实战测评！6大典型物业案例，这样处理的都是物业高手…

Original 物业管理圈物业管理圈 2023-09-11

1. 2016年，某工业区A栋发生了一起电梯伤人的事故。那天在四楼的业主张家两兄弟因为进货要使用电梯，但因电梯的楼层显示装置坏了，无法判明电梯的位置，两人只好在各楼层找，找到五楼，走在前面的弟弟看见电梯门开着，里面黑洞洞的，于是便一脚迈了进去，坠入电梯井死亡。

事发后，物业公司检查了电梯，发现五楼的电梯门锁有“外力破坏”的新鲜痕迹，怀疑是业主急于使用电梯强行推开电梯门，因用力过猛失去重心从而导致事故发生。而业主则称，他们从今年上半年开始在此办公，迄今为止没有收到过一份物管公司关于电梯使用方面的文件或通知。

出事时，他并不知道电梯停在哪里，怎么可能无故地去五楼搞坏电梯呢？张家起诉到法院，要求物业公司赔偿。

试问电梯伤人事故应该由谁负责？

分析

这是一起因电梯事故引起的人身损害赔偿案件。

本案中，物业公司作为工业区A栋大厦的管理人，负有保障电梯安全运行的法定义务。从案情来看，其行为存在严重的过错，应承担赔偿的民事责任。表现在：

(1)物业公司没有在电梯轿厢内和电梯前厅张贴电梯安全使用说明和剩电梯注意事项。

(2)物业公司的过错与张弟的死亡有因果关系。

(3)张弟主观上存在疏忽大意的过失，也应承担相应责任。

2.某物业公司将管理的物业的外墙面租给广告公司，广告公司在墙面作布体广告，但一天当地刮4级风，将布体广告刮掉后把业主停放在楼下的轿车砸坏。试问此案应如何处理？

分析

根据案情分析：

1.当地刮4级风，不属于发生不可抗力，不够成免责条件。因此，责任人够不成免责。

2.物业公司虽然出租外墙面，不是使用人，但物业公司必须保证小区的物业设备设施及附属安全可靠，对业主的安全负有责任。另外，出租人还应当负管理不善的责任。因此，物业公司应承担赔偿责任。

3.广告公司毕竟是使用人，对安装的广告的安全性应有保证，不能对物、人构成威胁，而现广告公司的广告体落下造成他人的经济损失。因此，应当承担赔偿责任。

3.刘某、张某是夫妻关系，但由于发生矛盾，使夫妻关系紧张。丈夫刘某把署名刘某，而事实上属于夫妻共同共有财产的房屋卖掉，并在房屋交易部门办理完登记手续。这时妻子发现起诉法院。

根据以上事实，法院会如何审理？

分析

(1)法理部分
1)房屋的买卖要得到法律的保护，必须登记交易；2)《物权法》规定，处分共有的物业应经全体共同共有人同意；3)处分共有的财产，未经其他共有人同意的，须登记未登记的无效，已登记，并购买人属于善意第三人的有效，但其他共有人可向处分财产的共有人行使追偿权。
(2)结合本案事实与结论部分
1)在本案中，夫妻的房屋是属于共同共有财产，正常处理应得到共有人同意，但丈夫刘某处分时未得到共有人妻子的同意，并且在房屋交易部门办理完登记手续；2)因此，根据现行《物权法》的规定，法院应认定刘某房屋交易有效，但其妻可向丈夫行使追偿权。

4.2018年2月10日，天津市某开发商建设的小区交付验收，并办理了相关手续。但2018年8月10日，小区内一栋住宅楼的楼面防水出现问题。在雨天楼下室内出现渗漏，住户请求物业公司修理时，物业公司告诉住户：楼面在保修期应由开发商负责。
试问谁承担法律责任吗？

分析

根据楼面防水保修期限为3年以上，本案的工程在保质期内。
建设工程在保修期限内发生质量问题的，物业保修第一责任人是开发商。
但开发商负责保修和物业服务企业都可负责保修，保修费用均由开发商支付，可见开发商负法律责任。

5.2013年，某实业公司购车一辆，同年，在某大厦购买A座408号一套房屋，在小区租车位，并按月向被告缴纳车辆出租费90元。每次汽车出入某大厦均按规定交收出入证。出入证规定，汽车进入某大厦小区须领取此证方可入内，汽车驶出某大厦小区须交回此证方可放行。

2014年8月7日，将该车辆向保险公司投保，签订了机动车辆保险单，规定车辆失窃险限额为20万元。

2015年8月6日下午，李某开车返回某大厦，入门时从门卫处保安人员手中领取36号车辆出入证，大厦保安人员张某、朱某当即登记该车进入某大厦。当晚10点，保安人员张某、朱某看见有人将该车开出某大厦时，要求司机交出入证，司机说出去接人就回来，保安人员未收回出入证就将车道闸放开，让汽车开出去。

李某于8月7日上午发现车辆被盗，及时通知被告物业公司，并向公安机关、保险公司报案。事后，要求物业公司承担经济赔偿责任，物业公司不同意赔偿，保险公司也未予赔偿，于是诉诸法院。

车辆被盗，物业公司是否承担经济赔偿责任？

分析

根据《物业管理条理》，小区租车位收费，车辆被盗的，物业公司并不承担法律责任，但有约定的除外。
本案中，物业公司与承租人有约定，即每次汽车出入某大厦均按规定交收出入证。出入证规定，汽车进入某大厦小区须领取此证方可入内，汽车驶出某大厦小区须交回此证方可放行。物业管理圈。
而当晚10点，保安人员张某、朱某看见有人将该车开出大厦时，要求司机交出入证，司机说出去接人就回来，保安人员未收回出入证就将车道闸放开，让汽车开出去，则违背了合同的约定。所以，物业公司应承担经济赔偿责任。

6.2017年3月5日，王某用房屋作为抵押向银行借款合同20万元，同年6月王某通知银行将其房屋租赁给张某，租金2万，租期1年，银行同意其出租。2018年3月5日，还款期限已到，王某因经营不善，无法偿还货款本息。工商银行决定拍卖房屋，偿还贷款。

根据以上事实，银行如何收回贷款？

分析

（1）根据现行法律

1）抵押人出租抵押房地产的应先通知抵押权人，抵押权人同意的，出租合同有效。所以，张某的租赁合同有效；

2）抵押权人处理抵押物时，该抵押物出租的，承租人有优先购买权，如不购买，其他人购买的，不影响租赁关系。

（2）根据以上法律规定，银行收回贷款作法如下

1）变卖抵押物，优先获取贷款本息；

2）变卖不成，张某继续租赁的，从租金中先偿还贷款本息，等抵押物变卖再一次收回贷款本息。

统稿：晓乐

编排：子薇

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