深圳房价大揭秘
2014年开始，深圳楼市持续领跑全国。本报告从数据出发，以不同的角度挖掘深圳楼市特征，并尝试作出解读。本报告将涵盖以下热门话题：
哪个地段的楼市最热？房价最高？
各个地区的楼市特征有什么区别？
影响楼价的因素有哪些？
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数据于2015年5月采集，来自Q房网深圳，http://shenzhen.qfang.com
345100个房源
本报告使用了超过34万个独立的真实在售单位
3120个楼盘
房源来自超过3000个楼盘，70个不同地段
龙岗、宝安最火热
由图1可见，龙岗，宝安的在售单位数最多，超过七万个，南山紧随其后，而福田，罗湖和龙华的房源供应相比之下显得不太旺盛。反观楼盘总数（图2），龙岗，宝安却并不多，大致可以归结为以下几个原因：
罗湖，福田开发较早，小区入住率高，已成熟饱和
罗湖，福田楼龄偏高，不受购房者青睐 (见图6)
宝安，龙岗小区规模更大，楼盘的单位数更高
新中心VS前海概念
图三展示了深圳各个细分地段的房源分布。布吉和龙岗中心城在逐渐成为深圳新兴的居住中心，两个地区在售单位数相加占了整个龙岗房源的83%，在罗湖生活工作的人群大多会在布吉购房。而龙华三分之二的房源来自民治，靠近深圳北站，成为了在福田CBD上班人群的不二选择。除去这三个新中心，在房源榜上紧随其后的8个地段，几乎都在前海地区附近 (南山西部和宝安南部)，除了满足在南山人群的住房需求，同时体现出深圳未来发展向西偏移的趋势。
南山福田高富帅，龙华超罗湖
坐拥华侨城，后海以及蛇口的南山区无疑成为了深圳房价最高的地方，福田紧随其后。而让很多人没有意料到的是龙华的房价已经超过了罗湖，其中主要因素是由于罗湖大部分楼盘的楼龄过高，周边设施陈旧，靠近闹市区等。作为最多单位供应的龙岗，价格也低于平均水平。
学区很重要，楼龄很重要，别墅最保值
香蜜湖是深圳最贵的地段，主要原因是这里的楼盘(66个)以大户型和别墅为主，香蜜湖一号，水榭花都，熙园和中旅国际公馆均价都超过了10万/平，90%的楼盘均超过了4万/平。同为深圳最老的别墅区之一的银湖，均价也排在前十。 后海，蛇口，华侨城等地区毫无悬念地上了高价榜。 排名高居第三的长城地区楼盘并不多(11个)，且价格较为平均，长城花园，百花园和国城花园的均价都超过了7万，对于这些20年楼龄的老房子，能卖出如此高价格的主要原因是旁边的老牌名校实验中学(幼儿园，小学部，初中部，高中部)。
另外出乎很多人意料的是，福田中心区和南山中心区的房价都没有排进前二十，甚至比不上宝安中心区和大梅沙。主要原因在于楼龄，南山和福田的中心地区已经接近饱和，近年并没有太多的新楼盘推出。 深圳曾经最繁华的商业中心东门，其平均房价甚至已经低于全市平均价。而学区(长城)，别墅区(香蜜湖，银湖)的价值都没有随着楼龄的增长而下降。
三房两厅最热门，四房是豪宅的起点
图七展示了各个房型的房源数以及平米均价，可见深圳的主力户型是三房两厅，其次是两房两厅及四房两厅。三房是一个价格分界点，小于三房(包括三房)的房型，均价并无太大差别，而四房是一个豪宅的起点，价格开始随着房间数的增加而显著上升。
精装最廉价，毛坯最值钱
图八展示了不同装修类型的房源数以及平米均价。精装修，普通装修，和豪华装修的房源数差异不大，毛坯房数量最少，价格却最高。有趣的是精装修的均价低于普通装修，原因在于“精装修”已成为开发商赠送装修的代名词，而“精装修”的水准仍低于DIY的普通装修水平。
Distribution under the hood
蛇口片区和华侨城片区的平均房价十分接近，分别为59000/平米及58000/平米，单位数为10157个及13155个。
虽然平均价格相似，蛇口和华侨城的房源构成却有一定差异。如图七所示，蛇口只有30%的房源低于低于5万/平，而在这个价位华侨城却有一半以上。蛇口60%的房源都在5万到8万这个房源区间，超过9万/平的豪宅不到5%，反观华侨城，由于有红树湾，红树西岸和纯水岸等几个超大型高档楼盘的存在，有近10%的房源每平米价格超过了9万元。可见蛇口的市场价格分布集中，差异更小，而华侨城的价格差别更为悬殊，低价位及高价位都有不少房源。
房源在建造年份上的分布规律与其价格分布类似，香蜜湖在老房和新房两端都会更多，而蛇口的开发时间相对更集中（香蜜湖40%的房源建造于2004年前, vs 蛇口24%；30%建造于2010年后， vs 蛇口10%）。
Natural Language Processing
我们对34万个房源的描述进行了NLP分析，其中包括分词以及关键字提取。
地铁，北站成为卖点，朝向/采光受关注
学位，双学位，高级中学，中小学等词直击目标中年人群，安静，大气，湖景反映需求
楼价变化趋势
开发商，物业
学区，地段
多数据源(房天下，58同城)
行业数据挖掘与分析
(注：所有数据来源于内部数据挖掘团队，文章分析均为原创，如需引用或对此类数据有兴趣的朋友可以联系我们)
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