一、问题概述
案例：甲与乙于2000年签订房屋买卖合同，将其名下位于滨江路的房屋卖与乙。合同签订后，乙按时足额地支付了购房款，并合法占有了房屋，但因种种原因房屋未能办理过户登记。五年后，乙因迁移户籍所需，要求甲协助办理房屋过户登记，甲以乙的过户登记请求权已过诉讼时效为由拒绝过户。
前述案例可归纳总结为两个关联问题，即：
（一）过户登记请求权的性质为何？
（二）过户登记请求权是否适用诉讼时效的规定。
上述两个问题，实践中存在两种截然不同的观点。一种观点认为，过户登记请求权系债权请求权，应当适用3年诉讼时效的规定，即乙的诉讼请求应当予以驳回。另一种观点认为，过户登记请求权具有物权性质，不应当适用诉讼时效的规定。
笔者倾向于第二种观点，即过户登记请求权不适用诉讼时效的规定，但不认可过户登记请求权的物权属性。理由如下：
1.一方面，物权的四大权能为占有、使用、收益、处分。若买受人已支付合理对价，并占有了房屋，则其已实际享有了占有、使用和收益三大权能。若允许出让人以诉讼时效进行抗辩，必然会导致处分权能与其他三大权能的割裂，使法律关系陷入“买受人不能取得所有权，出让人不能取得占有权”的逻辑困局里。2.另一方面，依法成立的合同对合同双方均具有约束力，若买受人已履行完毕所有合同义务，而出让人仍不愿意协助办理房屋过户登记，其原因多为出让人存有私利，例如：出让人在寻求更大的抵押利益或出让利益，若仍旧支持出让人的抗辩，则显然有违诚实信用和公平正义之原则。2011年10月9日最高人民法院办公厅印发之《全国民事审判工作会议纪要》（法办〔2011〕442号）第三部分“关于其他物权纠纷案件”第（五）项“关于诉讼时效问题”已明确表述“已经合法占有转让标的物的受让人请求转让办理物权转移登记，登记权利人请求无权占有人返还不动产或者动产，利害关系人请求确认物权的归属或内容，以及权利人请求排除妨碍、消除危险，对方当事人以超过诉讼时效抗辩的，不予支持。”故此，法院在实践中一般为维护购房者的合法权益，支持过户登记请求不适用诉讼时效之规定。如前所述，多数法院一般支持过户登记请求权不适用诉讼时效，但在论述其理由时却存在分歧。1.观点一：在审理过程中，多数法院认定过户登记请求系物权请求权，不适用诉讼时效之规定。2018年10月12日，四川省高级人民法院就宜宾市立鑫建筑工程有限公司、宜宾市喜盈门饮食服务有限公司所有权确认纠纷一案【(2018)川民终736号】作出二审判决，判决书中载明“立鑫建司在本案中主张确认建工大厦房屋买卖过程中多出交易合同面积的1481.26平方米的房屋归其所有，并要求喜盈门公司返还建工大厦1、2楼1333.45平方米及3楼147.81平方米的房屋。该诉讼请求系物权请求权。故喜盈门公司抗辩本案已过诉讼时效，于法无据，其理由本院不予采纳。”而最高人民法院在(2013)民申字第1669号一案中、重庆市高级人民法院在(2015)渝高法民申字第00208号一案中，与四川省高级人民法院也持同样的观点。笔者认为司法实践中，法院为解决过户登记请求权不适用诉讼时效问题，将过户登记请求权认定为物权请求权，或认定其具有物权属性，存在逻辑问题：1)一方面，狭义的物权请求权是指物权人对物的圆满支配状态受到妨害或有被妨害之虞时，为回复其对物的圆满支配状态而产生的请求权，包括请求返还原物、请求恢复原状、请求排除妨害、请求消除危险。故物权请求权的权利基础为物权，权利行使主体也应是物权人。而根据《物权法》第九条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，买受人虽已支付了合同对价，但因物权变动采用登记生效主义，买受人并非待过户房屋的物权人，则其主张的过户登记请求权相应不能定性为物权请求权。2)另一方面，广义的物权请求权，虽包括了占有人的返还请求权、妨害排除请求权、消除危险请求权。但该请求权的内容主要强调对占有物的实际使用受到妨碍时，占有人可向侵权人主张恢复物的圆满使用状态。而过户登记请求权的内容强调的是买受人法律权利的圆满，并非占有物物理使用的圆满。故，从该角度而言，过户登记请求权不应被认定为物权请求权。2.观点二：在审理过程中，少数法院认定过户登记请求权系债权请求权，但不适用诉讼时效之规定。2019年3月18日，四川省成都市中级人民法院就刘云和、林贤亮房屋买卖合同纠纷一案【(2018)川01民终17934号】作出二审判决，判决书中载明“本院认为，以过户登记请求权属于债权请求权为由对合法占有人的过户登记请求权适用诉讼时效会造成买受人不能取得所有权、出让人无法取得占有权的逻辑困局。尤其是在房屋已交付的情况下，以诉讼时效抗辩以逃避协助履行过户登记义务的目的，并不是不履行协助登记义务本身，而是以所有权人再行转让、使用等目的，会损害合法占有人已取得的占有权，形成权利纠纷的恶性循环。因此，对合法占有人的过户登记请求权适用诉讼时效不具有正当性，不符合诉讼时效制度的价值，故不应适用诉讼时效制度。”深圳市中级人民法院于2014年8月28日修订后发布的《关于房屋买卖合同纠纷案件的裁判指引》也与成都市中级人民法院持同一观点。1)一方面，该份判决书认定过户登记请求权系一项债权请求权，符合债权请求权的性质认定。债权请求权是指权利人基于债的关系而产生的，请求特定人为特定行为的权利。而鉴于买受人尚未取得物权，其过户登记请求权的权利基础来源于买卖合同之约定，同时权利内容为请求出让人为协助办理过户登记的行为，而非对物实际使用状态的主张，故从权利基础和权利内容进行评断，过户登记请求权应系债权权利；2)另一方面，法院认定债权请求权不一定适用诉讼时效规定，有法可依。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（法释〔2008〕11号）第一条第四项“第一条当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持:…（四）其他依法不适用诉讼时效规定的债权请求权。”就不适用诉讼时效的债权请求权规定了兜底条款，法院从诉讼时效制度的价值和民法公平正义原则等角度，认定过户登记请求权不适用诉讼时效制度，是对法理的一次合法论述。但是，为统一相关裁判内容，后续还是更期待有关机关能够出台相关司法解释对该权利性质予以确定。即使在实践过程当中，多数法院支持过户登记请求权不适用诉讼时效的规定，但是未及时办理房屋过户登记还是潜存较大风险，主要风险如下：根据《物权法》第九条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”所以，出让人在未将房屋过户登记至买受人名下前，其仍然是物权人，有权将房屋卖与第三人，若第三人办理了过户登记，则买受人通常无权向第三人主张物权，只能要求出让人承担违约责任，赔偿损失。若第三人因信赖不动产登记簿的公示效力，善意接受了出让人以房抵押的主张并完成抵押登记，则第三人享有的抵押权通常合法有效。而根据《物权法》第一百九十一条的规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”只有当出让人清偿了债务，或买受人代为清偿了债务，买受人才能要求出让人办理过户登记。《合同法》第二百二十九条的规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”虽然在实践当中，法院对于所有权变动时间、租赁人是否已占有租赁房屋等多种情形的不同认定，对是否适用前款法条存在争议。但是若出让人在房屋过户登记前又将房屋出租给善意第三人，而且预收了多年租金，则买受人在房屋使用、租金追索方面仍存在较大风险。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依照上述规定，买受人所购房屋除非符合以上四个条件，否则买受人依据买卖合同所享有的过户登记请求权等权利不得对抗人民法院查封、拍卖等执行措施。当然，房屋不及时办理过户登记的风险不仅限于以上四种，建议各位买受人为维护自身权益，在充分了解所购房屋相关信息的情况下，及时与出让人办理房屋过户登记。3.全国民事审判工作会议纪要，法办〔2011〕442号4.最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定，法释〔2008〕11号5.最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定，法释〔2015〕10号6.深圳市中级人民法院关于房屋买卖合同纠纷案件的裁判指引7.宜宾市立鑫建筑工程有限公司、宜宾市喜盈门饮食服务有限公司所有权确认纠纷二审民事判决书，(2018)川民终736号8.荆星明与高世琴、李永海房屋买卖合同纠纷再审审查民事裁定书，(2013)民申字第1669号9.安礼六与安礼全农村房屋买卖合同纠纷申请再审民事裁定书，(2015)渝高法民申字第00208号10.刘云和、林贤亮房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，(2018)川01民终17934号