细看德州房地产法律，真是偏袒房东的“保护伞”吗？

从最新一轮德克萨斯州立法机构颁布的第87届三项与房东/租户法相关的立法中,可以看到德州政府颁布的一系列法律对房东的友善和宽松。这三项立法是: 

1、SB 1783：关于房东可以按月收取代替租房押金的费用

    该法案允许房东让他们的租户每月支付额外的租金代替一次性支付可退的押金。该法律已于 2021年 9月1日生效。

2、HB 900：关于房东对因在驱逐租户的诉讼的执行过程中的相关责任

    该法案免除了房东因执行取回物业令时(write of possession)对租户造成的损害的责任,这也是驱逐诉讼的最后一步。该法律已于2021年9月1日生效。

3、HB 531：关于位于洪泛区的租赁住宅的通知要求

    该法案要求房东向租户发出通知,说明过去五年内租金在洪泛区的位置和洪水破坏情况。该法案于2022年1月1日生效。(详情请阅官方网站:

https://guides.sll.texas.gov/landlord-tenant-law）

多年来,当租客或者房东违反租赁条件时,德州法律更倾向于保护业主的权利。若房东能证明租户不符合租赁条件,则很易获得法律帮助、补偿或收回出租单元。当遇到强制要求房东必须提供某些安全设备时,德克萨斯州的法律则更加宽松;同样,法律还允许在房东收取租客的保证金上无上限。德州法律还允许租客与房东签订他们自己的维修协议,房东可能不必为租客的维修支付费用。如果租户拖欠租金,房东可以拒绝支付修理费。当租客违反租赁条例时,德州房地产市场的法律也会对租赁业主更为有利等等。

尽管如此,元臣国际律所德州房地产法团队在此需要特别强调的是,作为房东应做好以下几点来对租户进行有效的管理:

1、房东应咨询专业律师,最好使用德州标准租赁合同;

租房合同就是房东与租户之间最能够约束彼此权利和义务的法律文件。为避免与租户发生纠纷和误解,合法保护彼此的权益,房东需要咨询律师将各种细节都设定在合同中。

2、房东要对租户进行背景调查;

在美国,房东不能因为租客的肤色、种族、性别、年龄、身体状况(比如残疾)、家庭状况(比如小孩多)等原因拒绝出租,否则会以“歧视”为由被起诉。但是,房东可以拒绝没有信用或者信用不好的人、工作不稳定的人,甚至是养宠物的人。

背景调查可以通过租户填写租房申请表中的社会号、工作单位、收入情况、家庭成员及联系方式等。通过背景调查公司的美国专业网站查阅包括犯罪记录、信用记录和工作履历等,必要的背景调查能够显著地降低未来租户不诚信行为的风险。

3、发生紧急情况时房东有权进入房屋;

紧急情况是指房东有权在房客不在家的情况下进入房屋,一般包括:楼上的浴缸的水满溢时、发生火灾时或其他重大事件时等紧急情况。在租约中最好明确规定房东在何种情况下有权进入房屋,以免日后带来不必要的麻烦和面临严重的法律后果。

4、房东有权通过法院程序驱逐租户;

德州法律明确规定,如果房东想驱逐一个没有支付租金的房客,仅需要提供一份3天期限的书面通知,告知房客支付租金或者搬走。如果该租客在3天内未搬走,房东可去法院申请驱逐房客。该操作流程也可在网上进行,但需要与当地司法管辖权机构联系。如若房东真遇到需要驱逐租户的情况,最好咨询相关专业律师,按照正当程序依法行事。

5、当发生任何法律纠纷,务必找专业律师协助;

在美国,房东如果与租户发生法律纠纷,不要自作主张,靠一己之力或道听途说的处理方式都很难圆满解决。建议您咨询专业人士,以免合法权益受到了侵犯。一定要找专业律师,房东直接处理,往往因不熟知美国法律法规，带来适得其反的后果。

近年来为满足客户需求,元臣国际律所特别组建专业房地产法律团队,承接诸多房地产法律纠纷案,包括驱逐不良租客、房屋交易与租赁、合同起草和审核、商业地产买卖、土地开发、产权瑕疵、信贷尽调、住房歧视等。元臣律师在代表业主/房东/投资人/物业管理客户受理的各类案例中,解决纠纷和成功胜诉,尤其在疫情爆发至今,可以受理大量德州房东与租客有关欠租、逃逸、驱逐等纠纷案,最大限度地保护当事人的权益,深得客户信任和好评。

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