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其他
业主3年拒交物业费，理由是服务不到位，法院判了···
案情简介
陈某、秦某是嵩明某小区的业主。2018年，开发商和某物业公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定：由物业公司向陈某、秦某所在小区提供物业管理服务，双方明确约定了物业管理服务费收费标准。但之后，陈某、秦某3年没有向物业公司交纳过物业管理服务费。
催讨无果后，物业公司将陈某、秦某告上法庭。法庭上，陈某、秦某辩称，物业公司服务不到位，拒交物管费。
嵩明法院审理后认为
本案中，原告物业公司与案外人开发商签订的《前期物业服务合同》系依法成立的有效合同，虽然该合同并非与业主本人签订，但基于物业服务的特点，其合同指向不特定的多数人。根据法律规定，原告与开发商签订的合同对被告具有约束力，原、被告双方应当按照合同约定全面履行合同义务、行使合同权利。
被告以原告提供的物业服务存在瑕疵及重大安全隐患为由，拒绝交纳物业服务费。法院认为，原告作为物业服务企业，其所提供的物业服务不是针对单个业主，其提供的服务涉及整个小区及全体业主，业主应为其享受物业服务支付相应的费用。
对于被告提出原告服务存在瑕疵的问题，由于物业管理合同本身具有长期性和综合性的特性，物业服务本身是一个动态的长期过程，由多项服务内容组成，物业使用人不能因某项服务的瑕疵而否定物业管理公司所有的服务。因此，被告作为业主，其实际享受了原告提供的物业服务，理应向原告支付相应的物业管理费。
最终，嵩明法院判决陈某、秦某于判决生效之日起十五日内支付物业公司自三年来所欠的物业费。
法官说法
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者是无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院则对业主的理由不予支持。”也就是说，业主享受了物业公司提供的物业服务，理应向物业公司支付管理费作为报酬。
如果业主对现有的物业服务公司不满意，该如何维护自己的权益呢？
业主可以向业主委员会反映，由业主委员会督促物业进行整改。在要求物业公司整改行为无果的情况下，可以到当地住建局等政府部门进行投诉。
同时，也可以用法律武器捍卫自己的合法权益。业主需要向法院提供物业公司服务不到位的证据，平时注意收集保留因物业服务瑕疵造成自身损失的证据，如现场照片、视频及同物业公司交涉的录音等。据此可另行主张赔偿，而不是拒绝缴纳物业费。
法律：
《民法典》第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
法规：
《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；第四十一条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第六十四条：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
其他法规依据：
《业主大会和业主委员会指导规则》第二十条：业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条：业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
来源：云南高院
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