2019年购房指南:买哪里,怎么买?
二娃说
如果一套房子,什么配套都有了,那么它最大的缺点就是——贵!
“2019年,广州房价走势如何,该买房吗?”这个问题,就如同过生日一样,每年定期总有人来问我。
既然是大家最为关注的问题,那么,二娃今天就来解答一下!不过,回答问题之前,我们得先来了解下广州楼市目前的情况。
广州一手住宅网签量三年最低 仅7.5万套
据中指院数据显示,2018年1月1日-2018年10月31日,广州一手房共计网签73755套,创三年最低,相比2016年的网签量,下跌幅度达30.8%。
时间 | 一手住宅网签 |
2018年1-10月 | 73755套 |
2017年1-10月 | 74386套 |
2016年1-10月 | 106594套 |
数据来源:中指院
10月开盘去化率仅33% 环比下跌50.7%
据克而瑞数据统计,9月广州楼市共计推货2941套,成交1981套,开盘去化率为67%。
到了10月,广州楼市共计推货2238套,成交741套,开盘去化率仅33%,环比9月,开盘去化率下跌50.7%。
客户来访转化率主城区仅5%左右 增城超10%
根据广州世联地产周报显示,中心区的一手住宅项目,最近一周来访客户转化率仅5%左右,增城转化率超10%。人气尚可,但转化率不高。
可见购房者观望情绪浓厚。
广东出让土地404宗 191宗以底价成交
今年以来,国内土地流拍频发、溢价率也持续下行,土拍竞争的激烈程度也远不如去年同期,更多是以底价成交。
据克而瑞数据监测,今年大湾区广东九市共出让404宗土地,有191宗土地是以底价成交,占比土地出让总数的47%!
| 统计时间2018年1月1日-11月6日
以上所有的数据都证明了一个共同现状,那就是,广州楼市目前正处于低迷下行期。
那么,在这样的行情下,购房者适合买房吗?
二娃个人觉得,非常适合!
正如巴菲特所言,“别人贪婪我恐惧,别人恐惧我贪婪。”这个世界就是如此,任何一项投资品被所有人认同时,机会便不会再有!
| 巴菲特 图片来源于网络
所以,反而在大家都不看好楼市的时候入手,或许才有意想不到的收获。
当然,除了参考“巴菲特定律”外,其实还有市场信号,都在告诉我们,刚需购房者购房时机到了!
广佛多家银行下调房贷利率,降幅达5%-10%
据最新消息,广佛目前已有多家银行下调房贷利率,下调幅度大多在5%-10%之间。其中,佛山中行对二套房的房贷利率下调了15%。
房贷利率下调意味着,购房成本减少,这对置业者来说,无疑是一个天大的好消息。
单合同开始回归,首付压力减半
据二娃了解,目前广州全市已经正式开放限价,南沙和增城已经正式开始“实签”(实签:销售价即使备案价)其他区域也在陆续跟进中。
为了获知目前市场最新情况,二娃特地挑选了广州最热门的8大板块,30个代表楼盘进行调查。
结果发现,原来首付要100万左右的楼盘,如今首付只需60万左右即可,相比之前的五至七成首付来说,压力足足少了一半。
打折优惠成市场主旋律 部分楼盘跌回一年前
由于楼市调控不放松,加之房企现金流困难,为了快速回笼资金,开发商不得不以“降价”“促销”的方式进行销售。
从目前整个广州市场来看,尤其是增城、南沙等区域,楼盘降价幅度约10%左右,甚至有楼盘跌回一年前。
| 10月金地香山湖均价还是1.8万
比如,增城金地香山湖11月推出13000元/平米的特价房(7月均价19000元/平米),云溪四季推出16988元/平米的特价房(7月均价20000元/㎡),而黄埔珠江嘉园也推出了18900元/平米的特价房(7月均价22000元/平米),优惠幅度堪称跌回一年前。
不得不说,一个千载难逢的购房时机已到!
你说,这时候你不买,什么时候买? 可以慢慢等的那是有钱人,刚需买家是最等不起的,所以能上车的赶紧就上。
退一万步来讲,即使你买完后又跌了,那也没关系,因为物价在上涨,什么东西都在涨,房价现在跌掉的,迟早都会涨回来。
但如果低价的时候你没买,等涨起来了,你拿什么买?
既然要买,那么问题又来了:买哪里!怎么买?
李嘉诚说得很好,买房最重要就是地段!地段!地段!其实楼盘是谁开发的并没有那么重要,只要地段在核心位置,怎么搞,那个房子也还是值钱!
所以我们买房坚持一个原则:能买市区的,绝不买郊区,能买一二线城市的,绝不买三四线城市。
如果这套房是你首套房,并且用来自住的话,那么请坚持“能买配套有多完善的就买多完善的,能买离市区近的,绝不买离市区远的,哪怕是套老破小,也比郊区好!”的原则去买。
毕竟,市区的房子即保值又抗跌,涨价领涨,跌价是抗跌。就拿现在的广州市场来说吧,虽然目前在跌价,但是广州老市区的房子也不见怎么跌价,跌得最多的仍旧是增城、南沙等地。
另外,根据目前广州可售的住房面积统计来看,也能证明市中心的房子更有价值!
区域 | 可售住宅面积 |
增城 | 4473971平 |
南沙 | 1553035平 |
从化 | 1051503平 |
番禺 | 576402平 |
花都 | 414246平 |
黄埔 | 409637平 |
白云 | 315790平 |
荔湾 | 186033平 |
海珠 | 116471平 |
合计 | 9097092平 |
从上面统计数据中可以发现,广州可售面积共有909万平。其中,高达49%的可售面积,位于增城,加上南沙和从化,外郊三区的可售面积合计707.8万平,占总可售的77.8%。
这意味着,广州未来几年的核心供应,都在距离市中心遥远的郊区。
而白云、荔湾、海珠,甚至黄埔和番禺等中心区的新房,将逐渐成稀缺品。
如果用于投资的话,那么就坚持“能买在广州的,绝不买肇庆或江门。”
房价犹如一座城市的股票,这座城市发展潜力越大,房价上涨空间自然越大。所以,能买一二线城市的绝不买三四线城市,能买广州的,绝不买肇庆、江门和清远。
为什么我要强调不买肇庆、江门和清远?
作为投资来考虑,你买一座城市的房子就必须考虑到转手的问题,很多城市的房价可能因为“交通利好”,“政策利好”(比如粤港澳大湾区)在短短1-2年内,房价即可翻一番。
看起来的确升值快,回报率高,然而等你想卖的时候,或许根本没人接手。你看到的增值,仅仅只是纸面财富罢了。
所以,我们在广州买房,应当怎么买?
| 汤臣一品
挑选楼盘认准三大要素:江景/海景、学位、地铁。
① 江景海景房。俗话说“城市中心可以再造,唯有自然资源不可复制”比如,海景房,江景房。拥有这些自然资源的房子,价格一般要比普通的贵上一大截,而且增值和保值性更强。
比如上海汤臣一品、广州汇悦台、深圳的深圳湾一号,这些我们众所周知的顶级豪宅,哪一个不是占据着城市最好的江景/海景资源?
② 学位房,特别是省一级学位房。这个应该不需要我多做解释,天价学位房的新闻大家也都看了够多了。正所谓,少年强则中国强,而少年强自然要教育强。
然而城市资源有限,学位不足,自然就造成了学位房价格节节高升。
| 广州地铁
③ 地铁房。买房跟着地铁走,有地铁,证明交通便利;你说你的房子是高档小区,你家有车,但你的孩子会开车吗,你的爸妈会开车吗?而且停车也是个大问题。
所以,有地铁的房子绝对是保值的增值的,不管是从租金和售卖价格来看,都是远高于周边不靠地铁的那些房子。
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