杭州市区建设用地使用权抵押登记若干规定

杭州市国土资源局关于印发《杭州市区建设用地使用权抵押登记若干规定》的通知

杭土资发〔2013〕25号

各分局、各县（市）国土资源局，市局机关各处室、局属各单位：

《杭州市区建设用地使用权抵押登记若干规定》已通过市政府法律审查，现印发给你们，请遵照执行。

杭州市国土资源局

2013年8月16日

杭州市区建设用地使用权抵押登记若干规定

第一章  总则

第一条  为进一步规范建设用地使用权抵押登记行为，保障抵押双方当事人及相关利害关系人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、浙江省人民政府《关于进一步规范房地产抵押登记工作的通知》（浙政发〔2012〕61号）、杭州市人民政府《关于明确市区房地产抵押登记有关问题的通知》（杭政发〔1999〕184号）等规定，结合我市实际，制定本规定。

第二条  国土资源部门负责无地上定着物和在建房屋形象进度未超过±0.0的建设用地使用权抵押登记。

地上有定着物但不能办理房屋连同土地使用权抵押登记的，在征求住保房管部门书面意见，并由抵押双方明确土地抵押权实现时地上定着物的处置意见后，国土资源部门可单独办理建设用地使用权抵押登记（抵押标的不包括地上建筑物）。

尚未竣工的单建地下空间建设用地使用权在征求住保房管部门书面意见后，可由国土资源部门办理抵押登记。

第三条  建设用地使用权抵押登记以建设用地使用权登记为前提，未经依法登记的建设用地使用权不得设定抵押权。

第二章  抵押申请 

第四条  下列建设用地使用权可向国土资源部门申请抵押登记：

（一）以出让（作价出资或入股、授权经营）方式取得的建设用地使用权（含配建保障性住房的商品住宅项目），但是私立学校、幼儿园和医院直接用于教育、医疗卫生设施的用地除外；

（二）以划拨方式取得的经济适用住房、拆迁安置房等保障性住房项目建设用地使用权；

（三）政府储备建设用地使用权，但是规划用于社会公益设施的除外；

（四）法律、法规规定其他可以抵押的建设用地使用权。

第五条  有下列情形之一的，不予抵押登记，并告知申请人不予抵押登记的理由：

（一）地上无建筑物、构筑物的集体建设用地使用权；

（二）未领取地上建筑物、其他附着物合法产权证明的划拨建设用地使用权，本规定第四条第(二)项规定除外；

（三）未按租赁合同约定完成开发建设的租赁建设用地使用权；

（四）司法机关依法查封或者以其他形式限制的建设用地使用权；

（五）地上建筑物已预售、建设用地使用权已设定预告登记或者异议登记的；

（六）为其他法人、组织或自然人提供抵押担保的政府储备土地；

（七）法律、法规规定其他不得抵押的建设用地使用权。

宗地内有地上定着物或在建房屋形象进度超过±0.0的在建工程连同建设用地使用权抵押登记的，应告知申请人向住保房管部门申请抵押登记。

第六条   土地涉嫌闲置的，按《闲置土地处置办法》调查处置后再按规定申请办理土地抵押登记。

经认定为政府或政府部门原因造成土地闲置，或经认定为企业自身原因造成土地闲置并处置到位后，再予办理土地抵押登记。

第七条  建设用地使用权抵押登记应按宗申请，以部分宗地申请建设用地使用权抵押登记的，不予受理。

以两宗及两宗以上建设用地使用权为同一债权设定抵押的，应当分别申请。

第八条  抵押双方当事人在签订借款合同和抵押合同后，持下列材料共同向国土资源部门申请建设用地使用权抵押登记。

1、土地登记申请书；

2、土地使用证；

3、抵押双方组织机构代码证和法人代表资格证明书；

4、法人或其他组织权力机构同意抵押的意见，需要主管部门批准的，还需提交主管部门同意抵押的书面意见；

5、主合同和抵押合同（或最高额抵押合同）；

6、土地资产估价协议书或土地资产评估报告；

7、法律法规规定需要提交的其他资料。

委托申请的，还需提供委托书和受托人身份证明。

第九条  抵押土地价值可由土地评估机构进行地价评估，也可以由抵押双方协商确定，但所担保的债权不得超出抵押物的价值。

评估或协商的土地价值明显高于市场价的，其产生的抵押风险由抵押权人自行承担。

第十条  已经抵押登记的建设用地使用权再次申请抵押登记的，抵押人应将已抵押登记的事实书面告知抵押权人，余额抵押所担保的债权不得超过抵押物价值减去已抵押登记金额的余额。

第十一条  抵押合同发生变更的，抵押双方当事人应当在重新签订抵押合同后15日内，持变更后的抵押合同等相关资料共同申请抵押变更登记。

第十二条  抵押合同解除、终止或主债权履行完毕后，抵押双方当事人应当自解除、终止抵押合同或主债权履行完毕之日起15日内，持抵押合同解除、终止协议或书面还款证明等相关资料共同申请注销抵押登记。

第三章  抵押登记及效力 

第十三条  国土资源部门应当在4个工作日内作出是否准予抵押登记的决定。准予登记的，应当向抵押权人颁发土地他项权利证明书；不予登记的，应当书面通知申请人。

第十四条  国土资源部门经核准设立、变更、注销抵押登记的，应在抵押建设用地使用权的土地登记卡及土地使用证变更记事栏内记录抵押或注销情况。对土地有偿使用合同约定限制转让的，应在土地他项权利证明书上注记。

第十五条  土地登记卡、土地他项权利证明书和土地使用证备注信息加盖国土资源部门土地登记专用章。

第十六条  租赁建设用地使用权未经国土资源部门同意，不得设定抵押权。以国有租赁建设用地使用权为标的物设定抵押权，国土资源部门依法办理抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，不再另行办理审批手续。

第十七条  以地上建筑物在住保房管部门办理抵押登记的，该房屋所在范围的建设用地使用权同时抵押，国土资源部门不再另行办理土地使用权抵押登记，宗地的抵押登记信息以住保房管部门出具的书面意见为准。

第十八条  按本规定设定抵押权的建设用地使用权在抵押期间申请办理土地变更登记的，应征得抵押权人的书面同意。未征求抵押权人意见或抵押权人未同意的，不得办理抵押土地变更登记。

第十九条  按本规定设定抵押权的房地产项目应先注销抵押登记后，方可申请整体项目的用地复核验收；分期复核验收的，应先注销申请验收部分的土地抵押登记后再申请土地复核验收；非房地产项目在抵押权人出具书面同意意见后，方可申请用地复核验收；政府储备土地在办理土地移交手续前应注销土地抵押登记。

第四章    其他规定 

第二十条   经批准取得《金融许可证》的金融机构、小额贷款公司和典当企业在其经营范围内从事借贷业务的，或担保公司为债务人向金融机构借款提供的担保而要求反担保的，可按本规定申请建设用地使用权抵押登记。

第二十一条  委托贷款或银团贷款抵押的，土地抵押权人按照抵押合同确定；抵押权共有的，由共有人书面明确各自权利份额及他项权利证明书持证人。

第二十二条  抵押期限为抵押担保债权的履行期限；抵押合同另有约定的，从其约定。抵押期限不得超过抵押土地的剩余土地使用年限。

抵押金额为抵押担保的债权金额，抵押合同另有约定的，从其约定。

第二十三条  用于建设经济适用住房的划拨建设用地使用权经市建设行政主管部门同意后可以按照批准内容设定抵押权，但不得为其他法人、组织或自然人提供抵押担保。

用于建设拆迁安置房的划拨建设用地使用权经单位主管部门同意后可以设定抵押权，但不得为其他法人、组织或自然人提供抵押担保。

第二十四条  留用地等三类指标建设用地使用权在本村范围内公告并经村民（或股民）会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民（或股民）代表同意，并提供乡（镇、街道）、区政府同意抵押的书面意见后，可以设定抵押权，但不得为其他法人、组织或自然人提供抵押担保。

第二十五条  抵押人或抵押权人一方为境外（含港、澳和台）自然人、法人或者其他组织的，抵押合同应当经依法公证或者认证。涉及外币借贷的，还需提供相关部门的批准文件。

第五章  附    则

第二十六条  本规定适用于杭州市区（不含萧山、余杭区）范围内的建设用地使用权抵押登记，萧山、余杭区及各县（市）可参照执行。

第二十七条  本规定自2013年10月1日起执行，原《关于印发<杭州市区土地使用权抵押登记操作办法>的通知》（杭土资发〔2010〕21号）同时废止。

《公司法律业务操作指引》更新至490页

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