YY | 金融街：盛与衰

摘要

地产纪元2022，是盛与衰，荣与枯，生与死的分界线，对央国企，亦是。闭着眼睛赌的年代，在烈火烹油的地产退潮之后，已经不复存在。行业的逻辑面临重塑，而盛衰之交所蕴含的变数，则投射到所有主体身上。

2023年年初，随着行业政策利好推进，地产债的投资情绪也在逐渐回暖，其中央国企地产债作为大部分机构目前尚能入库的品种，表现出较高涨的认购热情。近期发行的23金融街MTN002（3+2Y，13亿），投标区间3.5-4.5%，最终发在3.67%，全场倍数3.8倍，而1个多月前发行的23金融街MTN001（2+1Y，15亿）票面3.79%，倍数仅1.09倍。

作为一家老牌地方国企地产，公司最为人熟知的就是位于北京金融界商圈内的十余处物业标的，年租赁收入维持在20亿附近，波动小、毛利高，加上天津、上海等区域的核心商业占到了总资产的1/4，是公司作为核心的资产支撑。这些，都是金融街的荣光，是其盛。

但近年来，地产行业的行情在下行趋势里演绎。而针对金融街而言，也有其苦恼而言，目前乐观的来观察，公司也试图缩表偿债，核心资产面临被出售的风险。企业边际上，有些颓势。

本文从股东支持、财务和经营视角条分缕析，认为公司：

（1）财务方面：债务积压重，橙档房企，屡次为子公司输血，筹资现金流被动净流出，23年债券（含ABS）近300亿到期行权，后续新发滚续压力较大，资产出售回笼资金的诉求很强烈；

（2）股东支持方面：向集团拆借同时转让优质公司股权给集团下属子公司，有在积极努力借助集团实力化解债务；

（3）经营方面：毛利率和净利率持续下滑，整体盈利承压，主要是住宅板块拖累。20年以来住宅和商业板块都在降价打折促销，去化压力始终难解。销售集中度较高但各城市销售金额贡献度变化较大，缺乏主力深耕城市支撑。

综上，近期弱央国企的短期投资价值在资金充裕的背景下有所体现，市场流动性仍能期待；但长期来看，资产端如何盘活与提升质量来更好的匹配债务规模和结构，或存在摩擦，继而造成一定估值上行风险。

目录 

1.股东支持视角 

1.1股东分散，属金融街集团核心资产 

1.2与集团资金拆借51.06亿元，但存在“高存低贷” 

2.财务视角 

2.1“橙档”难降，融资依赖非银 

2.2经营现金流疲软，筹资现金流被动收缩 

3.经营视角 

3.1业绩表现：盈利承压，扣非净利润占比下降明显 

3.2资产出售：资金回笼诉求迫切，缓解短期债务风险 

3.3物业租赁：位置优越，出租率及毛利率双高 

3.4房地产开发业务 

3.4.1销售情况：销售端恶化，集中度较高但缺乏主力贡献城市 

3.4.2土地储备：新增土储溢价率较高，存量布局不佳，天津及惠州去化存疑 

4总结

图表速览

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全文已于2023年2月28日上传Odin系统。