揭秘“物闹”的套路，千万要警惕！

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从2007年进入物业行业，至今已快13年，今天跟大家分享我的一段经历，一段参与“物闹”的不光彩历史，出于保护自己的原因，发文会隐藏很多信息，大家知道过程就好。

故事如下：

2017年，因为家庭原因，我离职从深圳回家。说明下，我家在一个二线城市，至找到下份工作还有大概一个月的空档期。这期间，我陆陆续续参加了一些老同事、老朋友的饭局。

某个饭局我认识了一位姓曾的律师朋友，他听说我最近休息，问我有没有兴趣参加一个短期的项目，很赚钱，而且没啥风险。考虑家里有两个孩子，刚换了房子，经济压力确实大，我想进一步了解，但是这位曾律师席间啥也不肯说，约我第二天到他事务所谈。

第二天我如约到他办公室，了解到项目背景：某本地物业公司（简称A公司）想拿下自有项目附近一个小区的物业管理权，但自己不方便直接出面，需要一个代理人。

目标小区（简称B小区）基本情况：项目位于近郊地铁口附近，面积大概20万平方左右，物业费目前1.6元/平方/月，小区3年前全部交付完毕，开发商是外地的，物业为开发商自有物业，现阶段没有成立业委会，物业费收缴率80%左右，业主对物业也是基本满意，但有若干地产遗留问题一直悬而未决。

曾律师组建了一个小型团队来处理该业务，一个是写手C（兼职，据说在某公司品牌部任职，有媒体工作经历），一个无业中年妇女(简称D)，现在就差一个懂物业管理的内行人来组织具体实施。而我是他眼中最适合的人选——外地回来，没有本地物业公司背景；从事物业管理十年以上，经验丰富。曾律师给我开的工资非常可观，一个月内全职，后期我上班了可以兼职，直至拿下这个项目。

在初步做好了解后，我们开始如下分工：

01

抓好物业管理痛点，放大不足，舆论造势

D每天混进小区，与小区的老人、家庭妇女攀谈，了解信息，发展小区内线。在我简单指导和培训后，D不到一周时间，就挖了很多有用的料：开发商历史遗留问题，比如外墙渗水、后期改规划（把部分靠近红线的绿化带改成二十几个停车位，把小区商业街喷泉改成花坛，没有业委会，但物业做了预先公示）、部分公共区域维修不及时、规划中小区附近有垃圾站但被开发商刻意隐瞒，物业公司把楼顶公共区域给运营商做基站；小区公共收益不透明等等······加起来近二十条，我不禁对这个相貌平平的中年妇女刮目相看。

更厉害的是她还通过发工资、事成之后每年分红的形式顺利发展了三个内线，分别是家庭妇女（简称E）、无业单身中年妇女（简称F）、退休国企干部男（G）。这三个人都有自己的特点和能力，后文会提到。

考虑现有业主群入群的业主不多，而且群主不好控制，在我指挥下，E、F通过在小区各个楼栋贴公告的形式，成立了新的业主微信群。

这里有几个小技巧：为了吸引业主加群，我们每天都会发一两个小红包，吸引业主入群；时不时还在群里发起一些业主关心的问题讨论，提高群的活跃度。很快，业主群就壮大起来。

写手C申请了一个和小区名称一样的微信公众号，根据我们收集的黑料攥写了若干针对性推文，阐释了一下成立业委会维权的必要性和急迫性。当然，这些推文也都发到我们控制的业主群。

接着，我、C、D、E每天都会在群里挑起相关话题，不断引导业主舆论。过了半个月后，我们觉得差不多了，就发起成立业委会的倡议书，果然得到部分业主的响应，虽然这些支持的言论都是口头上，但我们第一步的目的已经达到了。

02

成立业委会，取得小区话事权

成立业委会对于普通业主们来说当然不是一件简单的事情，但是对我们而言，不过是时间问题。

首先我们对与物业有过纠纷的业主进行了详细筛选，选出4个人作为业委会候选人，其中1名退休人员、3个无业人员，基本都是些没啥主见、有时间、方便控制的。随后我们以E、F、G加这四个人为班底成立业委会筹备组，报街道备案，并在小区进行了公示，因为成立业委会本来就是一个合法合理的事情，所以街道和业主都不会有人反对。  

随后，发布业主公约，走业委会成员推荐、自荐流程。我们制作了业委会成立倡议书、业主公约等系列印刷品，在小区楼栋、公告栏长期张贴，这个时候物业觉得不妙，期间多次撕毁我们的宣传物，但都在意料之中，我们通过安装微型摄像头、录音等方式收集证据，反倒做实了物业心虚、反对业委会成立的事实。

尤其E、F，天天在小区晃悠找茬，一有机会就挑衅物业工作人员，有一个保安和一个客服忍不住跟她们起了言语冲突，随后就被录音录像，写手C把这些剪辑后做成小视频发到小区公众号，激起更多小区业主的不满。这里要特别说明的是，我们的这几个准业委会成员，除了G，个个都拖欠物业费，为了不留下把柄，曾律师垫支帮他们补齐了物业费。

成立业委会期间，有7个不受我们控制的业主也自荐申请加入业委会，我和曾律师商量了下，由E、G出面，通过“劝退”的方式，解决掉了三个，曾律师通过朋友查背景，又发现其中一个有“老赖”背景，一个有多次信用卡违约记录，又解决两个，最后只剩两个“非控制”业主，已经无足轻重。

接下来就是业委会候选人信息公示，业主大会议程、选票模板、发给开发商、街道、物业公司等的函件曾律师早就准备好了。

最麻烦的就是发放、收集选票，我们去附近的大学雇了7个大学生，在简单培训后，由E、F带队挨家挨户忙活了一个多星期才收齐法定要求数量的选票。

最后就是召开业主大会，点票结果当然不会有什么意外。因为G的履历比较好，业委会主任就由他来当。因为我市成立业委会最后还要到街道、房管局等政府部门备案，这个过程比想象的要漫长，中间补充递交了好几次资料，这又花去了三周多时间。在拿到业委会公章后，我们长舒了一口气。

03

公开招投标，选聘物业公司

成立业委会期间，物业公司为了取悦业主，做了不少服务提升工作，但是已经晚了，在业委会成立的那一刻，就注定他们会出局。

拿到公章后，我们拿出曾律师早就准备好的《XX小区物业服务招投标公告》、《XX小区物业服务合同》（初稿），盖章，张贴。物业公司立刻就慌了，不停骚扰几个业委会成员。当然，这是没有什么用的。

《XX小区物业服务招投标公告》、《XX小区物业服务合同》都是根据A物业公司量身定做的，外行看起来最多以为是小区业委会要求比较高而已，表面上看不出任何问题。报名日截止，参加投标的公司有5家，除了A物业公司和现有物业公司，其他都是A公司找来陪标的，其他想参加的大公司都被“劝退”了。

招标会当天，业委会邀请了相关部门代表、每栋楼业主代表参加。现场A公司抛出了一系列具有针对性优惠条件，比如物业服务费价格不变、对小区免费进行智能化改造提高安全度、公共收益交给业委会监管等，顺利中标。

那么如今的小区是什么样子呢？

这个项目结束后，我轻松获得了相当于目前两个月薪酬的收入，而曾律师，我通过A物业公司的朋友打听，收益绝对不会少于50万，而他付出的成本我最清楚，不会超过十万。至于那几个业委会“骨干”，则每年会从A公司分得不菲“关系维护费”，皆大欢喜。

今年9月，我偶尔去了一次B小区，说实话，真不如以前：

门口就一个穿保安制服的老头在闭目养神，没有任何阻碍，我轻松就进了小区大门；

所谓的智能化设备，无非就是加了几个摄像头，添置了几个杂牌车牌识别收费道闸，车辆收费还是靠人工；

小区绿化裸露严重，一些阳光少的地方泥土都露出来了；

保洁清扫的频率明显偏低，地面的烟头都被踩烂了，至少2天以上没有清理；

商业街地面满是黑色油渍，显然没有做过深度清洁；

最夸张是的，小区的垃圾桶都溢出来了，旁边都是业主丢的垃圾，正值夏天，一股子难闻的馊味；

楼栋的电表房、水表房就更夸张了，都没有上锁，里面被业主堆满了杂物，根本无法正常检修；

楼道都是业主放置的电动车、鞋柜及各种杂物，下脚都困难；

消火栓箱门大多破损，里面的水带、灭火器要么不翼而飞、要么集满灰尘······

情况比意想中更糟糕，这个小区物业费本来就偏低，A物业公司又让出了大部分公共收益，每年还要支付一笔“关系维护费”，而A物业公司对项目的利润考核非常严格，按原先的服务标准是肯定没利润。想着进来后涨物业费，结果闹得鸡飞狗跳，业主骂业委会不作为，跟物业公司蛇鼠一窝，现在据说又闹着成立新的业委会，一地鸡毛。

而我，现在在一家全国性物业公司任职，今年下属有三个管理状况良好的项目陆续闹着成立业委会、换物业公司，手法与我当初如出一辙。

也许，出来混，迟早是要还的吧！

来源：知乎

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