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物业设备设施保养清单


物业设备设施保养清单


一、供配电


1. 专变变压器    

1. 保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线,检查接线、接头、母排节点是否过热变色并进行紧固,除尘;

2. 检查接地线、绝缘瓷瓶、接线端、散热风扇、驱潮灯、温度显示仪、自动装置是否正常;

3. 测量接地电阻,摇测高、低压侧相与相、相与地的绝缘电阻并记录存档;

4. 清扫地面,检查标识、门锁,房间温度确保不超过35℃;

5. 视运行情况调整档位和优化运行。


保养时间

6月、12月的1-5号


执行人

供电局/维修组配合跟进


2. 专变高低压房

1. 保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线,检查各开关接线、接头、母排节点是否过热变色并进行紧固,除尘;

2. 对烧蚀触头用金相纱纸进行打磨,并用97%酒精进行清洗;

3. 每年一次对真空断路器、接触器进行拆件维护;

4. 检查浪涌装置、直流屏、接地线、散热风扇、驱潮灯、指示灯、仪表、继电保护装置、电容器等是否正常;

5. 检查各抽屉柜是否灵活;

6. 测量接地电阻,摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录;

7. 清扫地面,检查标识、门锁,温度确保不超过35℃;

8. 现场电路图、上墙资料完好。


保养时间

6月、12月的1-5


执行人

供电局/维修组配合跟进


3 . 发电机

1. 保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线,除尘,检查各开关接线接头是否过热并进行紧固;

2. 每年一次对真空断路器、接触器进行拆件维护;

3. 检查接地线,摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录;

4. 检查蓄电池电压和电液比重;

5. 检查皮带的张紧程度;

6. 清洗机油泵及滤网、空气滤清器、机油和燃油滤清器、涡轮增压器的机油滤清器及进油管;

7. 定期更换机油和冷却水(详细查看说明书);

8. 检查柴油箱、输油管有无渗漏;

9. 检查接地线有无松脱;

10. 检查运水烟箱运转是否正常;

11. 模拟断电测试自动起机及来电自动停机;

12. 所有选择开关打至自动状态;

13. 清扫地面,检查标识、门锁;

14. 现场电路图、上墙资料完好。


保养时间

1、4、7、10月的10-13


执行人

专业维保公司/维修组配合跟进


4. 层间配电房    

1. 保养前需停电、验电、挂接地线、悬挂标示牌和挂接地线;

2. 检查各开关接线、接头、母排节点是否过热变色并进行紧固,除尘;

3. 对烧蚀触头用金相纱纸进行打磨,并用97%酒精进行清洗;

4. 每年一次对接触器进行拆件维护;

5. 检查浪涌装置、接地线、指示灯、零序检测装置等是否正常;

6. 清扫地面,检查标识、门锁,温度确保不超过35℃;

7. 测量接地电阻,摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录;

8. 现场电路图完好。   


保养时间

1、4、7、10月的14-25


执行人

维修组


5 . 风柜、水泵配电柜

(包括AHU、PAU、排风、车场送排风、消防送排风、生活水泵、消防水泵、冷冻冷却水泵、集水井)

1. 保养前需停电、验电、挂接地线,除尘;

2. 检查开关接线接头是否过热并进行紧固;

3. 检查接地线,摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录;

4. 清扫地面,检查仪表、指示灯、按钮开关、标识、门锁;

5. 对变频器进行除尘紧固接线;

6. 每年一次对接触器进行拆件维护;

7. 现场电路图完好。


保养时间

3、6、9、12月的1-10


执行人

维修组


6. 南广场喷泉配电控制系统

1. 保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线;

2. 检查开关接线接头是否过热并进行紧固,除尘;

3. 检查接地线,摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录;

4. 检查标识,定期重调电脑参数,确保运作正常;

5. 每年一次对接触器进行拆件检查;

6. 现场电路图完好。


保养时间

3、6、9、12月的11-20


执行人

维修组


7. 公共配电箱    

1. 保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线;

2. 检查开关接线接头是否过热并进行紧固,除尘;

3. 检查接地线,摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录;

4. 检查标识、门锁;

5. 每年一次对接触器、变频器进行拆件检查;

6. 现场电路图完好。


保养时间

3、6、9、12月的11-20


执行人

维修组


二、供水


8. 生活用水水池

1. 排清池内存水用药水进行清洗和消毒;

2. 确保清洗质量,并出具符合国标的水质检验报告。


保养时间

1、4、7、10月


执行人

专业维保公司/维修组配合跟进


9. 广场喷泉    

1. 检查水泵喷头有无堵塞、机械配件有无磨损;

2. 停电检查电机相间、相对地绝缘并记录数据,各参数是否正常;

3. 每半年对电机轴承、传动轴承加润滑油,拧紧电机固定螺丝,接地线牢固;

 4. 定期测试,保证功能正常。


保养时间

1、4、7、10月的25-30号    


执行人

维修组


10. 生活消防水泵房    

1. 保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线;

2. 摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据;

3. 各类电机轴承加润滑油,运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提前更换);

4. 拧紧电机固定螺丝;

5. 检查各阀门驳接法兰是否渗漏,传感器、压力表是否正常,地面卫生打扫;

6. 现场电路图完好,温度确保不超过35℃;

7. 每月至少一次对消防泵、喷淋泵起动运行,运行时需打开泄压阀,并密切留意压力表;

8. 检查标识是否完好清晰;

9. 检查缓闭式液位控制器是否正常。


保养时间

1、4、7、10月的25-30号 


执行人

维修组


11. 市政给水管    

1. 检查各阀门驳接法兰是否渗漏;

2. 阀门、压力表是否正常,每季度对阀门螺杆加润滑油;

3. 每二年除锈刷漆翻新;

4. 清洗Y隔。


保养时间

1、4、7、10月的30号


执行人

维修组


12. 各层给水管    

1. 检查各阀门驳接法兰是否渗漏,压力表、水表是否正常;

2. 检查标识是否完好清晰,每季度对阀门螺杆加润滑油;

3. 每二年除锈刷漆翻新(不锈钢除外);

4. 清洗Y隔。


保养时间

2、5、8、11月的1-5号 


执行人

维修组    


三、排水


13. 隔油池    

1. 每日清理隔渣油脂等残留物;

2. 每月至少一次全面清理隔油池;

3. 每日至少二次投放药物;

4. 废水主排放口检测水样并提交化验报告;

5. 各隔油系统维护。


执行人

专业维保公司/维修组配合跟进


14. 污粪池(井)

1. 每半年彻底清理抽排一次;

2. 确保不满溢、不板结、不堵塞。


保养时间

1、7月 


执行人

专业维保公司/维修组配合跟进


15. 污水、雨水、粪管    

1. 检查各阀门驳接法兰是否渗漏,卡箍是否松脱;

2. 检查标识是否清晰;

3. 每二年除锈刷漆翻新(不锈钢、PVC管除外);

4. 定期检查雨水、污水井、天台和首层路面水沟、地漏囗是否积水,面盖是否完好,并定期清除杂物和污泥(遇雨水季节需增加巡检次数)。


保养时间

2、5、8、11月的6-10号


执行人

维修组


16. 集水井    

1. 定期检查是否积水,并定期清除杂物和污泥、沙石,(遇雨水季节需增加巡检次数);

2. 检查液位浮子、手自动状态是否正常;

3. 检查连接管有无松动,标识是否清晰;

4. 每半年将止回阀解体维修。 


保养时间

2、5、8、11月的11-15


执行人

维修组、清洁部


四、空调


17. 空调主机    

1. 定期表面除尘;

2. 检查保温层有无翻松;

3. 主机机体上各驳接口有无渗漏油、水;

4. 检查开关接线接头是否过热并紧固;

5. 检查接地线是否牢固;

6. 停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录;

7. 检查各参数是否在允许范围内;

8. 每年对主机冷凝器进行通炮,每二年至少对蒸发器进行一次通炮,(当小温差大于3时需进行通炮)。   


执行人

专业空调公司/维修组配合跟进    


18. 冷冻泵    

1. 定期表面除尘;

2. 检查保温层有无翻松;

3. 检查开关接线接头是否过热并紧固;

4. 检查接地线是否牢固;

5. 停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录;

6. 检查各参数(运行电流、电压)是否在允许范围内,电流为额定值内,电压为额定值的±5%;

7. 每月对电机水泵轴承加润滑油,运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提前更换);

8. 拧紧电机固定螺丝;

9. 检查各阀门驳接法兰是否渗漏,传感器、压力表是否正常;

10. 配电柜现场电路图完好;

11. 检查标识是否清晰;

12. 每年一次更换水系统;

13. 清洗Y隔,每二年除锈刷漆翻新。


保养时间   

3、6、9、12月的21-25号 


执行人  

维修组


19. 冷却泵    

1. 定期表面除尘;

2. 检查开关接线接头是否过热并紧固;

3. 检查接地线是否牢固;

4. 停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录;

5. 检查各参数(运行电流、电压)是否在允许范围内;

6. 每月对电机轴承加润滑油,运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提前更换);

7. 拧紧电机固定螺丝;

8. 检查各阀门驳接法兰是否渗漏,传感器、压力表是否正常;

9. 检查标识是否完好清晰;

10. 配电柜现场电路图完好;

11. 清洗Y隔,每二年除锈刷漆翻新。


保养时间  

3、6、9、12月的25-30


执行人      

维修组    


20. 冷却塔    

1. 定期检查电机开关接线接头是否过热;

2. 检查接地线是否牢固;

3. 停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录;

4. 检查各参数(运行电流、电压)是否在允许范围内,电流为额定值内,电压为额定值的±5%;

5. 每月对电机轴承加润滑油,运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提前更换);

6. 拧紧电机固定螺丝;

7. 检查各阀门驳接法兰是否渗漏,传感器、压力表、浮球阀是否正常;

8. 每周一次吸泥并进行水处理;

9. 每半月检查电机皮带(必要时调整);

10. 每月至少一次清洗冷却塔和填料;

11. 每季对风轮除尘;

12. 每年一次更换水系统;

13. 清洗Y隔,每二年除锈刷漆翻新;

14. 检查标识是否完好清晰;

15. 清洗Y隔,每二年除锈刷漆翻新。


执行人 

专业空调冷却水维保公司/维修组配合跟进    


21. 盘管风机    

1. 摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据;

2. 每半年对电机轴承加润滑油,运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提前更换); 

3. 拧紧电机固定螺丝;

4. 检查各水、风阀门、驳接法兰是否渗漏、异常;

5. 冷凝排水管和风管保温层有无翻松;

6. 排水是否顺畅;

7. 每月疏通排水管和清洗风滤网;

8. 每季用0.6-0.8MPa水压冲洗翅片;

9. 每年更换风滤网(必要时提前更换);

10. 地面卫生打扫;

11. 检查标识是否完好清晰。


保养时间      

3、6、9、12月的25-30号 


执行人  

专业空调维保公司/维修组配合跟进    


22. AHU、送(新)风、排风机    

1. 摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据;

2. 每半年对电机轴承加润滑油,运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提前更换);

3. 每月检查电机皮带张紧度(从静止位置能压下2cm为正确);

4. 拧紧电机固定螺丝;

5. 检查各水、风阀门、驳接法兰是否渗漏、异常;

6. 保温层有无翻松,传感器、压力表是否正常,冷凝排水是否顺畅;

7. 每月清洗风滤网;

8. 每季用0.6-0.8MPa水压冲洗翅片;

9. 每半年对风阀的转动部分加注润滑油;

10. 每年更换风滤网;

11. 地面卫生打扫;

12. 检查标识是否完好清晰。


保养时间      

3、6、9、12月的25-30号 


执行人   

专业空调维保公司/维修组配合跟进    


五、消防


23. 主机 

1. 停电除尘;

2. 检查内部线路,紧固接线;

3. 定期检查主机各功能是否正常(每季度至少一次进行联动试验) 。


保养时间

2、5、8、11月 


执行人

专业消防公司、安管部、维修组 


24. 水管

1. 每二年对金属部分进行除锈刷漆翻新(不锈钢除外);

2. 检查各阀门驳接法兰是否渗漏;

3. 压力表、水表、标识是否正常。


保养时间

2、5、8、11月


执行人

专业消防公司、安管部、维修组


25. 消火栓

1. 每二年对金属部分进行除锈刷漆翻新(不锈钢除外);

2. 检查各阀门驳接法兰是否渗漏;

3. 配套设施是否完好,标识是否清澈。


保养时间

2、5、8、11月


执行人

专业消防公司、安管部、维修组


26. 防火卷帘

1. 手动试验上升、下降灵活;

2. 检查电机相间、相对地绝缘并记录数据;

3. 电机轴承、传动齿轮加润滑油,拧紧电机固定螺丝;

4. 每季度定期测试联动,保证功能正常。


保养时间

2、5、8、11月


执行人

专业消防公司、安管部、维修组


27. 喷淋

1. 检查各阀门驳接法兰是否渗漏;

2. 阀门杆加润滑油;

3. 喷淋头定期抹尘。


保养时间

2、5、8、11月


执行人

专业消防公司、安管部、维修组


28. 烟感、温感

1. 每年由有资质的专业公司进行彻底清沽(电路、感应器);

2. 定期测试联动,保证功能正常。


保养时间

2、5、8、11月 


执行人

专业消防公司、安管部、维修组


29. 消防、送风、排风排烟机

1. 对配电柜进行除尘;

2. 检查开关接线接头是否过热并进行紧固,仪表、指示灯、按钮是否正常;

3. 摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据;

4. 每半年对电机轴承加润滑油,拧紧电机固定螺丝,地面卫生打扫;

5. 检查各风阀门是否处于正常状态(排烟平时关闭,火警状态开启,防火阀70℃或270℃关闭);

6. 每半年对风阀的转动部分加注润滑油;

7. 定期测试联动,保证功能正常。


保养时间

2、5、8、11月


执行人

专业消防公司、安管部、维修组


30. 破玻 

1. 检查接线有无松动,胶片有无破损;

2. 定期测试联动,保证功能正常。


保养时间

2、5、8、11月


执行人

专业消防公司、安管部、维修组


31. 对讲

1. 检查接线有无松动,音量能满足要求;

2. 定期测试联动,保证功能正常。


保养时间

2、5、8、11月


执行人

专业消防公司、安管部、维修组 


32. 警报器

1. 检查接线有无松动,音量能满足要求;

2. 定期测试联动,保证功能正常。


保养时间

2、5、8、11月 


执行人

专业消防公司、安管部、维修组


33. 湿式报警阀

1. 检查各阀门驳接法兰是否渗漏;

2. 传感器、压力表是否正常;

3. 定期测试联动,保证功能正常。


保养时间

2、5、8、11月


执行人

专业消防公司、安管部、维修组


34. 消防、喷淋及相关恒压水泵

1. 手动试验水泵检查机械、各参数是否正常;

2. 停电检查电机相间、相对地绝缘并记录数据;

3. 每半年对电机轴承、传动轴承加润滑油,拧紧电机固定螺丝;

4. 定期测试联动,保证功能正常。


保养时间

2、5、8、11月


执行人

专业消防公司、安管部、维修组


35. 安全通道

1. 防火门定期检查闭门器是否正常;

2. 门体有无破损;

3. 门铰转轴加润滑油。


保养时间

2、5、8、11月


执行人

专业消防公司、安管部、维修组 


36. 安全出口、应急灯(包括地下室)

1. 定期充放电测试,保证功能正常。

2. 每次放电不小于30分钟。


保养时间

2、5、8、11月


执行人

专业消防公司、安管部、维修组    


六、安防监控


37. 摄像头、录像机

1. 录像机除尘,检查各功能是否正常;

2. 每半年由有资质的专业公司对摄像头进行彻底清洁抹尘;

3. 定期测试,保证功能正常。


保养时间

2、5、8、11月


执行人

专业消防公司、安管部、维修组


七、BA系统


38. 电脑主机、DDC控制器、模块

1. 每半年除尘,紧固接线;

2. 检查各功能是否正常。


保养时间

2、5、8、11月


执行人

专业公司、维修组


八、车道闸


39. 收费系统 

1. 除尘,检查内部线路,紧固接线;

2. 定期测试,保证功能正常。


保养时间

2、5、8、11月


执行人

专业维保公司/维修组 


九、电梯


40. 机房 

1. 电源箱除尘;

2. 检查开关接线接头是否过热并进行紧固;

3. 检查接地线;

4. 摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录;

5. 清扫地面,温度确保不超过35℃;

6. 检查标识、门锁。


执行人

专业电梯公司/维修组配合跟进


41. 轿厢

1. 定期检查按键,显示器,平层功能是否正常;

2. 检查五方通话系统是否达到通话标准;

3. 检查门缝门坑、门感应是否正常;

4. 检查照明、空调及标识是否正常。


执行人

专业电梯公司/维修组配合跟进


十、楼宇土木建筑、公共设施


42. 楼体 

1. 检查屋面层、女儿墙、隔热层、防水层是否完好、无裂纹,如有裂纹应及时修补;

2. 每年测量沉降、防雷接地电阻是否正常范围内。


保养时间

2、5、8、11月  


执行人

维修组 


43. 公共广场、园林 

1. 检查排水沟无杂物,无积水,沟盖完整;

2. 检查灯杆牢固度,无生锈,电线无外露;

3. 木地台木质结构完整,无毛刺,每二年对木质进行刷光漆翻新;

4. 绿化水龙头渗漏无;

5. 路面地砖是否松脱;

6. 井盖标识是否清晰,金属边框有无弯边。


保养时间

2、5、8、11月


执行人

维修组


44. 大堂

1. 检查玻璃门无变形,无松动,活动自如,金属边无松脱;

2. 每月对地弹簧、转动部件加润滑油;

3. 装饰材料(地砖、地脚线、不锈钢镜、墙面砖、天花扇灰)是否松动、脱落。


保养时间

2、5、8、11月


执行人

维修组 


45. 玻璃幕墙

1. 检查有无裂纹,活动窗螺丝无松脱、缺失,活动自如;

2. 每季对活动部件加润滑油;

3. 检查粘合胶有无老化、脱胶现象;

4. 每年测量防雷接地电阻是否正常范围内。


保养时间

2、5、8、11月


执行人

维修组 


46. 各层防火门

1. 插锁无失效,固定是否牢固;

2. 闭门器是否正常(拉力适中,15秒內能缓慢完全关闭,不发出大响声);

3. 门与门框有无摩擦;

4. 每月对门铰、插锁进行加固、润滑;

5. 门锁手动开启把手应设在里间(火警状态能迅速向楼梯方向逃生);

6. 每三至五年对防火门进行刷防火漆翻新。


保养时间

2、5、8、11月


执行人

维修组


47. 地下层

1. 检查墙壁、建筑顶、地面有无渗水;

2. 地坪漆有无离底、脫落,标志线有无褪色;

3. 每半年对人防门的转动机构加润滑油;

4. 每三至五年对墙壁进行刷墙面漆翻新。


保养时间

2、5、8、11月


执行人

维修组


48. 消防楼梯

1. 每季度检查扶手拦杆有无松动;

2. 每三至五年对拦杆和墙壁进行油漆翻新(栏杆除锈油漆,墙壁补灰、打磨、刷墙面漆)。


保养时间

2、5、8、11月


执行人

维修组 


49. 升降车

1. 对配电柜进行除尘;

2. 检查开关接线接头是否过热并进行紧固,仪表、指示灯、按钮是否正常;

3. 摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据;

4. 每半年对转动部分、电机轴承加润滑油,拧紧电机固定螺丝;

5. 检查各部件的牢固性;

6. 每年需进行特种设备年检,确保性能正常安全;

7. 定期测试,保证功能正常;

8. 每二年对金属部分进行除锈油漆翻新。


保养时间

2、5、8、11月 


执行人

维修组


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