楼上空置房漏水，楼下业主受损，物业公司该不该担责？

物业管理圈

2024-12-11

导语

楼上空置房屋管道漏水，楼下业主财产受损，物业公司该不该担责？近日，郑州中院审理了这一起物业纠纷案件，判定某物业公司应承担相应的赔偿责任，赔偿业主陈某经济损失25817元。

案情回顾

业主陈某于2017年购买了某小区的一套商品房，并与该小区物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，陈某按时交纳物业费，并居住使用。

2021年3月的一天，某物业公司的工作人员发现陈某楼上的王某家屋外楼道上有积水，便通知了陈某及王某。陈某随即发现自己家里也漏水了，造成屋内吊顶、墙面、家具等物品不同程度受损。

经了解，楼上王某家房屋漏水系卫生间下水管道堵塞造成的，且王某家并未装修入住。后陈某与物业公司协商赔偿事宜未果，遂将物业公司起诉至了法院。

业主陈某称，自家房屋漏水系因物业公司工作人员未尽到对公共设施设备进行妥善管理、维护的责任，从而导致公共部分的主下水道漏水至王某家，再渗透至自己家中，从而使自家装修遭到损坏。同时，陈某称在知道房屋漏水后，第一时间与物业公司沟通协商维修或赔偿事宜，但物业公司一直推脱责任，不愿协商赔偿，也没有及时修缮，直至起诉仍在漏水。

物业公司辩称，下水管道堵塞的系因楼上业主丢弃废弃物所致，但不确定是哪一户丢弃的废弃物，所以应由丢弃废物的业主承担，如果无法确定哪一户，就由当时楼上已经入住及开始装修的全体业主共同承担责任。且当时业主签订的住宅质量保证书也明确约定，置业公司承诺房屋自交付之日起两年内如果排水管道出问题，由置业公司承担责任。因此无论从哪个角度说，物业公司既不是侵权人也不是保质期内下水管道的维修人，仅仅是公共设施的维护及管理人，即使物业公司承担责任，也不能承担全部责任，而仅对有过错部分承担责任。

法院判决

法院审理认为，陈某买房后即与物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定：物业公司的义务包括对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，其中房屋共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯等。陈某也按时向物业公司缴纳了物业费。同时，经专业机构鉴定，漏水主要原因是卫生间下水管道存在堵塞。所以根据上述协议约定及漏水原因的确定，物业公司应承担相应的赔偿责任。

《民法典》第九百四十二条之规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。因此，法院判决物业公司承担赔偿陈某房屋损失的责任。

法官提醒

物业公司应提高服务管理质量，尽到监督管理职责，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身和财产安全，包括及时发现并提醒业主装修或使用中的不当行为，不往管道内丢弃建筑垃圾或其他容易造成堵塞的废弃物。

同时也要求业主居家生活过程中养成良好习惯，对小区公用设施、环境卫生、公共秩序等要共同维护，共同遵守；如果有装修的行为，应事先告知物业公司，遵守物业公司提示的合理注意事项，并配合进行必要的现场检查等，避免造成他人麻烦或损失。

来源：郑州中院

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