下半年深圳房价将如何发展
今年上半年以来，深圳房价暴涨，过快的涨幅，致使一些卖家不惜毁约再售，进入7月份以后，深圳房价走势如何，接下来用数据的方式来进行分析。
（注：下面的分析中一手房数据的样本量为整个深圳区域的房子，包含关外的各区域，二手房数据的样本量为福田，罗湖，南山，龙华，宝安及龙岗区域）
截止2014年底，深圳常住人口保守估计1077万人，土地面积约1996平方公里，仅为北京面积的1/8，人口密度则达到5396人/平方公里，位列几大一线城市之首，据报道，深圳人口密度排名国内第一，世界第五，如此高的人口密度，住房的供给问题自然成为深圳一大难题。
国际上衡量房产投资的价值以及房产泡沫经常用租售比这一概念：每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。为了便于理解，我取租售比的倒数：售租比，售租比等于600，假设全款买房，不考虑银行利息的情况下，意味着我把房子租出去600个月，才能完全收回投资。一般这个值在300以内表示该房产运行状况良好，值越大，表明房产的泡沫越大。可以看到，福田的售租比今年上半年以来基本持平，这和福田位于市中心，租金相对较高，以及该区域地产开发已相对成熟有关系。罗湖呈现下降的趋势。除此之外，南山，宝安，龙华和龙岗售租比均呈现上升的趋势，房产泡沫较严重。
很多人会说，房屋租售比这东西放在国内根本不适用，只要大众认为房价会继续涨下去这个预期还在，所谓的房产泡沫往往会变得更大，也因此很多人只能事后哀叹没有在泡沫小的时候买房。另一方面，很多人把深圳的房产作为资产来投资，并不是想靠每月收租金来获利，而是通过转售房产来获取高额利润。
上图我是用现在7月份深圳的二手房均价（统计截止到7月25日）除以今年以来深圳各个月的二手房均价，所得比值来衡量转售房产获利情况。可以看到，除了罗湖今年上半年买的房溢价空间较小，其他区域均有一定的溢价空间。如果1月份在宝安买的房，7月份把房子卖了，可以获得50%的利润。此外，龙岗和龙华转售比也较高。这几个曾近的价格洼地区域，在今年上半年涨幅也最高。
从上半年深圳市一手房成交量来看，贴近实用性的二房最受欢迎，其次是一房，作为大户型的四房成交量较少，说明普通大众刚需住房是这次深圳房价暴涨的主要原因之一。从涨幅来看，6月份的成交量涨幅较5月份已经有了减少的趋势。
相对应，我们看到一房和二房的一手房均价还在稳步上升中，三房的均价较平稳，大户型的四房均价波动较大，总体呈上升趋势。
深圳二手房均价今年上半年呈上升趋势，6月份时达到最高点，随后7月份出现了轻微的价格回落。环比方面，3.30政策之后，4月份开始深圳房价开始大幅上涨，经过三个月的疯涨之后，7月份价格有回调，但是幅度不大。
可以说，上半年股市的上涨对深圳房价起到了一定的带动作用，我们可以看到，一手房和二手房价格变化趋势和上证指数的变化趋势很接近，股市的上涨，引发了不少深圳的股民在股市获利后开始减仓，将资金投入到房市，继而拉动了房价的上涨。6月份以后，股市出现了几次大的跳水，很多股民资金深套其中，二手房价格随之回调，有意思的是一手房价格受股市的上证指数的下降影响不大，还是在上升，这主要还是由于一方面深圳的人均居住面积较小，刚需过大，另一方面本文中采集的一手房信息大部分于股灾之前或之中，股灾之后的一手房信息样本量较少，数据可能有偏差。（注：因为二手房选取的是福田，南山，宝安，罗湖，龙华和龙岗的房子，一手房选取的是深圳所有区域房子，所以均价统计上二手房会高于一手房）
暴涨的深圳楼市让深圳的银行直接感受到了风险。特别是在6月中旬开始的股市巨幅震荡，让部分购房者因股市被套出现资金问题，于是自6月份深圳各大银行开始集体上调房贷利率，并将首付提至4成，近期又有部分国有银行开始停止放贷了。
房价上升原因：
1.深圳人口密度过大，住房自有率较低
2.上半年部分股民股市获利后购房
3.投资者选择深圳楼市作为投资选择，尤其是相比香港房价来说，深圳房价还处于价格洼地，因此很多香港人选择前来深圳购房
4.国家降息等一系列利好政策效应叠加
5.深圳政府大力吸引新型产业企业以及高学历人才政策影响
抑制房价上升原因：
1.下半年国家经济下行压力可能进一步显现
2.股市的连续震荡致使部分股民资金被套
3.银行为了减小风险，上调房贷利率
4.上半年涨幅过快，下半年可能会进入市场调整阶段
虽然股市暴跌等因素导致今年下半年经济下行压力进一步显现，但我认为短期内深圳房价下降的可能性不大，类似于上半年暴涨的情形也不太可能出现。对于刚需的朋友，在经济能力允许情况下，可以找一些价格洼地的地方趁早买房，不要等这个泡沫越来越大才后悔莫及。
行业数据挖掘与分析
（注：所有数据来源于内部数据挖掘团队，文章分析均为原创，如需引用或对此类数据有兴趣的朋友可以联系我们）
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