年亏损40万，管理小区11年的物业决定退管…物业费该涨吗？

喜欢就点👉 物业管理圈 2023-09-11

“2007年，保安月工资800元，物业费每月0.5元/平方米。11年后，保安月工资涨到了2010元，物业费仍收0.5元/平方米，企业亏损严重，我们只能退管。”9月2日，在宁波江北孔浦街道阳光清晨花苑，物业项目经理许飞燕无奈地说。

记者从宁波市住建委获悉，宁波现行物业费收费标准已延续20年。由于人工工资上涨等原因，不少物业企业亏损严重，陷入服务质量下降、居民拒缴物业费愈演愈烈的恶性循环当中。

△世纪城小区物业实施动态保洁。

物业费拟涨价，居民不认可

管理小区11年的物业决定退管

“阳光清晨花苑共有业主813户，从2007年6月交付起，就由我们耐森物业接管。”江北孔浦街道阳光清晨花苑小区物业项目经理许飞燕说，“去年，公司亏损近40万元。今年，到现在为止，已经亏了近50万元，人工工资上调是一大原因。”

据介绍，阳光清晨花苑物业费年收缴率在75%-79%之间。去年年初，物业提出物业费上调方案，拟从当前的每月0.5元/平方米涨到1.1元/平方米。

调查下来，结果不尽如人意。宁波耐森物业管理有限公司区域负责人徐骏说：“业主不同意的占多数，业委会也有半数人不同意。”

目前，小区有近百户存在外墙渗漏问题。“曾想过先垫资维修，但由于物业无力承担，只能打消这个念头。”徐骏说，“我们思量再三后，只得选择退管。”

江北孔浦街道城建办主任毛剑中表示：“按照提前三个月通知的要求，耐森物业已经将退管消息提前告知了我们。我们要求物业退管之前做好与新物业的交接工作，不能因物业缺失导致小区环境质量下降。”

△图自视觉中国，图文无关

这两个小区多次涨物业费

公共设施设备更新、小区安全更有保障

在宁波，与耐森物业一样有着生存困难、涨价又未取得居民支持的物业，不止一家。那么，宁波有没有物业费涨价、又获居民理解的小区呢？记者从海曙区物业办获悉，该区文昌花园和世纪城的物业费进行过多次提价，其中文昌花园物业费已经提价4次了。

文昌花园是1999年交付的老小区。记者走进该小区，虽然公共设施设备已显陈旧，但是地面整洁、车辆停放有序。

文昌花园物业公司联合物业项目经理丁明说：“近20年来，小区物业费一共涨了4次，从每月0.3元/平方米到现在的0.85元/平方米，最近一次涨价是2016年。”

之前，同其他老小区一样，文昌花园存在着墙面渗漏、道闸系统失灵、摄像头未能全覆盖，以及其他公共设施损坏等问题。2016年，新一届业委会上任后，第一件事就是着手物业费上调的摸底调查。“第一轮调查，80%业主同意。经沟通，业主同意率达99.7%。”2017年是物业费涨价的第一年，当年小区物业费缴纳率为100%。

涨价后，为何还能达到100%的收缴率？丁明道出了心得：“首先，物业和业主充分沟通，业主明白为什么涨、涨多少、涨了后能干什么，涨价获得了居民的理解和支持；其次，涨价后，业委会监督物业尽最大努力改善小区环境、提高服务水平，给居民一个满意的交代。”

物业费涨价后，物业更新了道闸系统、补种了绿化、修补了破旧的公共设施，还增设了11个摄像头，做到了小区主要区块全覆盖。

△图自视觉中国，图文无关

同样，在世纪城小区，物业费也经历过2轮涨价。作为一个2002年交付的小区，交付时物业费为每月1.5元/平方米；2011年，提价至1.8元/平方米；2015年，又涨至2元/平方米。

“涨价后，我们对车库道闸进行了维修更新，对屋顶漏水进行了修补等。目前，我们正在对零部件老化的门禁系统进行更新，用上了人脸识别系统，预计9月20日前完成改造。”银亿物业世纪城项目经理周辉说。

提高物业费，居民一年得多掏多少钱？

涨物业费，居民怎么想？

据宁波市住建委物管处的统计显示，以海曙、江北、鄞州三区为例，截至今年6月底，三区绕城高速以内共有2000年以前建成交付的住宅小区247个，其中，无物业小区69个，占28%。

当前，在新建商品房物业费动辄每月2-3元/平方米的情况下，老小区物业费该收多少才能保障基本服务？宁波市住建委物管处相关负责人表示，经过对物业服务企业的成本监审数据分析，宁波老小区收取0.6元/平方米物业费，且在公共收益补充达到0.25元/平方米的情况下，物业可维持基本的服务收支平衡；如果没有公共收益补充，物业费每月收取0.85元/平方米，可维持基本的保洁、保安、保序、保绿服务；需要说明的是，这个成本是在物业费收缴率基本达到100%情况下测算的。

△图自视觉中国，图文无关

如果物业费每月提高0.3元/平方米，居民一年得多掏多少钱？周辉给记者算了一笔账，按100平方米面积计算，100平方米*0.3元/平方米*12个月=360元。也就是说，居民一年多掏360元。

小区上调物业费，居民会怎么想？记者随机调查了几名居民。世纪城业主王女士表示：“因为成本上涨，涨物业费可以理解，毕竟业主更在意的是物业的服务。我们小区物业费上调后，物业服务意识更强了。印象深刻的是，业主的孩子因腿摔伤无法上学，保安无偿轮流背孩子上学放学，足足背了一个多月，让人感动。”

居民陈先生也表示：“小区物业费上涨，有意见的居民重点不在涨价，而是不知道为何涨。”为此，他认为物业应定期公布收支情况，接受业主和相关部门的监督。

宁波市住建委物管处有关负责人表示，2017年底，宁波全市已全面推进“阳光物业”。“虽然依据国家有关规定，物业服务企业有权对包干制的物业服务收支情况不予以公开，但从建立健全物业服务企业和业主、业主委员会的互信机制角度考虑，我们鼓励和倡导物业服务企业主动公开服务收支情况，接受业主、业主委员会的财务审计或监督。”

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统稿：晓乐

编排：阚子薇

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