又临近年底，进入物业费催收高峰期。那么，违约金如何收取既合情合理，又合法？违约金的计算公式是什么？天数如何计算？有人说，违约金每天递增，这种说法的依据在哪里？合理吗？

对违约金的计算标准，《合同法》确定的是由当事人约定的原则。《合同法》规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

违约金计算公式

违约金的计算公式，实际上是单利、复利的计算公式。

违约金采用按日分段计算至付清之日的原则，天数计算为：应交物业费的最后一天的第二天至实际交物业费的前一天（含）。

按单利计算违约金

公式：利息（I）=本金（P）×利率（i）×计息期数（n）

按复利计算违约金

公式：利息（I）=本金（P）×[(1+i)^n- 1]

n次方

这种方法计算违约金每天是递增的，即“利滚利”。

其中：利息（I）——违约金

本金（P）——当期的欠交物业费金额

利率（i）——日利率

计息期数（n）——应交物业费的最后一天的第二天至实际交物业费的前一天（含）

违约金计算实例

假如某高层住宅按建筑面积2.3元/平方米/月收取物业费（含水电公摊费），《物业服务合同》和《业主管理规约》约定物业服务费按季度交纳，第一季度为1月10日前、第二季度为4月10日前、第三季度为7月10日前、第四季度为10月10日前，未能按时足额交纳物业服务费，每日应按应交费总额的0.05%支付违约金。

业主张三家建筑面积120平方米，自2015年起未交纳物业费，则违约金数额为：

1、2015年1月1日起至2015年3月31日止，本期欠缴物业费828元，违约金自2015年1月11日起计算至2016年9月30日止，共计626天，以828元为本金，按单利计算为259.16元。

按单利计算：

利息（I）违约金=本金（P）×利率（i）×计息期数（n）

=828×0.05%×626=259.16元

按复利计算：

利息（I）违约金=本金（P）×[(1+i)^n- 1]

=828×[(1+0.05%)^626- 1]

=304.22元

按照《合同法》解释二第二十九条的规定，如果当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，应当按照《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。在当前的司法实践中，一般认为人民法院在认定违约金是否过高时，应以违约造成的损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错、社会经济状况等因素，根据公平原则、诚信原则进行平衡。

下面我们按单利计算违约金。

2、2015年4月1日起至2015年6月30日止，本期欠缴物业费828元，违约金自2015年4月11日起计算至2016年9月30日止，共计536天，以828元为本金，按单利计算为221.9元；

按单利计算：

利息（I）违约金=本金（P）×利率（i）×计息期数（n）

=828×0.05%×536=221.9元

3、2015年7月1日起至2015年9月30日止，本期欠缴物业费828元，违约金自2015年7月11日起计算至2016年9月30日止，共计445天，以828元为本金，按单利计算为184.23元；

按单利计算：

利息（I）违约金=本金（P）×利率（i）×计息期数（n）

=828×0.05%×445=184.23元

4、2015年10月1日起至2015年12月31日止，本期欠缴物业费828元，违约金自2015年10月11日起计算至2016年9月30日止，共计353天，以828元为本金，按单利计算为146.14元；

……

以此类推

违约金的约定过程最好是由全体业主事先讨论决定，在《业主管理规约》中先行约定违约金的标准，之后再与物业服务企业在合同中约定。