唯一住房不予执行？老赖别美！| 法律服务指南（40）

作者 | 谭芳 桂芳芳（已获授权）

老赖年年有，今年特别多，忙坏了法院执行庭。许多人仗着“唯一住房不予执行”的规定试图逍遥法外。可是，所有的“唯一住房”都不予执行吗？

“唯一住房”是指被执行人及其所扶养家属生活必需的唯一可居住房屋。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第6条规定：对被执行人及其所扶养的家属生活必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。

基于这一规定，许多人都存在“唯一住房不予执行”的观念，这就导致在执行过程中，很多被执行人不但不配合法院执行，还以上述规定为由抗拒执行。

上述规定的本意是保障公民的居住权，而老赖却把它作为恶意避债的借口。执行还是不执行？什么条件下唯一住房才能执行？

经典案例

一、被执行人父母名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的，登记在其名下的“唯一住房”会被执行吗？

邓云和黄英原本是一对闺蜜，邓云向黄英借款20万元用于购房，债务到期却无力还款。在金钱纠纷面前，友情变得不堪一击，黄英胜诉了依然没拿到钱，无奈之下向法院申请立案执行，公开拍卖邓云所有的房屋。

邓云觉得郁闷，她认为，将被拍卖的房产是她的唯一住房，而且她与父母、子女共同居住在这栋房屋内，是她及其扶养家属生活所必需的居住房屋。一旦法院拍卖成功，就会导致她和家人流落街头。

法院查明，邓云父母名下还有一套房屋，而且邓云与父母并非同一户籍，其还有其他兄弟姐妹，因此，并不只有她一人应承担赡养父母的义务，父母也未必要与她同住。邓云的儿子、女儿也都已成年，具备独立生活能力。所以，邓云的父母和子女均不属于邓云所说的扶养家属。

而且，黄英表示同意在拍卖所得款中根据实际情况预留一定数额租金，用来保障邓云及其家属在合理期限内的基本居住房屋，所以法院实施拍卖涉案房产，仍可兼顾保障邓云的基本生活住房。

法院认为，当被执行人有赡养、扶养、抚养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的，不能当然认定该房屋系被执行人生活所必需的居住房屋而不予处分。法院驳回了邓云的申请，依法拍卖了房屋。

二、被执行人转让名下其他房屋，导致执行时只有“唯一住房”，法律怎么认定？

李国和黄翎是夫妻，在自主创业的浪潮下，夫妻二人开了一家小公司，并因为公司经营需要向朋友罗蔓借了钱，但未能还款。因此，罗蔓向法院申请拍卖李国和黄翎名下所有的房屋。

法院在执行过程中查明李国和黄翎名下只有上海黄浦某小区的一套房屋。据此，执行法院为保障被执行人的生活需要，决定停止拍卖。李国和黄翎真的逃过一劫了吗？

罗蔓向法院申请复议，并举证李国、黄翎共有两套房屋，一套是上述房屋，另一套是李国名下的电梯房。根据罗蔓提供的线索，法院查明，李国在诉讼调解期间脱手了名下的电梯房，属于在诉讼期间恶意变卖名下房屋的行为，造成执行时只有唯一住房的假象，导致法院的裁判文书无法执行，也导致罗蔓的债权无法实现。

法院认定，李国、黄翎目前名下虽然只有一套房屋，然该房屋不属于“唯一住房”的承认范畴。就这样，怀着侥幸心理的李国、黄翎终究没有逃脱法律的制裁，还背上了“老赖”的恶名。

三、被执行人名下的唯一住房是农村宅基地，是否能拍卖？

廖棠在广东佛山有一处房屋，将其对外出租，赚点小钱。今年年初，林菊花租住了二楼的一部分。一天凌晨，房屋着火，林菊花在紧急之下试图通过二楼的雨棚逃生，谁知刚走到棚顶，雨棚不能负荷，林菊花重重地坠落在地上，住院进行手术。出院后，林菊花向法院起诉要求廖棠赔偿医药费及其他费用。法院判决廖棠向林菊花支付赔偿金6万元。

但是法院判决之后，廖棠却有恃无恐，迟迟不予履行，他认为该房屋是宅基地房屋，不能拍卖，法院对此应该无可奈何。面对这样的“老赖”，执行法院决定查封廖棠名下的住房。廖棠不服，提出异议。

法院认为，我国现行法律并未对宅基地房屋的转让作禁止性规定，而仅作了限制性规定，即宅基地房屋可以在同一个集体经济组织成员之间转让。因此，法院对异议人提出的房屋为宅基地房屋不能拍卖的异议不予支持。

四、“老赖”的唯一住房用于出租、出借，法律怎么认定？ 

赵某和龙某曾是夫妻，龙某在婚姻关系存续期间对外产生债务，法院判决赵某承担连带责任，查封了赵某位于某小区901室的房产。赵某认为这是她的唯一住房，不应查封。

法院查明，该房产虽然是赵某名下的唯一住房，但是从2013年2月至2015年2月一直用于出租，并未实际居住，直到法院要拍卖房产才停止出租。赵某在离婚后又购得奔驰轿车一辆，听证过程中陈述借给弟弟5万元借款，自己是大学文凭、会计专业，正在找工作。

综合考量异议房屋的使用情况，以及异议人赵某的财产状况、职业背景，法院认为，赵某有能力通过诸如租赁等其他方式解决基本居住问题，拍卖异议房产不影响赵某及其扶养家属的基本生存权。

法院认为被执行人将其唯一住房用于出租、出借，超过一年未亲自居住的，不能当然认定该房屋系被执行人生活必需的居住房屋而不予处分。因此法院驳回了赵某的复议申请。

五、法院没有审查房产是否是唯一住房就执行，但被执行人未在拍卖前提出异议怎么办？

金志东是新上海人，早些年承包工程赚了点钱，就在郊区买了套房子。但是由于工程多在外地，经常出差，房子也很少住。由于债务纠纷，且未在法定期限内还款，金志东被债权人李斌告到法庭。判决生效后，金志东依然没有偿还借款。李斌向法院申请了强制执行。

法院立案后，执行法官决定对包括房产在内的金志东的财产采取强制执行措施，并依法向金志东送达了执行通知书、报告财产令、评估报告和送达评估报告通知书等。金志东收到评估报告后仅对评估价格提出异议，并没有向执行法院提出唯一住房的问题。

拍卖结束后，金志东才向法院提出异议，认为该房屋是他的唯一住房，符合不能被执行的条件。

法院认为，异议申请人金志东在拍卖成交前已经知悉房子将被拍卖，但未在拍卖前向执行法院提出异议，异议理由不成立，予以驳回。执行案中，法院不会主动审查房产是否是唯一住房，因此被执行的房产若是唯一住房，被执行人应在执行前以唯一住房为由及时提出异议。

六、申请执行人同意从房屋的变价款中扣除租金的，被执行人还能以这是其与家人维持生活必需的居住房屋为由提出异议吗？

徐某某、陈某某是夫妻，两人同为一起借款纠纷生效判决的被执行人。法院依法拍卖其名下的房屋，最终张某以31万元的价格拍得该房屋并过户。该案申请执行人书面同意从拍卖款中依法扣除相应的房屋租赁费。

被执行人徐某某、陈某某却一直拒绝搬离，他们理直气壮地认为这是两人唯一住房，要求法院撤销拍卖行为。

经讨论，法院认为被执行人的复议申请理由不成立：申请执行人按照当地廉租房保障面积标准为被执行人及其所扶养的家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除5至8年租金的，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持。

律师问答

一、如何认定“一处住房”是否“超过生活所必需”？

下列情形虽属于“一处住房”，但应认为超出“生活所必需”，人民法院可以执行：

1、住房面积超过80平方米，或住房面积虽然不到80平方米，但超过被执行人及其所扶养家属维持最低生活标准所必需（按当地廉租住房保障相关规定）的住房面积50％以上的；

2、被执行人及其所扶养的家属共同居住的住房面积超过60平方米，且房屋单价高于当地住房均价的50％以上的。

二、执行“一处住房”时，如何解决临时住房？

为使房屋拍卖后顺利交付给买受人，拍卖前宜先解决好临时住房，面积不低于当地廉租住房保障规定所确定的人均标准。地段选择上可尽量满足被执行人根据其生活、工作需要提出的合理要求。

解决临时住房可选择采用下列方式：

1、申请执行人自愿提供临时住房，使用期不低于6个月；

2、由被执行人自行租房，申请执行人先行垫付不低于一年的租房

费用。

上述两种方式产生的租金或费用应从房产拍卖后保留给被执行人的保障费用中据实结算。

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制图：娄子慧　编辑：戴梦平

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