以房抵债与逾期办理房产证 法律实务中如何处理？

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    我们大家都知道房地产纠纷案件的审判历来是民事审判的重要组成部分，因此，审理好房地产纠纷案件对于保障人民安居乐业，优化土地资源配置，服务经济社会发展具有重要意义。随着我国经济发展进入新常态、产业结构优化升级以及国家房地产政策的调整，房地产纠纷案件还会出现新情况、新问题，要做好此类纠纷的研究和预判，不断提高化解矛盾的能力和水平。

　　（一）关于合同效力问题

　　城市房地产管理法第三十九条第一款第二项即按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。这个规定并非效力性强制性规定，当事人仅以转让国有土地使用权未达到该项规定条件为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。

　　物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。受让人在抵押登记未涂销时要求办理过户登记的，不予支持。

　　（二）关于一房数卖的合同履行问题

　　审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，法院应当怎么处理呢？

    一般需要考虑如下因素：

   1、已经办理房屋所有权变更登记

   2、合法占有房屋以

   3、合同履行情况

   4、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。

   但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。

　　（三）关于以房抵债问题

　　当事人达成以房抵债协议，并要求制作调解书的，人民法院应当严格审查协议是否在平等自愿基础上达成；

    对存在重大误解或显失公平的，应当予以释明；

    对利用协议损害其他债权人利益或者规避公共管理政策的，不能制作调解书；

    对当事人行为构成虚假诉讼的，严格按照民事诉讼法第一百一十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百九十条、第一百九十一条的规定处理；

    涉嫌犯罪的，移送刑事侦查机关处理。

　　当事人在债务清偿期届满后达成以房抵债协议并已经办理了产权转移手续，一方要求确认以房抵债协议无效或者变更、撤销，经审查不属于合同法第五十二条、第五十四条规定情形的，对其主张不予支持。

　　（四）关于违约责任问题

　　买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。

　　合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理（未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：(1)既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；(2)约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。）

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