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成立业委会,我们走过的七次冲击之路...

于联合 物业管理圈
2024-12-11


曾经看过两个视频,

一个是小区业委会宣告成立那一刻,

几个四五十岁的男人相拥痛哭;

还有一个,

社区叫停业委会投票,

大妈们在声泪控诉。


每当看到这样的场景,

就会自问,

这种事还有多少?

想起我们小区曾经相似的经历,

成立业委会真的是很难!


总想记录下我们的经历,

但总是没有行动,

总觉得自己的文笔写下来,

可能就像一杯白水。


时间,

经常会冲淡一些记忆,

再不记录,

这段经历可能永远都不会为需要的人引航。



十多年前,我们小区是附近有名的小区。新一线城市,三环内,主干道旁,欧式风格的门楼上有两只灵气的白鹿塑像,宽阔、长长的两排垂柳能一直随你前行。


带电梯的多层洋房、游乐园、小花园、网球场、篮球场、游泳池等,给了多少人无限的遐想,美好生活仿佛从此相伴。


然而,由于前期物业管理水平的不足,梦想很快就破灭了。


这一次成立业委会又黄了

其中蕴含了一些共性的道理


在成立业委会的路上,有些人,注定只能留下些许深深浅浅的水洼。


2019年春节过后,邀请业主入群的二维码在电梯旁出现,我不需要思考的加入。


一群热心人想改变现状,正在张罗着成立业委会,听说在此之前,已经有三次动静不算大的失败,几百人的业主群里天天都是这些事。


有人愿意为你服务,你积极配合就行了。所以我一直潜水,成为一名默默的支持者。


五月,一个志愿者带着选票敲开家门,我看都没看果断签名,总怕多看一眼就会给她们带来压力,就会被误认为是在质疑,心里的千言万语,最后变成一句“你们辛苦了,谢谢!”


然后,群主不断的开始发布投票进度,哪个楼多少票了……,群里的气氛被调动起来。终于,有一天群主宣布投票双过半了!没有出力,坐享其成,我居然也很激动


好景不长,突然有一天群主生气了,把群的名字改为“吃喝玩乐群”。大概意思是,有人指责她有私心,业委会还没成立,为什么她就找来一个认识的物业公司,查看小区现状。她反复的解释,越说越气,最后宣布投票已经完成,她的任务也完成了,不干了!

紧跟着各种矛盾也接踵而至。


其一,筹备组内出现内讧,一个负责外联的人出事了。听说,在大家面对面的沟通中被指责,说他对不同的人说不同的话,封官许愿,自己要当主任等等,最后被集体排挤出筹备组。


其二,小区内不同区域业主之间发生了矛盾。首先入驻的北院,有一个相对独立的院子,是省直一个单位曾经的家属院,停车位与户数比高出南院(商品房)0.1。有人发现南院业主不时把车停到他们这里,于是便提出成立业委会前,一定要把权益讲清楚。


南院业主也说,你们散步、遛狗、遛娃都到我们这里来,物业费三毛八,全院最低,占了我们多少便宜。


其三,在业委会里,南院北院名额怎么合理分配?争吵很快在业主群里发酵,各种键盘侠涌出。短期达成一致,已成奢望。


想都不用想,这一次成立业委会又黄了。其实,后来才知道,矛盾爆发后,规定的60天筹备期也到了,要想成立业委会,还得重新投票。


失败常常能说明一些共性的道理:对筹备组骨干人员进行攻击,引起大家的不信任,挑起业主之间的矛盾,是很多小区筹备失败的原因


筹备组真不是谁都能干的。光有热情、激情是不够的,还需要有奉献、有能力、有毅力,更需要团队合作和周密的准备。否则,随意启动筹备程序,只能是对广大业主和志愿者的伤害。


素未相识的群主和前期骨干联系我

我从一位键盘侠变成谈判牵头人之一


2019年的七月,骄阳似火,躲在冷气房里的业主们,在各个群内展开了论战。南北院各自成立了自己的业主群,捍卫权益,寸土不让,各种阴谋论喧嚣尘上。


听说北院的群里,有一天出现了上千条信息。


一段喧闹过后,多数人还是理智的。他们说应该坐下来谈谈,要顾全大局,不要为争小利而忘了大义。南北院达不成一致,业委会就成立不了!


我也开始断断续续的发言,与其他的键盘侠一样,激扬文字,指点江山,针对一些问题谈自己的看法与建议。或许是有点理性,还是什么其它原因,素未相识的群主联系上我,前期的骨干也纷纷开始联系我,我竟然成为“南北谈判”南院五名代表的牵头人……


后来,我经常思考这一过程,从未想过参与的人,进了谈判组,想着谈完就撤,却越陷越深,到底是怎么回事?竟然开启了人生又一个频道的经历:一千多天,几千个小时的公益之旅


北院随后也成立了一个七人谈判小组。南院商品房业主来自天南地北,一盘散沙,北院单位业主彼此熟悉,凝聚有力,通过谈判各自能得到什么结果?大家都在想。


先简单介绍一下小区情况与南北矛盾。


小区分三期建设完成,大体上分为三个不同诉求的主体,一千余户业主,总面积十五万多平方,只有一个“前期物业公司”。


北院,是2002年左右建成的一期,多层楼房项目,在小区最北面,临着城市一条支路,四周建有完整的围墙。贯穿北院中间有一条道路,一面是通向小区外部,一面是连接后来的二期。业主多数是GF单位的员工,户数占小区四分之一左右,物业费三毛八,二十年没变。


南院,是小区二、三期项目的商品房,主要在小区的南边和东边,东西各有一个出口通向外部,小区的主大门就在南院,外面是城市主干道。南院大多数是带电梯的多层洋房,有花园、游乐场、商业服务门面,户数占小区三分之二左右,物业费平均一块钱。


三期内还有一个独立院落,是HY单位家属院,有完整的院墙,户数占小区8%左右,全部是带电梯的标准层高复式房,物业费也是小区最高标准,一块多钱。


北院南北贯通的这条路,是小区连接外部的三条路之一,位居正中间。自从南院建成后,二三期的业主一直可以自由通行,北院的业主也可以自由的来南院活动。


小区的容积率不到3,十年前到处都是车位,随时能停车。近年来,车辆越来越多,下班晚的、周末的时候,要很费劲的找车位,要见缝插针,甚至转了一圈无处可停。这时北院的业主就发现有南院的车不时停在他们这里,为此还发生过争吵。


部分北院业主要求,封闭通向二期的大门,只需留下行人通道;部分南院业主要求,我们买房时就是一个小区,如果封闭就彻底封闭,一个人也不能过来。


“南北谈判”针尖对麦芒

局部利益捆绑了整体利益


在成立业委会的路上,有些事,任凭时间反复冲刷总能带给你愉悦。


如果小区有两套水电服务系统,南北分开就分开了,各自成立自己的业委会。问题是只有一套物业服务系统,按规定,属于一个物业管理区域,只能联合成立一个业委会。


南北院的谈判开始了。先看一下双方的观点(这是当时的纪要摘录):


南院诉求

1.以法律法规为前提,尽快推进业委会成立,选举业委会代表;

2.尊重历史,物业管理分区收费,分区管理,公共土地使用办法按照法律规定执行;

3.为了便利各方业主,希望在兼顾南北院业主顾虑的基础上,保证中间门的车辆通行;4.先解决主要分歧点,待业委会成立后再制定详细规约。


北院诉求

1.为保证两院安全及车辆妥善安放,中间门应改建为多用活动门,平时可以人、电动车及垃圾车通过,紧急特殊情况火警、救护等进入时,可以将门打开通行;

2.北院背景为GF单位出资修建的南北两院间通道,持产权证等法律文书证明,拥有完全的使用权;

3.多年来南院有很多的误会,希望双方代表的沟通能将事实告知南院业主,理性看待中间门的问题。


文字的表面总是文绉绉的。没有身临其境,很难看出他们在争什么?但明白人已经看出,文字背后双方已经是针尖对麦芒。表面问题是这条路权和业委会名额分配,背后的问题是停车矛盾和担心“被代表”、“被侵权”。


第一次见面,唇枪舌剑,火药味很浓,接近于吵架,但始终没有把弓拉断。双方代表都在据理力争,摆事实,讲道理,措辞严肃。双方后面都有啦啦队在呐喊:寸土必争,捍卫利益!


这哪里是谈判,这是在群殴,是在发出最后通牒。


谈判自然陷入僵局,进展缓慢,双方断断续续的谈出各种问题的解决思路,正式见面五次,持续了三个月。


谈判遇到的主要困难是,各自谈判组内意见统一难。一个松散组织,没有绝对的权威,只能靠充分的民主来说服,来统一意见,非常耗时!


城市小区是社会的一部分,社会上有什么人,小区就有什么人。不同的人有不同的成长环境、个人素养、价值取向、认知能力,想统一认识很不容易,而且志愿者团体往往还是一个执着的群体。当然,最后也少不了民主杀器,少数服从多数


僵持期间,双方开始不断有善意的、理性的、试探性的个人交流,阐述和讲解自己的观点,力争说服对方。我也和对方牵头人单独见过二次,结果是,披此都更加有信心与决心。


这一时期,正好经历中美关税谈判,也给了我们启发。谈判不是最后通牒,谈判不可能寸土不让,只有双方的妥协,寻找最大公约数,才有可能谈判成功


但当时很多人听不进这些,经常用局部利益捆绑整体利益。


国庆节前,南院主导起草了一个最终条款,大致意思是:

1. 各区域在同一个业委会下分工合作;每个区域都要遵守共同的《管理规约》和《议事规则》;

2. 今后对个性化问题实行分区域管理,由各自业主代表集体决定;

3. 业委会名额和业主代表名额分配参考户数比例,北院、南院、HY院为3:7:1;

4. 鉴于小区历史原因,各方业主停车应放到各自区域内,如果业主反响强烈,各区域可以对违规停放进行警告和罚款。


为缓解双方谈判组成员的压力,双方约定,达成一致后,无需在条款上签字,君子协定,今后写入小区“管理规约”和“议事规则”,交由全体业主表决通过。


接下来的十多天,就是等待。我已做好谈判失败的心理准备,我们付出了、努力了,任何结果都没有遗憾。也清晰地知道,如果失败,今后什么时候能等来这样一群志愿者?等来这样一次机会?业委会的成立,恐怕是遥遥无期了。


2019年10月12日,北院的牵头人电话回复,她们同意了。我知道这是经过内部激烈讨论后通过的,真的佩服她们的果断、能力与大局观!


10月15日,双方原则通过了小区《管理规约》和《议事规则》草稿,并在所有业主群里发出谈判结束的消息。


看到消息后,群里的欢呼、点赞、鲜花淹没了极个别人的固执。


双方谈判,其实就是一个“坑”,通过对业主内部局部矛盾的发酵,来阻止业委会的成立,来影响整体利益的实现。个别固执的、被蒙蔽的、不会取舍的、或者别有用心的业主,喋喋不休,持续发酵,矛盾随之也会被放大。


“南北矛盾”这个坑,有人或许觉得我们永远都爬不上来,可我们用智慧与理智化解了矛盾,爬上来了!


每每想到这个过程,心里都暗自得意。


很快,谈判的对手,成为了“战友”,我们一起去迎接未来的挑战。


小区议事是最费时的

留下的人开始准备下一次冲击


谈判结束了,太耗时了。双方骨干都有退出的,留下的人开始准备下一次的冲击。


2019年的冬天,我们为筹备工作付出了太多时间。


为了避免失败,影响士气,就要认真准备。大家一起学习相关法律、法规、办法和指导意见,统一思想,统一认识,统一行动。


业委会这个组织,议事是最费时的,效率往往不及单位的四分之一,充分的心理准备和耐心是必不可少的。学习讨论的内容,对所有人几乎都是陌生的,晚上七点半开始的会议,常常开到深夜,大家讨论热烈,走出会议室站在寒风中,有人会说,今天又到十一点半了。


这个过程持续了一个月,大家一起至少付出了600个小时。


《省业主大会和业主委员会指导规则》是必不可少的“纲领”性文件。业主、业主大会、业主代表、业委会的权利与义务,筹备组、业主代表、业委会成员的条件要求等等都要反复学习讨论。


流程文件也要认真学习。按要求向办事处提出筹备申请、拿到办事处同意筹备的通知后,公告、招募、酝酿、发布筹备组成员名单,然后就是正式启动筹备工作,开始倒计时。


在规定的时间内,需要发多少个公告,每个公告的内容、前提、具体要求,更是要真正领会,否则就有可能被质疑“不合法、不合规”。


印象最深的几个问题是:


1. 筹备组成立后,所有工作要在六十日内结束。文件上明明讲的是对办事处的配合要求,但执行下来成了对筹备组的要求,显然给工作增加了难度。既然现状都是这样,我们选择了被迫接受。


2. 欠缴物业费不能进入筹备组、业委会。住建部《业主大会和业主委员会指导规则》中提出,业委会成员应“模范履行业主义务”,这个要求曾经拦住很多未交费的维权业主。《民法典》出台后,全国人大法工委出面解释,这一条被叫停,成为了历史。


3. “召开业主大会投票”,这个“大会”可不是指一天两天,而是发出开会通知后的一段时间,筹备组要据理力争,与办事处、社区领导充分沟通,否则三两天内完成投票,风险太大了。


4. 明确知晓筹备组的权利也非常重要。谁有资格参加,申请提交后,30天内,决定权在办事处;接到办事处同意筹备组名单的通知后,筹备过程的所有事务决定权就在筹备组了!


5. 规则中的“业主”,不是我们通常理解的业主,指的是房本上的人,配偶、子女、父母都不叫业主。


6. “双过半”,不解释了。2021年《民法典》发布,“双过半”已经成为历史,《民法典》278条中有对新要求三分之二的准确表述。


经过一个月左右的充电,大家带着坚定的信心再次出发。


物业不给业主名册

但天无绝人之路


人们常说“机会都是留给有准备的人”,我们这样做,你看,算有准备的人吗,会有机会吗?


社区,是办事处的外派机构,成立业委会的事,一般都是办事处委托给社区负责,非重大事情都是社区当家。当时的社区,还没有经过疫情的历练,社会认知度不太高。11月底,按照指导规则的要求,我们走进了社区办公室。


小区成立业委会闹了这么长时间,社区不可能不知道。进门后,双方言语客观礼貌,但明显感觉就是在相互提防。来客登记、提出诉求、指导回复都要签字确认,还要在办公室内拍照留证,甚至谈话都在偷偷录音。


社区干部的谨慎和业主代表的不信任情绪主导了第一次见面。在主任坚决支持的一通表态后,我们半信半疑的回来了。


接下来,按要求提供十名业主签字的申请材料,很快办事处给了一张同意的回函。然后就是筹备组成员报名,房本、身份证、人员简历、无欠交物业费证明、无犯罪记录证明等材料的准备,提交社区办事处审查通过后,在小区各单元门口公示七天,没有异议,筹备组就成立了。


2019年12月2日,筹备组再次成立,第五次冲击也拉开帷幕。


第二次与社区见面,八零后的L网格长就被确定为联络人,并担任筹备组组长。他简单介绍了自己曾在其他办事处指导过一个业委会筹备的经历后,拿出了八个公告模板,帮助我们设计了时间分配,提出按他的要求一步一步走,就能成功。


他开朗健谈的性格,老练的处事风格,真不像一个最底层的干部,双方开始慢慢的缓解不信任感。我们十一个人的筹备组,有七名共产党员,觉悟还是有的。


八个必须的公告是

1.成立业委会筹备组的公告;

2.筹备组人员名单公告;

3.小区“议事规则”和“管理规约”的公告;

4.小区业主票权统计公告;

5.候选人产生办法条件和人数的公告;

6.业主委员会候选人公告;

7.召开业主大会的公告;

8.业主大会选举结果公告。


八个公告按照逻辑顺序发出,一天不耽误就要四十六天。六十天的时限可真是个紧箍咒!!或许那些抱头痛哭的大老爷们,就是在这六十天里经历了太多太多。


或许是对法律、规则的学习到位,或许是筹备组已经凝聚了二十名左右的骨干志愿者,反正除了耗时严重外,这个时期没有什么太大的波澜。白天筹备组中上班的人在单位整理文件与公告,交由群内讨论,定稿后,没上班的人去打印盖章,再张贴到五十四个单元门口,晚上大家一起研究接下来的工作。


期间也遇到了几个难度不大的问题。小区“议事规则”和“管理规约”是必须要准备好的。网上有模板,我们在南北谈判结束时,已经得到多数人认可,简单修改即可。


“业主票权统计表”其实就是业主名册,公告它就是为了明确有投票权的人。按照指导规则,物业有责任提供。我们找物业要名册,被直接回绝;向社区汇报请求协助,也没有结果。


如果继续走正常渠道索要,六十天根本不够用。第四次筹备虽然没有成功,但留下一个接近一半的业主名单,还差一半的名单到哪里找?有业主提醒我们,在那几个门岗有车辆登记电话和名册,这不就是要找的业主名册吗


天无绝人之路,于是,在一个漆黑的夜晚,两个志愿者在寒风中完成了任务。


业主大会采取什么样的投票方式,往往决定工作的成败。如何发放和收集选票是讨论和争执最多的问题。目前没有那个规则、办法里有明确的投票方式和要求,大家只能展开想象的翅膀,提出的建议五花八门。


社区担心志愿者从中作弊,志愿者们既想便捷可行又想自证清白,不给今后留下遗患。最后在L网格长的主导下,确定为:志愿者上门送票与收票,有条件的时候社区派人陪同,要求每个业主出示房产证、身份证,填完选票后,由上门人员拍照留证。


公告很快就走到了第七步,只差上门收票、汇总、公告结果了。一切进展都出奇的顺利,顺利的叫人心里不安。


传说中wy的种种破坏、kfs与sq的阻挠,都没有看到。


有些事该来的总会来

“紧急通知”让投票嘎然而止


没有准备的人,哪怕身在浩瀚宇宙,也觉得寸步难行;有准备的人,就算身在寸步之地,心中也自有一片海阔天空。


2020年1月10日,“公告七”发出后的第一天中午,刚回到小区的我,看到社区的一群人,兴冲冲的从各自的自行车上下来,手里拿着什么告示,分散奔向各个楼栋。凑上去一看,盖有sq公章的“紧急通知”,主要内容是


“sq多次接到各方投诉,投诉内容认为业主代表入户形式无第三方监管,容易形成虚票、假票情况,无法保证选举登记工作透明公开公正。现决定,取消入户发放选票,即日起之前发放选票作废,改为到sq办事大厅进行现场选举登记。”


还剩二十天时间,发出这种通知,事先没有任何沟通,这明显就是打你个措手不及,最后只能是失败!


不到40分钟,筹备组的人和少数业主就聚集到sq主任的办公室。七嘴八舌的质疑开始了:

“到底有几个人举报,能代表一千多户业主吗?”

“你们有证据吗?”

“投票才开始几个小时,你们就收到多次举报,多是多少?”

“没有证据,总会有电话记录吧”

……


只记得主任说,通知是办事处领导同意发的,为了保护举报人,不能给你们看举报内容。


“那你们说电话举报,在这三个小时内,有几个,是几点几分,有记录吗?”显然没有人相信主任的说法。


筹备组反复强调入户纪律,业主代表严谨执行,就怕出了差错被人利用,刚开始几小时就出事,谁信?


我几乎是用愤怒的最大音量质疑主任,“你们叫小区上千户居民到一公里外的办公室投票,想过那些老弱病残吗?想过在雪地里排队的人们吗?”讲完后就感觉一阵的头疼,血都上来了,差点眩晕。


在一个业主的提醒下,大家推荐了四个人,掉头就奔向市政府的信访接待办。


刚进入信访办大厅,就有几个不明身份看似热心的人围上来打听,你们是哪里的?有什么事要反映?并偷听我们与窗口人员的沟通。拿到问题反映表格,我们就用激动的、颤抖的手开始快速填写。


这时,筹备组有人接到了电话,“你们赶快回来吧,要么我和bsc的某主任亲自去找你们?有什么要求,大家坐下来谈。”这个时候,只能坚定我们伸张正义的决心,问题材料毫不迟疑地交上去,然后就是等待接见。


左等不见人,右等不见人,从上班到快下班,总是轮不上我们。询问工作人员后得知,下班后所有人必须离开大厅。我们开始有点焦虑了,设想着各种可能的结果与办法。


接近下班时,sq一个工作人员开着车过来,要接我们回去,说主任在bsc等我们。无奈,我们开上自己的车,跟上他,先回去,看看他们说什么。


工作人员把我们领回了办公室,以为办事处领导已经来了,气冲冲的上楼一看,只有一位G副主任在等我们!这时大家不约而同的认识到,他们已经不再慌张,准备好了对策。


副主任传达的主要意思是,投票地点可以不设在sq办公室,为了方便居民,在小区门口即可;投票时间也可以比计划延长几天,今天这个紧急通知耽误了你们的时间,接下来sq工作人员会尽力协助,如果需要可以陪同志愿者入户进行见证,推迟几天还可以按时结束,大概推算到了元月24日集中投票。


2020年元月24日是什么日子?农历大年三十!


晚上筹备组成员和志愿者们集中到一起,商量着如何应对。当时小区有一个业主大群和多个区域业主群,业主们都已出离愤怒了,有职业律师也主动来到筹备组参与讨论。


大家从不同角度分析“紧急通知”的不妥之处,同时也认识到,这个通知造成的影响,注定将导致投票无法按期完成,如果打不掉后面的“伞”,业委会将成立不了。最后由三个不同的人连夜起草不同场合使用的材料。还有热心业主打来电话,告知筹备组省电视台“小莉帮忙”栏目负责人的电话,怎么联系,怎么说等等,争取寻求媒体支持。


第二天,我们开始了按部就班的逐级上访。在bsc的办公室里,见到了主管的L副主任。小伙子年纪轻轻,文质彬彬。递上材料,L副主任快速浏览后,说通知是他同意发的。然后就开始和我们沟通,最后大家握手告别。


下楼后,我们就去了区政府的信访办。信访办与昨天的程序一样,不一样的是,大厅里人少了很多,还出来一个干部,耐心地为我们解释流程、时间,希望我们耐心等待。


又过了一天,电视台的人来了。出镜率最高的“小丽”来到小区,随机采访了几位业主后,就和我们一同去sq办公室,试图进行调解。接待的还是前面那位G副主任,说主任有病请假了。


G副主任,一个人面对小丽和业主们的质疑。第二天,电视台播出了采访“大年三十来投票”。


一个星期过去了,筹备组进行了形势分析。继续进行,必然进入春节期间,真要是大年初几来投票,也不现实。只有通过向各级政府反映,力争把六十天时间再延长三十天。


大概是小年那天,区信访办通知有结果了,叫来拿通知。大概意思是,sq办事处发紧急通知是没问题的,今后会继续支持你们的工作,请大家放心等等。看到结果,我们就不服气,办事人员耐心解释,七天后还可以再来申诉。“好,大年初七我们再来!”,然后就走出信访办大厅。


接下来发生的事,打乱了一切预想。

突发新冠疫情
筹备工作进入了冬眠期


春节前的最后几天,“新冠”这个词突然风靡大街小巷。


志愿者就像冬天里的一把火,燃烧着自己,温暖别人。即便是一点小小的行动,在帮助别人的同时,也能收获无限的快乐。有很多人对这是无法理解的。


好像是大年初一,L网格长联系到我们,小区要进行封闭管理,需要志愿者支援。


初二上午,我们就帮助网格长用成本价在小区发放“84”消毒液。那个东西当时已经成为稀缺货,商店里根本买不到。虽然与sq的矛盾仍然存在,但志愿者们服务小区的心没变。一个上午忙过来,没有经验的几个人裤子、鞋都被烧坏了。


初三上午,志愿者们开始协助办理小区出入通行证。在大门口放个课桌,一坐就是半天。这时办事处L主任和社区主任来到现场。看到我们用冻得发颤的手不停工作时,使劲的表扬。社区所有人员也很辛苦。大家齐心协力,共同抗击疫情。这时我有种预感,大家的关系好像开始缓和了。


为了便于疫情管理,志愿者用微信小程序统计小区业主信息,物业公司也不得不拿出业主名册,给志愿者们用来办理通行证使用。就这样,歪打正着,我们通过三个信息源,汇总整理出一份比物业还全、还权威的业主名册,今后的工作更有底气了。


春节期间的大门值班,志愿者队伍扩大到了三十多人。热心业主陆续为志愿者捐款,虽然我们不去宣传,也没有鼓励,但最后还是收到一万二千多元,钱一分没花,留着后面办事。


为了方便业主了解疫情防控政策,为今后的工作建立良好的交流平台,在原来小区群主退出志愿者队伍的情况下,我们决定放弃原有业主群,由筹备工作牵头人(后来的业委会主任)当群主,又建了两个“社区服务沟通群”,很快人数达到900多人。


初七再次去告状,已经不现实了。有了疫情这个充分理由,试图通过L网格长去有关部门申请延期,他真去打听了一圈,回来告诉我们:六十天的决定是省里文件定的,延期没有先例、得到批准的可能微乎其微。


疫情就这样持续着,时紧时松,很多业主可能已经淡忘了业委会的事,筹备工作也进入了冬眠期。


筹备工作再次因故延期

业主投票进入《民法典》时代


2020年上半年,我们讨论过几次。原来坚持上访,是为了打掉保护伞,争取延期,否则再来一次还会失败。但在随后的接触中,很多人都有直觉,bsc或许是被误会了,他们已经流露出很强的支持意愿。如果筹备工作还要继续进行,就绕不过他们,上访的事也就不了了之了,但心里总是放不下这事。


六月,疫情稍微好转,我们又开始小范围的准备工作。主要从专家咨询、法律咨询、政府咨询和网络投票上开始。


指导规则里有句话“在满足实名投票的条件下,支持采用信息化技术手段对业主大会有关事项进行表决”。打听了一圈,目前本地各级房管部门都没有这样的软件,想用只有自己开发(当时不知道社会上已有类似软件)。为了防止疫情突发,影响集中投票和上门投票,再次出现超过60天导致失败的事情,多数人认为,有必要开发投票软件。征求了社区意见,他们回复是合法合规就行。


我们第一次开始动用疫情期间的捐款,开发投票软件。经历了不少曲折,克服了很多困难,软件才通过大家的测试。


2020年的秋天,有业主提醒我们,民法典明年一月一日开始实施,届时双过半将退出历史,三分之二参与投票将会提高投票门槛。为了赶时间,在软件开发基本结束后,我们就开始了第六次申请。


2020年11月3日,还是十名业主申请筹备,得到办事处的回复后,发出筹备组招募公告,各种资料的准备与提交,到了办事处和社区审核阶段,又出事了。


L网格长传话,办事处希望推迟几个月再开始。办事处12个社区马上就要进行人员轮岗。


筹备组报名通知贴出去没见天,我在电梯里遇到一个邻居,好心的问我,业委会筹备又开始了?我真的没脸回答他,只能小声含糊地讲,可能要推迟了。


筹备组里想不开的是大多数,为了大局,我们又统一了思想,推迟就推迟,我们这群钢铁战士,不达目的,决不罢休!


适应双三分之二新挑战

建立业主楼栋群保障投票率


2021年的春节又过去了,疫情再次出现反复,直到5月下旬才开始缓解。


在这期间,我们的工作没有停止,与L部长进行了多次沟通。在他的建议下,编制了整个过程流程图。六十天内,每个时间干什么,按什么要求做,哪一块工作能否提前同步进行。从L部长办公室出来,他就开始召集有关人员讨论,提出修改建议。反复了几次后,流程图得到双方一致认可。


一个不好的消息是,办事处原则上不同意在首次业主大会上使用我们开发的投票软件,说是没有先例。尽管我们不断的解释说明,如何可以实现后台全程监督,怎样实现公平公正,但他们还是担心不能有效控制。放弃就放弃吧,还有其他办法,这个软件对今后的小区事务表决还会有用。


为了减少六十天内的工作量,适应投票规则三分之二的新挑战,我们在小区按户数划分,拟建设12个业主楼栋群,加强业主联系,保障投票率。这时小区的公众号也申请好了,配合着宣传。


我们三四个人负责楼栋群建立的经验摸索。

第一步,在两个大群里发布楼栋二维码,邀请相关业主入群,进来了三分之一多的业主;

第二步,在每个楼层张贴二维码,又进来了四分之一的业主;

第三步,给没有进群的业主打电话,再进入五分之一的业主,这样就进来了70%左右的业主,剩下的留待最后攻坚。


按照这个模式,12个群陆续建成。


在业委会的筹备过程中,我们几个骨干不但是设计者也是行动者,大家都坦然放下了社会上的身份。我一边贴着入群二维码,一边跟他们开玩笑讲,你告诉认识我的人,说每晚我都在贴小广告,打死他们都不会相信。


万事俱备只欠东风了,大家都在等着这波疫情的过去。


第七次冲锋号再次吹响

杂物室“晚宴”永生难忘


2021年,这个城市真是太难了。


我们通过三年的不懈努力,即将成为那个“有准备的人”。六月初,发出筹备组报名通知。


2021年6月18日,筹备组正式成立,第七次冲锋号再次吹响。


接下来的六十天里,总想体会一下那种艰难的感觉,总也没有找到。我们把六十天的苦难分解到了九百天里!


由于疫情防控原因,原定的入户投票取消了,改为室外设置投票点,其间正赶上全市核酸检测,还要分一些人去帮忙,投票持续了一个多星期。


每天筹备组派人去社区取密封的票箱,领取选票,晚上交回时,社区工作人员要赶来打开票箱,放入档案室内的大票箱,双方相互监督,视频录像,签字确认,严谨有序。


每次看到从核酸检测点抽空回来的L网格长,我就在想,成立业委会没有社区的支持是行不通的。


2021年8月14日,小区召开了室外唱票大会,为了配合疫情防控,筹备组请来了专业摄像全程录像,开通了视频直播,动员大家尽量不要来现场,现场的板凳摆放和消毒消杀,都按照防疫要求严格执行。一张一张的唱票,那些女同志们在烈日下持续了五个多小时。我背着喷雾器,每隔一会,就对现场消杀一次。


表决结果出来啦:

成立业主大会议题、《业主大会议事规则》和《管理规约》议题,同意756票,占业主总人数75%、占小区总面积78%。业主代表候选人和业主委员会候选人全部通过选举。


那一天,所有的堂食都已取消。只有偷偷在一个没有一扇窗户的杂物室里,举行了庆祝。用啤酒箱支起桌板,坐在饮料箱上,买来很多熟食,喝着新当选主任带来的陈年美酒,一群人总结了九百多天的辛酸历程。


事后的报备工作差点错过规定时间,也是虚惊一场。原来这个城市最大的行政区里,像我们一样,由业主发起成立业委会完成投票的事,少得可怜。


2021年9月3日,我们如愿拿到了“业主大会备案证书”。


在我的坚持下,差点和那些“战友们”翻脸,最终才没有进入业委会。


但2021年8月14日的“晚宴”,我永生难忘!


于联合

2022年2月5日

附:春节期间,物业管理圈团队根据2021年物业管理员(师)考试试题考点分布,推送的物业管理政策法规(重要)

👉《民法典》中关于物业管理的最全条款 (所占分值NO1)  

👉物业服务收费管理办法 (所占分值NO2)

👉物业承接查验办法 (所占分值NO3)

👉住宅专项维修资金管理办法

👉业主大会和业主委员会指导规则

👉保安服务管理条例

👉商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定


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