物业项目服务指南（12个实用文档）项目经理必备！
★ 目录 ★
01
物业公司简介
02
小区概况
03
入伙指南
04
住户卡办理指南
05
住户卡办理流程
06
住户装修指南
07
房屋装修手续办理流程
08
环境卫生指南
09
治安防范指南
10
消防安全管理须知
11
电梯使用指南
12
便民服务电话指南
13
小区暂住人员管理须知
14
房屋转让租赁须知
物业公司简介
略
小区概况
略
入伙指南
根据物业公司与开发商所签订的《前期物业服务合同》，业主在办理入伙时需准备以下资料并按流程办理：
住户卡办理指南
一、使用说明
本住宅小区实行相对封闭式管理，住户须办理住户卡。住户采用智能IC卡形式，作为住户进入小区、楼宇的身份识别。
二、管理原则
1.办理住户卡须经业主授权同意，除业主外的非常住人员不能办理住户卡。
2.办理住户卡数量限制为：5张，住宅业主除每户标配的数量外，超出数量须业主到物业服务中心自费办理。
3.当房屋产权发生转移，未经新业主确认的住户卡作废。
4.秩序维护人员有责任要求进入小区的人员出示住户卡，如发现卡或与持卡人身份不符时，有权拒绝其进入小区等管辖区域。
5.住户卡的管理、发放、解释权归深圳市开元国际物业管理有限公司南宁分公司万达茂物业服务中心。
三、住户卡的办理
由业主或业主授权人填写《业主（住户）资料卡》，并提供办卡人员近期1寸彩色照片一张和身份证复印件，并经服务中心工作人员确认身份。
四、其他人员
装修施工人员须按《施工人员管理规定》，办理“施工人员出入证”。没有住户陪同的临时访客经业主确认后方可进入小区。
五、工本费
住宅业主每户IC卡工本费按10元/张计费。“施工人员出入证”工本费10元/张，使用完毕凭原证退还服务中心。
六、遗失补办
“住户卡”发生遗失、须立即通知服务中心销卡并重新补办。工本费为：10元/张，无需再提供原申请资料。
七、人员变动
当租户退租、家庭雇佣人员离职及其他人员变动时，业主须自行回收“住户卡”。
住户卡办理流程
住户装修指南
一、管理原则
业户及装修施工单位请遵守《前期物业服务协议临时管理规约》、《业主手册》。业户及装修施工单位进场前请务必仔细阅读各项装修协议文件中有关装修管理条款，并注意在施工过程中严格遵守。请业户主动配合服务中心做好装修监管工作。
二、申请与审批
1.业主在服务中心填写《装修申请表》。
2.递交装修设计方案，装修施工图纸、施工单位营业执照、资质证明的复印件及其情况说明等。
3.如有结构、消防等改造施工，应报相关政府部门审批，并将批复手续递交到物业服务中心报备。工程、秩序部进行技术审定，并填写意见。
4.业户、服务中心、装修单位共同签署装修协议文件。
5.如无结构、消防改动的服务中心受理后将在3个工作日内批复，如有结构、消防等改造施工的将在7个工作日批复，如遇节假日将延期办理，合格者开出《装修许可证》。
注：报建手续还需先在彩之云APP进行操作，才接收纸质版材料的审批。
三、收费（详见《业主手册》）
四、装修时间规定
施工期限： 90 天，从服务中心审批之日起计，延期需向服务中心提出申请。
星期一至星期五8：30-12：00； 14：00-18：00
星期六、日及国家法定节假日不得施工。
五、装修现场规定
1.在装修户门外张贴《装修许可证》、《装修申报材料》、《装修申报图纸》、《装修日常巡检表》等材料。
2.装修期间请闭门施工。
3.装修现场需按服务中心要求配备足够的灭火器材。
4.装修期间公共区域走道必须做好地面防护。
5.装修现场每天收工前要进行整理，施工垃圾应及时清理，装袋运出。
6.装修材料和施工材料的搬运请使用货梯。
7.需要其他公共配套设施需事先向服务中心申报审批。
8.装修施工期间施工人员必须佩戴施工人员出入证进出，并随时配合物业管理人员的检查。
六、验收
1.装修完毕，请通知服务中心验收，物业服务中心安排每周一至周五工作时间进行验收。
2.验收合格后，请带齐材料到物业服务中心前台办理退场手续。
房屋装修手续办理流程
环境卫生指南
为保持万达茂小区的干净整洁，使住户享有优雅、舒适的生活环境，希望本小区的住户和进入小区的客人遵守以下规定：
1.各住户必须使用垃圾袋装好垃圾，将垃圾于上午十点之前或下午四点之前投入垃圾桶内，以便保洁员统一清运，请勿把垃圾摆放在门口、走廊或楼梯间及丢弃与草坪上（任何公共场所）；
2.禁止任何人在小区、电梯轿厢内随地吐痰、乱丢纸屑、烟头、果皮及瓜壳；
3.请勿乱倒垃圾、杂物、污水和随地大小便；
4.禁止把垃圾、纸屑、胶袋等杂物投入厕所或下水道，如因使用不当导致堵塞或损坏，住户应负责全部修理费用；
5.小区内任何公共地方，均不得乱涂乱画乱贴及乱竖指路牌广告牌等，如属小孩所为，则由监护人负责；
6.请勿饲养家禽及引起多数人反感、严重污染环境、攻击性强的宠物，溜宠物请爱护小区卫生环境，自觉清理宠物粪便；
7.住户装修垃圾，应及时清运到指定地点，不得将废物弃于走廊、楼梯道及其它公共场所。违者将按《装修服务协议施工单位人员违规行为处理细则》的内容进行处理；
8.小区内商业网点不能在公共场所、走廊堆放物品或占用公共场所扩大经营场地，应在适当地方放置垃圾桶，不得造成蚊蝇孽生；
9.业户不得向室外（即窗户或阳台外）倾倒污水、抛纸屑、烟头、杂物等，如因高空抛物造成他人损失或伤害，将按有关法律规定进行处理；
10.住户淋花、晾晒衣服、拖把等，不得将水滴到楼下，影响楼下住户行人；
11.请勿擅自在园区内栽种、采摘绿植和往水池中放养动物；
12.禁止在园区内燃放鞭炮，以免对他人造成影响和污染环境。
治安防范指南
为维护万达茂项目管理区域业户的生活秩序，确保业户居家、办公的安全，特制定《治安防范指南》。内容如下：深圳市开元国际物业管理有限公司南宁分公司组建秩序维护部，负责万达茂各区域的治安防范工作。
秩序维护部的职责及权利：
1.严格按照国家有关治安条例，密切配合公安机关，维护管理区域内业户的生命、财产安全。
2.实行24小时全天候巡逻值班制度，对本管理区域进行固定岗、分片巡逻岗治安巡逻，随时监控治安情况，发现治安隐患及时排除、制止。
3.负责执行《万达茂车辆管理规定》对本住宅区的车辆、非机动车辆进行管理，维护本小区交通秩序，保障小区内交通畅通及车辆安全。
4.负责对管理区域内的来访人员进行的登记、审查、管理，制止无管理区域IC卡及有关特殊证件（如装修人员出入证、车辆登记证）的所有人员、物件出入本住宅区。
5.在管理区域发生治安、消防、交通等方面突发事件时，依法维护管理区域业户的合法权益，及时采取应急措施，制止事态的恶化，维持现场秩序，迅速了解事件发生时间、起因和责任，通知有关部门，并协助查处。
6.严格按照《前期物业服务协议临时管理规约》、《业主手册》赋予的的各项管理职责，对不遵守上述规定的业户及有关人员进行劝阻、制止，直至移交公安机关处理。
7.受公安机关委托，有权核查有关车辆、人员证件及其它情况，对危害管理区域的治安秩序的人，有权劝阻、制止，直至移交公安机关处理。
8.负责处理政府有关部门委托的其它事宜。
作为本小区的业户应积极主动参与配合物业管理区域的治安管理工作，做到：
1.遵守国家有关治安管理规定。
2.遵守本住宅、公寓、商铺内公布的维护本区生活秩序和安全的各项规章制度。
3.积极配合秩序维护部做好管理区域内住户、外来访客核查和登记。
4.敢于制止、举报危害本管理区治安秩序的人和事，并协助秩序维护部处理。
5.维护管理区域安保设施，正确使用电子防盗门，并教育小孩爱护有关设施。
特别提醒
1.外出时注意锁好房屋门窗。
2.停放电动车时请停在指定区域并锁上大锁，小车请关闭门窗，车内请勿放贵重物品。
3.严防陌生人尾随进入楼道。
4.在小区发现可疑行迹人员请通知秩序部。
5.如住户长期外出请关闭水、电、燃气总阀并到物业
服务中心办理登记。
6.门禁卡只限本户使用，不得借予他人。
7.不要把单元门的密码告诉非居住人员。
8.门禁卡遗失，请立即到服务中心挂失补办。
消防安全管理须知
第一条 小区实行住户防火责任制，各住户做好各自居室的防火安全工作。
第二条 小区内楼道和出口必须保畅通无阻，不得占用或封堵，不得在消防通道上停放车辆或堆放家具和其他杂物。
第三条 不得损坏消防设备和器材，妥善维护小区内的安全疏散指示、事故照明、通风等设施。
第四条 小区内严禁燃放烟花、爆竹。
第五条 小区内公共地方均不得燃烧香火纸张、织物、纤维、塑料制品、木制品和其他废弃物。（如有需要请向物业服务中心查询指定地点）
第六条 安全使用燃气，不能随意动用燃气管道阀门。如燃气管道开关漏气，需要及时通知物业服务中心派人维修，住户要及时打开门窗，防止一切火种，以免发生爆炸引起火灾。
第七条 使用瓶装煤气的住户，应经常检查瓶口、灶具是否有泄漏现象，如有异常情况，应及时进行修理，避免发生爆炸引起火灾。
第八条 遵守安全用电管理规定，不得超负荷使用电器，防止因超负荷用电而发生事故。
第九条 需要进行烧焊等动火作业的，应向物业服务中心提出申请，经批准做好防范措施后，在专人监护下，方可作业。
第十条 不得乱丢烟头及正在燃烧的物品；对家人及小孩进行教育，不要玩火。
第十一条 小区内严禁经营和贮存烟花炮竹、炸药、雷管、汽油、香蕉水等易燃易爆物品及各类剧毒物品。
第十二条 发生火警，应立即告知物业服务中心及拨打火警电话119，并关闭电闸、燃气开关，尽快脱离火区进行呼救，如果认为有能力，要以高度的责任感迅速参与抢救。
电梯使用指南
1.电梯轿厢内应粘贴有«安全检验合格»标志并在有限期内。
2.为了安全起见，电梯发生超载信号时，请自觉分批搭乘，以免电梯超载。
3.电梯门快要关闭时，不要强行冲入或阻止电梯关门，切勿一只脚在内一只脚在外停留。乘坐电梯时请面向轿厢一侧站立，勿依靠轿厢门，勿用力打击按钮及轿厢门、厢体。出入要及时，低龄儿童乘坐电梯应由成人监护，请不要在繁忙时携宠物乘电梯。自行车、电单车请勿带入电梯。
4.电梯正常运行时，门应完全关闭，运行平稳无异常响声，到站后轿厢地板和楼层平齐，如出现异常请及时通知服务中心联系电梯维保单位进行检修。
5.发生火灾、地震时，禁止使用电梯，应从消防楼梯逃生。
6.乘坐电梯时，如电梯运行中突然停电或出现其他意外情况电梯急停时，请勿惊慌，电梯不是密封，不会造成缺氧，请按“紧急呼叫”按键联系中心控制或拨打服务电话，请您耐心等待救援。
7.利用电梯运输装修材料等大件物品时，请使用指定货用电梯，并做好保护措施。
8.电梯内严禁吸烟、打闹、或跳跃，运送物品时需轻放轻提轮乘坐。
便民服务电话指南
1.火警：119
2.盗警：110
3.急救中心：120
4.市话故障台：112
5.中国移动：10086
6.中国电信：10000
7.中国联通：10011
8.广西广电网络：
9.南方电网：95598
10.燃气热线：95007
11.绿城水务：96332
12.市长热线：12345
13.圆通快递：95554
14.申通快递：95543
15.中通快递：95311
16.顺丰速运：95338
17.韵达快递：95546
18.EMS邮政快递：11183
19.天天快递：400-188-8888
20.百世快递：95320
21.火车站询问处：
22.民航站询问处：0771-2821613转6114
23.客运站询问处1：
24.客运站询问处2：
25.客运站询问处3：
26.派出所:
办证大厅户籍科：
27.社区：
28.物业服务中心前台：
小区暂住人员管理须知
第一条 小区内各租住人员均要先到南宁市公安局辖区派出所办理有关暂住手续，然后到物业服务中心办理登记，登记时，请带齐本户各成员的身份证或者其他有效证件。
第二条 本小区内各业主（住户）如有亲属往来住宿，日期超过三天的，请到物业服务中心办理暂住登记手续，敬请各业主（住户）配合。
第三条 若租住户迁入本小区时未来得及办理派出所暂住手续，亦可先到物业服务中心办理入住（暂时登记）手续，再到派出所补办暂住手续。
第四条 暂住人员必须遵守小区的各项管理制度。
第五条 暂住人员不得在小区内从事非法活动，违者送有关机关处理。
第六条 所有不办理暂住登记手续的暂住人员，物业服务中心一律不予发放本小区有关出入证件，并有权拒绝该人士进入小区。
房屋转让租赁须知
第一节 房屋转让须知
第一条 业主转让房屋时，须与承让人一起到物业服务中心登记备案；若业主已办理入伙手续，则物业服务中心应与承让人重新签订《前期物业服务协议临时管理规约》及其他相关管理规定。
第二条 在房屋转让前，须按规定到物业服务中心交清物业管理费、水电公摊费等相关应缴的费用。
第三条 在与物业服务中心重新签订相关协议、公约和规定前，如承让人有违反临时管理规约的行为（包括但不仅限于拖欠物业服务服务费和其他相关费用），转让方有连带责任。
第四条 转让方应向承让人移交《业主手册》《住宅使用说明书》《质量保证书》及其他相关资料，并做好移交记录。
第五条 转让手续办完后，须到物业服务中心退还业主出入证等涉及小区的相关证件。
第六条 应明确告知承让人该房屋的保修期是从房屋竣工验收合格并交付使用之日算起。
第二节 房屋租赁须知
第一条 出租房屋时，承租方应与业主到物业服务中心登记备案，并提交一份租赁合同和其他相关证件（物业服务中心验原件，收复印件）。
第二条 办理租赁手续必须符合国家和地方政府部门的有关规定要求。
第三条 出租方必须是房屋的所有权人，属共有房屋的须取得共有人同意后方能出租。
第四条 出租前，业主应明确告知承租方有关小区物业服务的规定。
第五条 业主在出租房屋时，应明确屋内实施设备的所有权归属。
第六条 业主和承租方双方协定由承租方缴纳物业服务费、水电费、水电公摊费、专项维修资金、电梯费等相关费用的，应告知承租方按时缴纳，承租方拒绝缴纳的，由业主负责。
第七条 出租期间，承租户违反小区管理规定，造成公共设施设备损坏或损害他人利益的，应按规定进行赔偿的，由业主负赔偿责任。
第八条 小区召开业主大会时，业主应按时参加会议，如业主因事不能到会的，可以书面委托承租方参加，但在投票选举时，承租方只有投票权，没有被选举权。
第九条 对承租方违反国家和地方政府的法律、法规及其相关规定的行为，业主负有连带责任。
第十条 终止合同时，业主应提前一个星期到物业服务中心备案。
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