小区停车不交费将导致两个不良后果︱一批停车法规本月实施

近年来，随着私家车数量的急剧增加，小区业主对停车位的需求大幅增长，因车位问题发生的纠纷屡见不鲜：如能否要求多租了车位的业主退出一些车位，有没有相关的法律规定? 在小区道路两旁的停车位上临时停车，物业收取停车费是否合理？物业管理圈按

小区停车不交费，可能导致两个不良后果

读者张先生：我的岳母是某小区的业主，这个小区是个老小区，每次去看望岳母，我们都把汽车停在小区道路两旁的停车位上，这些车位是小区改造时增设的。每次小区安排的看车子的人都要向我们收取5块钱的停车费。我们以前停车都是不收费，现在这种收费合不合理，我们能不能拒绝交费?

《物权法》第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”张先生岳母所在小区增设的停车位占用了小区区划内业主共有的道路，这些车位依法应属于全体业主共有。

物业公司是受全体业主委托管理小区物业的，受全体业主委托收取停车费应是其职责范围。收取的停车费一部分是作为物业管理成本和交纳的税金，一部分作为收益归全体业主所有。也就是说虽然增设的停车位是全体业主共有，但不代表是每个业主单个所有，业主对车位行使共有权，也可以体现在对共有车位收益的分配上。

如果停车不交费，可能导致两个不良后果：

一是车位管理失去经费来源;

二是侵害了其他无车业主的利益，因为无车业主没有占用车位，但也是车位的共有人，理应在经济上获得补偿。

因此，如果张先生岳母所在的小区增设了停车位，并委托物业公司收取停车费，其行为并无违法之处。张先生虽然支付了停车费，但其岳母作为小区的业主也是受益人，对其来说也无不合理之处。

一户业主可以使用几个车位?

物业公司魏先生：我们小区的车位现在越来越紧张，有的业主占了两个甚至三个车位，导致后来的业主没有车位可租。我们能否要求这种多租了车位的人家退出一些车位来，有没有相关的法律规定?

最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，建设单位应按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的。

因此这个问题要看你们小区车位的配置比例。举个例子来说，如果你们小区的车位配置比例是0.5：1，也就是说，小区最多只能有一半的业主可以享有车位。一户业主所获得的车位不能超过1个，如果多于1个，就违反了配置比例。开发商和物业公司有权拒绝业主购买或租赁多于1个车位的要求。你们可以要求这些业主让出一些车位。

如果开发商或物业公司向同一户业主出售或出租了2个或2个以上车位，其他没有购买或租赁到车位的业主可以向法院主张确认合同无效。

能不能把车位出售或者租赁给邻近小区业主?

读者何女士：我是新区某小区的业主，我们小区车位较为紧张，但是邻近有几个刚开发的小区，入住率很低，车位的售价和租金都远远低于我们小区，因此我们小区里很多人都在附近小区租了车位，甚至有些人还买了车位。如果我在附近的小区买了或者租了车位，这个合同有没有效，我们的权利能不能得到保障?

《物权法》74条第一款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要”。这是一项强制性的规定，意味着不管其他人是否提出了比业主更高的条件，也必须满足了小区内业主的需要之后才可以购买该小区的车位。在目前的情况下，不建议您购买邻近小区的车位，因为随着这些小区入住人口的不断增加，对车位的需求也会相应增加，只要将来无法实现其按车位配比享有车位的业主提起诉讼，法院都有可能认定其他小区业主购买车位的合同无效，您的利益可能难以得到保障。

那么，业主能否租赁其他小区的闲置车位呢?按照《物权法》物尽其用的原则，是可以的。业主的需求释放有一个时间段，小区开发初期，入住率还不高，小区业主的经济能力还有限，此时应当允许开发商将闲置的车位向小区外的其他人出租，以保护开发商尽快收回车位、车库成本的合法权益，这也能在一定程度上解决周边居民停车难的问题。

目前你在邻近小区租赁车位使用没有任何法律上的风险。但将车库车位向业主之外的人出租的前提还是任何时候都必须首先满足小区业主的合理停车需要，因此，租赁合同约定的租赁期限不宜过长。

车位纠纷的解决需要各方共同努力

关于小区车位的归属，《物权法草案》在起草过程中，就有多种不同的观点。2007年《物权法》颁布后，虽对小区车位归属等争议问题进行了若干规定，但可以说语焉不详。为此，最高人民法院在今年5月24日同一天公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。然而由于《物业管理条例》等法律规定相当不完善，对于车位纠纷来说，还留下了许多需要解决的问题。目前的纠纷主要集中为车位收费纠纷、地下车位权属纠纷和车位只售不租引起的纠纷。

相关纠纷的调处需要协调兼顾业主、开发商以及物业管理企业等多方面利益，这不仅呼唤着更为清晰、明确的具体规则的出台，同时也依靠社会各方的共同努力。

国家宏观调控部门和房地产主管部门，应当抓紧研究并制订政策和措施，鼓励开发商多修多建车位。物业公司要依法经营，在全体业主委托下进行服务，在提供优质服务的同时，获取相应的报酬。对于业主来说，要想实现房产的保值、增值，更好的实现房屋的使用价值，也要妥善处理与开发商、物业公司的关系，更重要的是依靠法律来维护自己的权利。当然，问题的根本还是落在开发商身上，开发商应该体现自己的社会责任感和商业伦理水平，提升自身社会形象，以实际行动方便业主购买、承租车位。

2017年2月起一批停车法规开始实施

一、《湖北省机动车停放服务收费管理办法》，2月1日实施

《办法》规定，下列场所的机动车停放服务收费，可实行政府定价管理：

（一）机场、码头、车站，政府定价管理的旅游景区（点），公交枢纽站、轨道交通换乘站等规划配套建设具有自然垄断经营性质的停车场；

（二）公立医疗机构、公办学校、体育馆、图书馆、博物馆、文化宫、青少年宫、公园等公益机构规划配套建设或内设的停车场；

（三）党政机关、事业单位、社会团体等办公场所配套建设或内设的停车场；

（四）政府财政性资金、城市建设投资（交通投资）公司全额投资建设的停车场；

（五）经市（州）人民政府同意、当地人民政府批准，并依法划定的城市道路临时停车泊位。

政府定价范围以外的停车场所，由经营者按照合法、公平、诚实信用原则，依据经营成本、市场供求状况、社会承受能力等因素，自主制定停车服务收费标准。

其中，政府与社会资本合作（PPP）建设停车设施，要通过招标、竞争性谈判等竞争方式选择社会投资者。停车服务收费标准由政府出资方与社会投资者遵循市场规律和合理盈利原则，统筹考虑建设运营成本、市场供求、经营期限、用户承受能力、政府财力投入、土地综合开发利用等因素协议确定。建立政府与社会资本共享收益，共担风险的收费标准调整与财政投入协调机制，依据相关法律法规规定和成本、供求变动因素，适时调整收费标准。

二、《江苏省机动车停放服务收费管理办法》，2月15日实施

根据投资主体和经营特征等因素，停车服务收费分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价：

（一）国有资金投资建设的停车设施收费实行政府定价或政府指导价；

（二）具有自然垄断经营和公益性特征的停车设施收费，实行政府定价或政府指导价；

（三）政府与社会资本合作（PPP等方式）以及社会资本全额投资建设的停车设施收费实行市场调节价；

（四）住宅小区的配建停车设施收费，按照《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》等有关规定执行。

其中，国有资金投资建设的、具有自然垄断经营和公益性特征的停车设施具体包括：

（一）国有资金投资建设的公共停车设施；

（二）机场、车站、码头、城市交通枢纽、轨道交通换乘站、旅游景区、公园、城市广场、市民中心等配套建设的停车设施；

（三）向社会提供公共服务的国家机关和事业单位，包括学校、医院,体育场馆，图书馆、博物馆、展览馆，文体中心、艺术中心，青少年、妇女儿童、老年活动中心等单位配套建设的停车设施；

（四）依法施划的城市道路临时停车泊位；

（五）其他具有自然垄断经营和公益性特征的停车设施。

三、《黑龙江省机动车停放服务收费管理办法》，2月1日实施

《办法》明确，具有垄断性和公益性特征的停车设施的机动车停放服务收费实行政府定价。各地具有垄断性和公益性特征的停车设施的具体适用范围由市县人民政府确定。

除实行政府定价管理的停车设施外，其他停车设施的机动车停放服务收费实行市场调节价。

除各级人民政府财政性资金、城市建设投资（交通投资）公司投资以外，对其他经济组织全额投资新建的停车设施，由经营者依据价格法律法规和相关规定，根据市场供求和竞争状况自主制定收费标准。

政府与社会资本合作（PPP）建设的停车设施，应当通过招标、竞争性谈判等方式选择社会投资者，具体收费标准由政府出资方与社会投资者遵循市场规律和合理盈利原则，统筹考虑建设运营成本、市场需求、经营期限、用户承受能力、政府财力投入、土地综合开发利用等因素协议确定。

四、《(长沙)关于贯彻〈湖南省机动车停放服务收费管理办法〉的实施细则（试行）》，2月1日实施

根据《办法》规定，停车收费按照不同类别分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价。

（一）道路临时停车泊位（含主干道、次干道、支路和背街小巷）的机动车停放服务收费实行政府定价。

（二）车站、码头、公交枢纽站及轨道交通换乘站、旅游景点配套停车场，国家机关、社会团体及其他公益、公用企事业单位面向公众开放的内设停车场，政府投资兴建的公共停车场和市政工程附属停车场实行政府指导价。

（三）商业场所配套的停车场或停车泊位，商业投资建设的专业停车场，向社会开放的企业单位内设停车场，物流中心、专业批发市场配套的停车场实行市场调节价。

（四）政府和社会资本合作建设停车设施，由政府出资方与社会投资者遵循市场规律和合理盈利原则，统筹考虑建设运营成本、市场需求、经营期限、用户承受能力、政府财力投入、土地综合开发利用等因素协议确定收费标准。

五、《兰州市机动车停车场管理办法》，2月1日实施

《办法》规定，市人民政府公安机关交通管理部门负责本办法的具体组织实施，对本市停车场使用进行统一监督管理。其所属的兰州市机动车停车场管理办公室，受其委托，负责日常管理工作。

发展改革、规划、建设、国土资源、财政、价格、交通运输、人防、工商、税务等行政管理部门在各自的职责范围内，做好停车场的管理工作。

（物业管理圈摘编自：新浪房产、中国停车网、腾讯网。转载请注明出处）

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