业委会“悄悄”签订的物业服务合同，合法吗？

市民陈先生：

我是我们楼的业主代表，我了解到前几天，业委会部分成员和物业签订了一份物业服务合同，没有经过业委会全体成员，更没有经过业主大会表决。我找到业委会相关人员想了解合同内容，可对方一再推脱不给看。

我想问：业委会部分成员和物业签订的合同有效吗？正规的签订流程是什么？

聚焦分析

陈先生的问题，可以从三方面来作答：

1.关于物业服务合同签订的合法流程：物业服务合同属于与小区业主共同利益相关的要件，按照《物权法》和《物业管理条例》规定，应当经过业主大会决议通过。

2.关于合同效力：未经业主共同决定的情况下，物业服务合同已经成立，存在一定瑕疵，合同效力处于不确定状态。

业主委员会只是业主大会的执行机构，业主大会才是代表全体业主利益的权利机构。业主委员会可以代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，即业主委员会处于一种类似于代理人的地位，其是否有代表签约权则要看其是否获得业主大会的授权。

在尚未获得业主大会授权的情况下，物业服务合同实际上处于效力待定的状态。如果此时该物业服务合同取得业主大会或者专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数半数以上的业主追认，物业服务合同则具备了生效要件；未经法定比例的业主追认的，则物业服务合同无效。

3.关于如何维权：《物业管理条例》第十二条规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”也就是说，业主们如果认为业主委员会擅自签订合同的行为损害了大部分业主利益，可以通过法律途径解决。

统稿：晓 乐

编排：阚子薇

内容来源：《市民政务通—直通990》广播直播节目、上海观察

图片来源：视觉中国

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