物业费交不交，总有一个原因在这里，最后一点尤其重要

物业管理圈 2023-09-11

物管纠纷屡见不鲜，这边是业主对物业服务的各种不满，而那边是物业公司因工作难开展而叫苦不迭，其中原因五花八门，但不外乎物业费的纠纷。下面这五点，最普遍！

一、电梯不运行，物管有责任

张三入住某小区后，电梯一直处于关闭状态。张三多次与物业公司交涉，但物业称由于业主签字未达标准，电梯的维修费用和运行费用分摊处理得不到解决而不能开通。于是，张三一纸诉讼将物业公司告上了法庭……结果这么着？电梯顺利运行！

律师说法

对小区内电梯的管理、维护，确保业主正常使用是物业服务内容之一，因此，法院对于张三要求物业公司开通电梯，并确保电梯正常运行的诉讼请求予以支持。

司法解释：《江苏省物业管理条例》中有规定，“房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、共用天线、消防设施等共用部位和共用设施设备，由物业管理企业根据合同的约定定期维修养护。”最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第三条规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”

二、房屋质量有问题，缴纳物业费不冲突

李四为某小区业主，以房屋内墙存在裂缝为由拖欠物业管理费用共计2400余元。经审理，法院认为李四的理由不能成立，依法判决李四支付物业费。

律师说法

物业公司依合同履行了物业服务后，业主应当依合同履行支付物业服务费的义务。《解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”

那有人要问了，明明房屋内墙存在问题，为什么法院还支持物业呢？

答案是这样的，关于李四要求物业公司解决房屋内部墙体裂缝问题的主张，只要房屋还在保修期内，则属业主与开发商之间的关系，应由开发商负责修复，与物业服务纠纷系属不同的法律关系，如李四确有证据证明系开发商交付的房屋存在质量问题，可另行主张权利。

三、业主财产被盗，依据过错各自担责

朱六发现其家门被撬，家中有贵重物品被盗，财物损失高达19万元，遂将物业公司诉至法院。朱六认为，盗窃发生时其已交纳物业管理费，而小区监控设备因故障一直处于瘫痪状态，物业未尽职责内的安全防范义务，应承担50%的赔偿责任。

法院经审理认为，物业的职责包括安全防范，维持公共秩序，包括但不限于安全监控、巡视、门岗执勤等。本案中，物业公司对于朱六家中被窃存在物业管理上疏忽（过失）。当然因朱六家被窃是因第三人之主动盗窃行为所致，并非物业公司有过错就必然导致朱六家的财物被盗，故物业公司方仅承担部分补充赔偿责任。朱六的财产损害赔偿责任主要应由盗窃者承担。

律师说法

根据物业服务合同，物业服务公司一般对物业管理的公共秩序、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或服务，其提供的是小区物业的公共服务。因此对业主家中的财物安全，需经业主与物业公司协商在物业服务合同中予以特别约定。如无特别约定，则从其过错程度承担相应的赔偿责任。

四、房屋空置，物业费用不能少

卓七买了一套房子一直未住，后物业公司要求卓七缴纳物业费用9000余元，但卓七以未入住为由拒绝缴纳，后物业公司诉至法院，法院判决支持物业公司的诉请。

律师说法

物业服务合同在很多情况下是由业主委员会代为签署，但就物业服务来说，内容宽泛，如火警防范、加强消防设备、清洁维护、定期清除垃圾、清理水沟、洗刷外墙、擦拭玻璃、整理花木等。单个业主的房屋空置并不会减轻物业的义务，该房屋也确实受到了物业的服务。

故法院对房屋空置为由拒不支付通常不予支持。

当然，对于业主与物业公司在合同中关于空置房屋的物业费按一定比例收取的约定，或者如物业公司与业委会就空置房屋的物业费收取也有明确约定，则依自治原则从其约定。

五、承租人不交物业费，业主责任不能丢

这一点厉害了！某物业公司起诉业主王五要求其交纳物业费，原因竟是王五把房子租出去了，并约定物业费由承租人交，但承租人……没交。

法院认为，业主与承租人签订合同，约定物业费由承租人交纳，虽然租赁合同成立有效，但是根据合同相对性原则，作为业主与承租人关于物业费交纳的约定，不得作为对抗物业公司的依据。在物业费未及时支付时，王五仍然承担向物业公司支付物业费的责任。

律师说法

首先业主与承租人签订的租赁合同只能对租赁双方的权利义务做出约定，不得通过合同损害第三方权利。其次，从债务的角度分析，业主与承租人约定由承租人交纳物业费实际上构成了债务的转移，将原属业主的债务转移给承租人，在业主和承租人之间有效，这种债务转移没有得到债权人即物业公司的同意时，并未免除业主支付物业费的责任。

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统稿：晓乐

编排：子薇

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