住改商扰民，物业公司如何管？

物业管理圈

2024-12-11

案例简介

张先生于2018年9月2日取得某小区1301号房的房地产权证，该房屋规划用途为住宅。吴先生于2018年12月18日取得某小区1401号房的产权证，该房屋规划用途为住宅。张先生与吴先生系同一单元上下楼层邻居关系。

吴先生在取得1401号房所有权后，未经有关部门审批及相邻业主同意，将该房屋改造为五间独立套房，并以旅馆公寓形式进行对外经营。物业公司及张先生自得悉吴先生的改造经营行为后，多次要求吴先生停止房屋改造经营行为、恢复原房屋住宅用途，未果。

张先生遂将吴先生和物业公司一起诉至法院，并请求：

1、吴先生立即拆除其1401号房违建的卫生间及套间墙体，恢复房屋原平面设计图的结构构造，立即停止将该房屋做经营性使用，停止发布广告，恢复房屋住宅用途；

2、吴先生及物业公司各赔偿上诉人的损失10000元。

法院判决

法院审理认为，本案系业主因其对建筑物所享有的专有权、共有权以及共同管理的权利受到侵害而发生的纠纷，故应确定为建筑物区分所有权纠纷。

本案争执的焦点：

一、吴先生是否有将1401号房作经营性用房（旅馆公寓）使用。

二、吴先生是否应停止旅社经营，恢复住宅用途。

三、吴先生是否应拆除增设的卫生间和排水管道等设施。

四、吴先生、物业公司是否有过错，是否应赔偿张先生经济损失。

一、吴先生是否有将1401号房作经营性用房（旅馆公寓）使用。根据张先生提供的证据显示，吴先生确将其所有的1401号房改造成五间独立套房，并以旅馆公寓形式在有关订房网站上发布订房信息（包括房间套型、价格）。故可认定吴先生的上述行为属于将住宅改变为经营性用房。

二、吴先生是否应停止经营性行为，恢复住宅用途。业主将住宅改变为经营性用房，其行为的合法性需要同时满足两个条件：1、遵守法律、法规以及管理规约；2、应当经有利害关系的业主同意。

本案中，吴先生将住宅作经营性用房，未经有关部门审批，也未经有利害关系的业主同意，故其行为不具备合法性。

依照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，故对张先生要求吴先生立即停止1401号房作经营性用房使用，恢复房屋住宅用途的请求，本院予以支持。

三、吴先生是否应拆除增设的卫生间和排水管道等设施。吴先生将房屋改造成五间独立套房，并设立五间卫生间，这些装修改造，是具备基本居住功能的，在不对外营业情况下可用于居民日常居住。

根据《住宅室内装饰装修管理办法》第三十八条第一款“住宅室内装饰装修活动有下列行为之一的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款：（一）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，对装修人处五百元以上一千元以下的罚款，对装饰装修企业处一千元以上一万元以下的罚款”的规定，本案张先生对吴先生增设卫生间和排水管道行为有异议，可向当地房地产行政主管部门反映处理。

四、吴先生和物业公司是否有过错，是否应赔偿张先生经济损失。吴先生将住宅改变为经营性用房，侵犯了张先生的合法权益，确存在过错，依法应当赔偿损失。张先生要求吴先生赔偿其精神损失10000元，但未能提供证据对损害结果或损害数额予以佐证，故本院不予采纳。

至于物业公司的过错问题，张先生及吴先生均确认物业公司在签订交房管理公约时有告知吴先生装修须遵守有关管理规定，服从物业公司管理，不得私自改建、违建，且物业公司对吴先生的改造、经营行为确有发放整改通知进行制止。

物业公司已履行其法定告知、制止义务，至于对违规行为的处置，应由当地房地产行政主管部门进行处理。故张先生有关物业公司应赔偿其经济损失10000元的请求，缺乏事实依据和法律依据，不予支持。

擅自“住改商”，违法！

《民法典》明确规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

例如临街住户，如需将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意并向业主委员会和物业服务企业备案。

“住宅商用”经营者通过租赁关系取得使用权，一旦事后有业主向法院提出民事权利受到侵害的证据，将判定租赁协议无效，而工商部门也将按照“涉嫌提供虚假证明”吊销经营者营业执照等。

发现此类乱象，物业如何做？

1、书面及当面与违章的住户或业主沟通，发放“整改通知书”，通知其整改；

2、若业主拒不配合，物业可上报有关行政执法部门对其处理；

3、若还是没有效果，可将其诉至法院，请求判决排除妨害，恢复原状，并承担相应民事责任；

4、整治完成过后，物业公司应加强把控与管理，包括落实实名登记、完善门禁系统、加强日常巡查等。