楼上漏水楼下被淹，物业承担责任吗？业主该如何维权？
导语
近年来，
因楼上漏水引起的纠纷
频见于各种媒体。
《民法典》颁布后，
遇到此类情况，
业主到底该如何科学维权？
在索赔时，
该注意哪些要素呢？
案例一：三层楼3家人卫生间漏水一年多
2015年5月17日，兰州市七里河区建西东路宝丰花园业主张先生称，该小区已建成10多年，他于2013年11月买了现住的二手房。刚入住后就发现房屋内卫生间漏水，他拆开卫生间的吊顶，发现大片墙顶都被水浸泡，水珠一滴一滴往下掉。张先生家住5楼，当时6楼正在装修，其怀疑是楼上的卫生间漏水导致自己家漏水、墙皮发霉。可是找到楼上的住户才发现，6楼卫生间也存在漏水的情况。4楼的住户也找到张先生反映，4楼卫生间的房顶也在漏水。
张先生说，他们曾找过小区负责水电维修的李师傅，但是对方并没有来维修，并解释他在外地，没法来修理，建议找物业徐经理。但是，徐经理电话却一直关机。
案例二：二楼漏水一楼遭淹 损失惨重
2011年6月5日7时许，古浪县男子王某发现，自己承租该县供电公司办公楼一楼的浩瀚艺术书画室外间走廊及里间字画储存室地面均有积水，店内名贵字画受损，遂向古浪县公安局城关派出所报警，并电话告知二楼承租者高某。此后，王某一纸诉状将古浪县供电公司和高某告上法庭。2012年7月9日，古浪县法院一审判决古浪县供电公司赔偿王某字画损失10万元，高某赔偿王某字画损失15万元。王某、高某、古浪县供电公司均不服判决，提出上诉。
武威市中级法院征询双方当事人意见后，委托中国书画鉴定管理中心甘肃中心进行了鉴定，确定赔偿总额为118.4万余元。2012年12月14日，武威市中级法院二审改判高某赔偿王某损失49.7万余元，古浪县供电公司赔偿王某损失21.3万余元，王某自己承担损失47.3万余元。
2014年3月31日，甘肃省人民检察院向省高级人民法院提出民事抗诉。当年12月5日，经省高院主持调解，双方当事人自愿达成协议：高某在2014年12月15日前赔偿王某水淹的字画损失24万余元，古浪县供电公司不再进行赔偿。
一问：发现漏水后，应该怎么处理?
1、首先应当保护现场，并进行证据固定。例如拍照、录像录音等证据收集。2、进行协商，可先找小区物业或社区，让他们给出意见，或让他们去找楼上的邻居，进行协商修补。3、若协商不成，先去法院起诉，再委托相关司法鉴定机构，到现场进行漏水原因等评估、鉴定。二问：对于漏水造成的损失，又该如何索赔?
1、找楼上业主：如果楼上业主确因装修或铺设水管造成楼下住户“受水”，楼上住户应及时查找漏水原因并进行维修，还应当就其不当行为给楼下住户造成的损害承担赔偿责任。
《民法典》第296条：不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。
第1165条：行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
第1167条：侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人有权请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。
第1184条：侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。
2、找开发商：房子还在保修期内，又确信不是人为破坏时，不管是受损业主还是楼上邻居业主，都应及时让开发商进行修补处理。
当开发商按业主要求，派人来修补后，仍未解决漏水问题或维修不到位，反复两次后，业主可以自行找人进行维修，费用由开发商来出。
当开发商不予理会时，受损业主可以到当地质监部门进行投诉，或将开发商起诉至法院。
三问：楼上造成漏水情况却不肯赔偿，咋办?
如果漏水原因确为楼上造成，而邻居不配合或不及时修补，受损业主可根据《民法典》第二百八十八条、第一千一百六十七条之规定将争议提交法院处理。法院会依据有关法律规定，要求楼上邻居进行相关赔偿。《民法典》第288条：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
四问：楼上住户装修导致漏水，物业要负责吗?
《物业管理条例》第五十二条规定：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。物业公司发现在装修过程中有违反有关规定的行为时，应当通知行为人立即停止并改正；行为人拒不停止或改正的，应当及时报请相关行政部门依法处理。
如果业主遇到了此类问题，应首先向物业公司反映，物业公司如果没有尽到上述义务，就应该为受到损失的业主承担一定的赔偿责任。但如果物业公司已经尽到义务，则不承担责任。
五问：出租房漏水殃及邻居，房屋所有人需要承担责任吗?
《民法典》第二百八十八条：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。也就是说，如果案件系相邻关系纠纷，业主虽然并非侵权人，但作为不动产的所有人，对于因其房屋漏水对邻居造成的损失仍应承担赔偿责任，业主在承担赔偿责任后亦可向租户追偿。对于邻居因为漏水而造成的损失，可以双方酌情商定。
《民法典》第二百八十九条：法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。
同时，《民法典》第七百一十一条：承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。
也就是说，不动产的所有人或者使用人之间，任何一方为了合理行使其所有权或使用权，享有要求其他相邻方提供便利或是接受一定限制的权利。
六问：购买的新房出现漏水等问题，又该如何维权？
《城市房地产开发企业经营管理条例》第三十条规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
按照《房屋建筑工程质量保修办法》规定：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、厨房和外墙面的防渗漏，保修期为5年，保修期从房屋竣工验收合格之日起计算。
由于房屋竣工验收合格日期与交房日期存在时间差，如果业主拿到房屋时，已是房屋竣工验收合格即将满5年或者已经满5年，是否开发商就不再承担保修责任了呢？答案当然是否定的！这是因为商品住宅除了有房屋保修期外，还有一个住宅保修期。
《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》指出：在正常使用条件下，住宅屋面防水，最低保修期为3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏，最低保修期为1年。保修期从开发商将住宅交付用户使用之日起计算。
当住宅保修期与房屋保修期的剩余期限不一致时，据《商品房销售管理办法》第33条规定，房屋保修期剩余期限与住宅最低保修期限不一致时，应按两者中较长的保修期限执行。
在保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
保修期从房地产开发商将竣工并验收的住宅交付用户使用之日起计算。保修期内发生保修范围之内的非人为损坏，由房地产开发商免费维修，因商品房存在质量问题，保修单位进行维修时导致房屋的使用功能受到影响，购买人可以要求开发商承担赔偿责任。
但要注意，因住户不当使用或擅自改动结构，设备位置和不当装修等造成的质量损失，开发商不承担保修责任。
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