梅雨季节，房屋漏雨返潮到底谁负责？物业维修基金原来该这样用！
房屋出现了问题该找谁负责？物业、开发商还是自己？
维修基金什么时候可以启用？维修基
过了房屋保修期，房屋出现了漏水返潮，我该怎么办？等等......
想必出现这些问题，很多人还是不太了解，但大多人会认为应该找物业。
该如何解决才算合情合理、合法合规呢？
除了找物业帮忙解决，我们还可以有哪些办法？
来听一听专家们的权威解答
杨世启
(辽宁省物业协会副秘书长、辽宁省物业专家、物业讲师、区物业协会秘书长)
陈向敏
(物业纠纷讼案调解员、营口经济技术开发区三丰物业管理有限公司总经理)
案例一：我在2011年买的新房，可拿到钥匙以后就发现房子漏雨透寒，找物业要求维修，可是物业却一直拖着，直到现在也没给彻底维修好。我就说什么时候给我修房子，我就什么时候交物业费，但物业却说我的房子已过5年的保修期，得自己掏钱修房子，请问有这种说法吗？我的维修基金岂不是白交了，维修基金只管5年吗？这种情况我不交物业费行吗？
案例二：胡先生（化名）购买了某房地产公司开发的楼盘的最顶层，属于商住两用，面积200多平米。胡先生交付了房款，收房后，正遇夏季，顶层不时漏雨，为此，胡先生找物业公司进行了多次维修，但仍未全面解决顶层漏水问题，双方为此发生争议，胡先生遂将房地产公司告上了法庭。
诉讼请求：
1.要求房地产公司对房屋漏水情况进行修复。
2.自2007年7月30日起至该房屋实际修复之日止，房地产公司应按每月1000租金标准赔偿原告胡先生。
3.诉讼费、鉴定费由被告房地产公司承担。
法院裁判：经过委托房屋质量鉴定部门鉴定，胡先生的房屋漏水属于严重质量问题，房地产公司应予维修，维修期间的损失应由房地产公司赔偿。经价格事务所鉴定，租金损失每月1000元。法院遂判决该房屋实际修复之日止，房地产公司按每月租金标准赔偿胡先生诉讼费、鉴定费由房地产公司承担。
案例三：王先生买了一套两居室的房子。因为阳台特别大，他想要合理利用空间，就把一半阳台改为卫生间。 因装修防水问题，造成楼下住户的阳台楼顶裂痕及大片污水印，引起了邻居的强烈不满， 因住户使用不当或擅自改动结构，造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承担相应责任，王先生不得不把卫生间“搬回去”。这可不是一件小工程，整个房间的规划都得重新布置。
嘉宾解答
简单说：漏雨和透寒一般发生的部位，通常在外墙、屋顶，而这些部位属于房屋的共用部位，共用部位的质量问题在国家规定的保修期限内应当由建设单位负责维修，保修期满后，应该由物业公司负责维修（启用公共维修基金）。但如果透寒部位属于业主自用部位，保修期满后，由业主自行负责维修。
漏雨透寒是在保修期内出现的房屋质量问题且您有证据证明曾向开发商要求过维修的，则应由开发商承担维修责任。如已超过保修期且属于共用部位的，则应要求物业公司予以维修（分大小修）。根据物业管理合同中一般规定物业有在紧急情况下帮助业主抢救维修的义务，但是现在对于大小维修的界定不是特别清晰，小修则动用物业管理服务费，大修则启动公共维修基金。私有部分则是有偿维修，业主自行承担维修费用。
四个问题你应知道：
房屋的保修期限：
国务院《建设工程质量管理条例》第40条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为5年。即包含（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏。（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期：（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”。
住宅专项维修基金：
是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。业主自用部位的维修不能使用此资金。
房屋的共用部分维修时
开发商和物业：
目前，房屋质量问题中常见的就是房屋漏雨和透寒，但维修及处理方式则各不相同。业主购买的房屋在保修期内出现质量问题，应当及时通知开发商，由其负责维修。过了保修期，出现质量问题的，如属于共用部位或者共用设施设备，可使用启动房屋维修基金，并由物业公司组织维修；如属于自用部位的，则应由业主自行负责维修。需要说明的是，房屋在保修期内出现质量问题开发商未进行维修或未能修好，在保修期满再次发生问题的，仍应由开发商负责维修，或者由开发商委托其他单位负责维修。
什么情况下需要自己负责维修：
1、在过了保修期的情况下，发生在单个业主家中，属于业主的专有部分，业主可通过自行聘请维修人员或要求物业公司提供特约服务来对其进行维修，维修费由业主自负。
2、如因房主违规装修或使用不当产生的问题，开发商（施工单位）不负责维修。