院支持。

应按国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位委托物业服务企业保修的，应当与物业服务企业另签委托协议。

热点三：能否以人身、财物受损为由拒交物业费？

法官：《物业管理条例》　第三十六条第二款规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产受到损害的，应依法承担相应的法律责任。物业服务企业如果履行了物业服务合同，在管理上不存在过错的情况下，业主不能据此拒交物业服务费。

本案中，物业不能提供监控录像的原因在于开发商在设计建设过程中就该位置未设置监控设备，而不是由于物业对监控设备使用不当造成的。车辆损失方面，由于业主未将车辆停放在车位上，也未交纳停车管理费，双方之间不成立保管关系，物业公司证明不存在过错，对于车辆损失不承担责任。

热点四：能否以有人私搭乱建为由拒交纳物业费？

法官：对于在违法搭建、侵占公共区域等法律、法规和管理规约禁止的行为，物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关主管部门，有关主管部门应及时处理；业主使用人对侵占自己合法权益的行为，可以依法向人民法院起诉。

本案中，对小区内的私搭乱建行为，物业服务企业接到业主投诉后，及时与相应业主取得联系，发送了书面整改通知书，并向相关行政主管部门书面报告，已履行了相应的义务，对于业主据此拒绝交纳物业服务费的辩解，法院不予采纳。

热点五：房子没有入住，也要交物业费吗？

法官：最高法《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，法院不予支持。物业费是指物业公司提供公共部位清洁、绿化、公共设施保养、公共秩序维护、安全保卫等具有共同性质的服务，所应收取的费用。物业费具有综合性，不因个别业主没有入住而免除。所以，无论业主基于什么原因未入住，均应交纳物业费。关于房屋空置的认定及物业费交纳比例，一般在物业服务合同中有约定，如无有约定，则根据价格主管部门的规定确定。

（作者：高传法，来源：物业管理圈）

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