最新标杆案例｜未投票业主从多数，是从票数还是面积?
一个2600多户的大型小区 成立业委会，历时9年 是否续聘现任物业公司投票时 全程网络直播 一度引发关注 续聘和解聘的票数均未“双过半”！！！ 法院采取了“推定原则” 但在对“推定原则”的理解上 反对业主和业委会发生了分歧… —物业管理圈按 去年因首次在珠海网络直播投票解聘物业公司而引发热议的银石雅园小区，近日因为一纸判决再度受到关注。小区四名业主因质疑此次投票程序违法，将业委会告上法庭，要求撤销解聘原物业公司的决定。 该案历经一审、二审，珠海市中级人民法院近日依据“推定原则”，判决业委会胜诉，解聘原物业的决定合法有效。
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网络直播解聘物管惹争议
引发风波的银石雅园是珠海一个大型小区，由35栋楼组成，商铺、住宅超过2600多户。
小区业委会主任刘本高表示，小区自2004年建成以来，一直没有业委会，现任物业公司的管理很多地方都不尽如人意，过去单个业主跟物业公司反映，意见往往不被重视，业主们于是自2005年开始筹备成立业委会，希望提高与物业公司沟通协商的话语权，但因小区太大，内部又分旧村改建房、商品房，不少业主难以找到、意见很难统一等原因，最终历时9年，至2013年才成立业委会。
刘本高坦言，尽管对物业管理有不满，但业委会成立之初，依然抱着善意的目的，希望通过加强沟通，促进物管提升服务、管理品质，但一直未见明显改善，在这种情况下，小区去年决定召开第二次业主大会，由全体业主投票决定是否要解聘物管。
法院判决书审理认定，银石雅园业委会于2013年6月8日成立，2016年召开第二次业主大会，由全体业主投票是否续聘、解聘现任物业公司，重新选聘新物业。同年7月，小区业主就此进行现场投票表决，经统计核实，此次投票中，业委会共发出选票2370张，实际回收表决票1316张，其中有效票1297票，参会票票数比例为55.077%，实际回收票表决面积15万余平米，参会票面积比例为61.22%。
在开箱验票环节中，小区业委会除请前山街道办及居委会陪同见证，还全程网络直播。这在珠海尚属首次，一度引发关注。
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四业主质疑同意解聘物管“未过半”
在银石雅园网络直播解聘原物管、选聘新物管的决定出来后不久，小区四名业主对投票结果和程序均提出质疑，并将银石雅园业委会告上法庭，要求撤销此次业主大会的表决结果。
反对者表示，按照相关法律法规，要作出解聘物业公司的决定，应当同时具备两个条件，即专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。但此次投票中，参会同意续聘的有506票，参会同意解聘的为726票，未参会的1058票，无论是同意续聘的投票结果，或同意解聘的投票结果均未达到“双过半”。
不过，业委会表示，根据珠海市物业管理条例的“推定原则”，未参加投票的推定为同意参会大多数人的意见，本次投票表决中，同意解聘物管的票数比续聘的多，因此是多数意见，未参加投票的1058票因此被推定为同意参会大多数人同意解聘物管的意见。 这样一来，同意解聘的票数就有1784票，占总票数的75.75%，占总建筑面积的66.81%，最终的投票结果已经符合法律法规有关解聘物管需“双过半”的要求。
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法院支持业委会意见
南都记者获悉，针对珠海不少小区为候鸟型社区，业主很多是外地购房者，平时基本在外地，每到寒暑假才会到珠海短暂居住，开会表决很难找到业主投票。为了避免由此造成投票人数不足，小区公共议题难以推进的情况，《珠海市物业管理条例》出台了“推定原则”。
该条例第二十四条明确：“业主未进行投票或者未向业主代表提交书面意见的，除筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施事项外，其余表决事项，推定该业主表示同意参与投票的多数人的意见。”
但在对“推定原则”的理解上，反对业主和业委会发生了分歧。业委会认为，应按投票数来判断多数意见与少数意见。反对业主则认为，推定原则应按投票数代表的建筑面积计算，此次投票中，决定续聘物管的投票所代表的建筑面积有8.7万平米，远高于同意解聘物业公司的建筑面积7.9万余平米，因此解聘的投票在建筑面积上不仅没有过半，而且只是少数意见。
不过，法院一审、二审均支持业委会的意见，认为按照珠海物业管理条例的推定原则，将未参与投票的票数推定给参与投票的占多数票的意见方式符合法律法规的规定。而反对的业主主张应当按业主房产所占面积计算多数与少数，显然与上述法律规定不符，不予采纳。
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法院判决认为程序合法
此外，上述四名业主还质疑此次业主大会召集、开会和投票程序不合法，要求撤销此次业主大会表决的结果。
在判决书中，反对业主认为，小区业委会下面设立有一个顾问组，但第二次业主大会召开时间、内容等却都没有通知顾问组参加会议，未听取顾问组意见，未接受顾问组监督。
对此，法院认为，银石雅园的顾问组，是业委会依据该小区业主大会议事规则(草案)第十五条约定成立的，按照该约定，顾问组是业主委员会根据工作需要设置配合业主委员会工作的，主要职责是代表小区居民监督、参与业主委员会的工作，反映小区居民的诉求。 法院认为，第二次业主大会准备时间较长，相关通知、公告、选票等重要文件的拟定都接受了街道办和居委会等相关部门的指导和监督，准备期间，银石雅园业委会多次通过手机短信或者电话方式通知顾问组成员参加会议，第二次业主大会召开时也通知了顾问组成员投票、验票、监票，开箱验票过程中是在街道办和居委会监督下完成，并进行了网络直播接受全社会监督，涉案业主大会的召集、开会和投票程序合法，并无不当。 原标题：《质疑解聘物管程序违法 珠海四业主把业委会告了》 （物业管理圈摘编自南方都市报）
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