【重庆五中院】昨日节目关注的“借名买房”案例的终审结果，你支持吗？
【当事人信息】
上诉人（原审原告）：李高霞。
被上诉人（原审被告）：高俊峰。
原审第三人：中国工商银行股份有限公司重庆两江分行
原审第三人：重庆林畔花园置业有限公司
【案情】
李高霞与高俊峰于2016年3月通过相亲网站认识，并确立恋爱关系。李高霞与高俊峰因感情破裂于2017年4月30日终止恋爱关系。
2016年5月25日，李高霞独自前往第三人重庆林畔花园置业有限公司签约中心，办理了认购案涉房屋的相关手续。李高霞在相关文件上署名为“高俊峰”，并支付了认购定金10000元和团购费1000元。
2016年5月31日，李高霞与高俊峰一同前往第三人重庆林畔花园置业有限公司签约中心，高俊峰与该公司签订了案涉房屋的《重庆市商品房预售合同》。合同签订当日，李高霞支付了首付款、大修基金及税费合计101662元。第三人重庆林畔花园置业有限公司出具了付款人为高俊峰的收款收据。
2016年6月21日，高俊峰与第三人中国工商银行股份有限公司重庆两江分行签订《重庆市住房公积金个人住房贷款借款合同》，约定贷款金额为398000元，其中政策性贷款资金199000元、商业性贷款资金199000元，月还本息总额为2928.62元，贷款期限240个月。
2016年7月8日，高俊峰与第三人中国工商银行股份有限公司重庆两江分行签署了两份《个人借款凭证》，其中一份凭证记载:产品代码:个人一手住房购置贷款,贷款金额：199000元，基准利率4.9%，执行利率4.41%；另一份凭证记载：产品代码：公积金委托贷款，贷款金额：199000元，基准利率3.25%，执行利率3.25%。
2017年7月8日，第三人中国工商银行股份有限公司重庆两江分行按照《借款合同》约定，将高俊峰申请的贷款398000元划给第三人重庆林畔花园置业有限公司。
高俊峰的贷款账户明细清单（2016年5月至2017年3月）显示：偿还贷款本息日为每个月1日，自2016年8月1日起扣款；其中，2016年7月27日，现金存入1800元；2016年7月28日，李高霞支付宝转入907元；2016年8月29日，李高霞支付宝转入3000元；2016年9月8日，现金存入2800元；2016年10月27日，现金存入43元；2016年11月28日，现金存入3000元；2016年12月28日，现金存入2900元；2017年1月24日，李高霞支付宝转入1000元；2017年1月26日，李高霞支付宝转入1998元；2017年2月28日，李高霞支付宝转入500元；2017年3月1日，李高霞支付宝转入2500元；2017年3月24日，现金存入2800元。
另查明：李高霞于2015年贷款30万元购买了一套价值451500元的住宅。
高俊峰的招商银行户口历史交易明细显示：2016年1月至2017年3月期间，高俊峰的月平均工资收入约万元左右。高俊峰于2016年8月4日至2017年4月18日期间，向其支付宝转账合计33150元。
李高霞向一审法院起诉请求：1、确认李高霞系重庆市九龙坡区彩云大道5号房屋的实际买受人，该房屋归李高霞所有，判令由李高霞自2017年5月起直接向银行偿还房屋按揭款；2、第三人重庆林畔花园置业有限公司将案涉房屋在具备交付条件后交付给李高霞使用，并协助李高霞办理产权登记手续。
第三人中国工商银行股份有限公司重庆两江分行确认：截至目前，高俊峰的贷款处于正常还款状态。案涉《借款合同》系组合贷款，包括住房公积金个人贷款和住房商业性贷款。住房公积金个人贷款申请需经过重庆市住房公积金管理中心审查，符合条件的贷款人方可签订《借款合同》并获得住房公积金贷款，还款期间《借款合同》的借款人不能变更。李高霞不具备住房公积金个人贷款和享受住房商业性贷款基准利率下浮的优惠政策的资格。
李高霞在庭审中申请撤回“确认案涉房屋归李高霞所有、由李高霞自2017年5月起直接向银行偿还房屋按揭款、第三人重庆林畔花园置业有限公司将案涉房屋在具备交付条件后交付给李高霞使用，并协助李高霞办理产权登记手续”等诉讼请求。对此，一审法院予以准许。
【一审判决】
一审法院认为：本案的争议焦点在于案涉《重庆市商品房预售合同》的实际买受人系李高霞，还是高俊峰。商品房买卖合同的实际买受人系指与房屋出售人达成合意、签署合同、履行合同义务、享有合同权利，以及承担不履行合同义务时违约责任的当事人。李高霞主张其是案涉商品房的实际买受人，但未提供其与高俊峰之间借名买房的书面协议，且高俊峰在庭审中对李高霞借名买房的事实予以否认。故应结合查明的案件事实，综合考量缔约、履约、责任承担等合同要素进行评判。
一、关于案涉房屋买卖合同的签署。合同的订立通常采用邀约、承诺方式，并自双方当事人签字或者盖章时成立。购房人应当作出希望购买房屋、愿意受合同约束的意思表示。本案中，高俊峰经过看房、选房、签订《重庆市商品房预售合同》等一系列行为，表明高俊峰具有购房意愿，与开发商达成合意后，实际签署书面合同使之成立并生效，符合购房人在缔约阶段应有的行为特征。反观李高霞，虽然其与高俊峰一同看房、选房，甚至代高俊峰签署了认购房屋的相关文件并支付认购定金，但在签署正式《重庆市商品房预售合同》时，李高霞在场却没有作为买受人在合同上签字。故李高霞并未作出同意合同条款、受合同约束的意思表示。李高霞解释其未在合同上签字的原因时称，因李高霞名下已有一套按揭贷款购买的住房，购买案涉房屋则不能办理公积金贷款和基准利率下浮的商业贷款用以支付购房款，故未在合同书署名。李高霞的解释恰恰可以证明：即使李高霞原本有单独购买案涉房屋的意愿，但因其不能满足合同约定的支付购房款的方式和期限等条件，最终没有与开发商签订合同，可以视为其在签约时放弃成为房屋的买受人。
二、关于案涉房屋买卖合同付款义务的履行。所谓“借名买房”系指：在购房合同上署名的买受人既无购房的真实意思表示，也无履行合同主要义务的行为；而真正希望购房和实际履行合同义务的是未在合同书具名的隐名买受人。李高霞自称借高俊峰名义买房，但未提供书面协议。故履行合同约定的购房人主要义务即支付房款的情况，就是判断实际买受人的关键。本案中，（一）高俊峰与开发商签订《重庆市商品房预售合同》后，李高霞支付了合同约定的首付款及税费，开发商出具了付款人为高俊峰的收款收据。该首付款及税费应当视为高俊峰履行约定付款义务的行为，理由：1、开发商认可的付款人系高俊峰，并出具付款人为高俊峰的收款收据；2、若发生退款的情形，开发商只能将该款退还给高俊峰，高俊峰同意向他人支付的除外。（二）合同约定购房人采用按揭贷款方式支付剩余购房款398000元。高俊峰通过了贷款银行对其贷款资格的审核，双方签订了《重庆市住房公积金个人住房贷款借款合同》，贷款银行依约将高俊峰申请的公积金和商业贷款合计398000元支付给开发商。至此，高俊峰已经履行了合同约定的购房人的支付购房款的主要义务。（三）高俊峰与贷款银行订立借款合同后，向贷款银行逐月偿还贷款本息，是高俊峰在履行借款合同约定的还款义务，而非履行房屋买卖合同约定支付购房款的义务。故在李高霞与高俊峰确立男女朋友关系期间，李高霞通过其支付宝向高俊峰还贷银行卡的六次转款行为，不应视为履行支付购房款义务的行为。况且，高俊峰的还贷银行卡明细显示：李高霞支付宝转入的六笔款项用于偿还了六个月的贷款本息，另外六个月的贷款本息则来源于现金存入。李高霞称该现金存入的资金系其交给高俊峰，然后再由高俊峰存入卡内的。对此，李高霞没有提供证据证实，高俊峰亦予以否认。再者，既然李高霞已经采用过支付宝转账这种便捷支付方式，为何又使用先取现、交给高俊峰后再存入还贷卡这种复杂的支付方式，有悖于常理。因此，李高霞诉称其独自偿还了二人分手前的全部按揭款的说法不能成立。（四）本案中，高俊峰实际使用了其具有的公积金贷款资格，以及首套房商业贷款利率下浮资格，获得的公积金贷款利率和商业贷款执行利率均低于当时的基准利率。在当前房地产市场宏观调控的背景下，能够通过贷款银行的资格审核，采用公积金贷款、享受低首付及执行利率下浮的商业贷款方式购买商品房，对于普通购房者实现购房需求的重要性是不言而喻的。由此可以看出，高俊峰使用上述贷款资格获得银行贷款，是其希望购房和实际履行支付购房款义务的实际体现，也是其为了购房所付出的财产性权益代价。李高霞诉称高俊峰署名系借、并无买房之实的观点与事实不符。
三、关于承担案涉合同的责任主体问题。商品房的实际买受人应当是享受合同权利和承担合同责任的统一体。结合本案，高俊峰与第三人签订的《商品房预售合同》对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定行使权利、履行义务。若高俊峰未在合同约定期限履行付款义务，此时承担违约责任的是高俊峰，而不是李高霞；同理，若发生逾期偿还银行贷款的情况，贷款银行也将依据《借款合同》向高俊峰主张合同权利。因此，李高霞因自身不具备贷款资格，既未签订购房合同，也无需承担合同责任。在高俊峰签署购房合同、获得银行贷款、履行完毕付款义务后，逾期付款的风险和责任已然消除的情况下，李高霞此时却主张自己才是实际买受人，并否定高俊峰之前的一系列购房行为的真实性，李高霞此举有悖于诚实信用和公平原则。既然李高霞不是履行合同义务、承担合同责任的主体，那么其主张自己是商品房实际买受人的诉求亦无事实和法律依据。
四、本案中，高俊峰签订的《商品房预售合同》及《借款合同》均处于正常稳定的履行状态，若《商品房预售合同》的买受人发生变化，必然影响到在先的《借款合同》及《预售商品房抵押贷款合同》的正常履行。从维护合同稳定、交易安全，以及公积金贷款个人的不可变更性等角度考虑，李高霞与高俊峰之间内部的购房纠纷，不应影响上述受法律保护的合同正常履行及合同当事人的合法权益。
需要特别说明的是：“借名买房”与民事活动应当遵循的诚实信用原则相悖，既不利于当事人自身权益的保护，也可能扰乱正常的交易秩序和安全。借名方与出借方通常存在特殊关系，这种特殊关系往往导致双方在借名进行民事活动时采用口头协议。一旦发生纠纷，借名方囿于关键证据缺失，可能面临利益受损的巨大风险。李高霞与高俊峰在恋爱期间，购房的行为互相交织：李高霞以高俊峰名义支付定金及首付款，高俊峰贷款付清其余房款，双方没有就购房及款项的支付等相关事项形成书面协议。一年后，情感逝而纠纷起,双方各执一词，针锋相对。庭审中，李高霞与高俊峰均未全面客观地陈述与购房有关的事实。例如：1、高俊峰称其独自偿还全部按揭贷款，事实上有六次还贷的资金来源于李高霞；2、高俊峰称其于2016年8月至2017年4月归还李高霞借款（用于支付首付房款）合计37330元，根据高俊峰支付宝转账记录显示：其间转账十余次，转账金额有7100元、6000元、5000元、2000元、1000元、500元、300元高低不等，最低的仅为180元。高俊峰在与李高霞分手后，将恋爱期间向女方支付的二、三百元款项称作还款，实与常理和其自称的高收入情况不符；3、李高霞称没有借钱给高俊峰用于支付首期房款，首付款是自己购房所付房款。既然不存在借款，为何却在高俊峰签订购房合同后两个月要求高俊峰归还相关款项。李高霞对此未作出合理解释；4、李高霞自称购房时双方口头约定2年后高俊峰将房屋产权过户给李高霞，但约定的产权过户条件并未成就，李高霞即主张权利，且诉求并非按照约定要求高俊峰过户产权，而是主张自己是实际买受人。以上种种表明，李高霞与高俊峰分手后余怨未消，不惜罔顾事实，甚至互相伤害。基于李高霞与高俊峰曾经的恋人关系及案件的实际情况，该院组织双方进行心里疏导和司法调解，经过释法明理，李高霞与高俊峰已经就高俊峰对李高霞进行补偿的具体金额初步达成一致。遗憾的是，双方在支付方式和期限上互不相让，最终调解无果。从客观上来看，缺少李高霞出资支付首期房款或者高俊峰贷款付清其余房款中任何一个环节，购房的愿望都可能成为泡影。结合当时李高霞与高俊峰的特殊身份关系，该院认为双方共同出资购买商品房的可能性是存在的。因此，秉持诚实信用和公平原则，互相谅解、理性协商，乃抚平伤痛、化解纠纷之良方。
综上所述，李高霞没有提供书面借名买房协议，亦不能证明其接受合同约束、单独履行了买受人的主要合同义务、是承担合同责任的主体，故李高霞请求确认其是商品房实际买受人的主张没有事实和法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条第一款之规定，判决：驳回李高霞的诉讼请求。本案一审案件受理费4388元、保全费5000元由李高霞负担。
【二审判决】
本院二审查明：李高霞与高俊峰共同出资购买涉案房屋。
本院认为，本案的争议焦点是案涉《重庆市商品房预售合同》（以下简称“合同”）的实际买受人是李高霞还是高俊峰。确认合同买受人的法律后果是合同的买受人即是合同一方的权利义务承受者，李高霞与高俊峰各自均主张系重庆市九龙坡区彩云大道5号5幢31-7号房屋的实际买受人，并排除对方是买受人。本院根据案件事实，结合缔约、履约、责任承担等合同要素进行评判：
高俊峰主张为合同买受人的主要证据为高俊峰与重庆林畔花园置业有限公司签约中心签订《重庆市商品房预售合同》、高俊峰与第三人中国工商银行股份有限公司重庆两江分行签订《重庆市住房公积金个人住房贷款借款合同》，以及高俊峰归还贷款的证据，以上证据能够证明高俊峰是合同买受人的事实。李高霞主张其与高俊峰口头约定借用高俊峰的名义买房，是合同真正的权利义务承受人，高俊峰仅是名义购房人，但是高俊峰予以否认，而李高霞举示的证据不能否定高俊峰举示的证据所证明的事实，李高霞主张系借高俊峰名义买房的上诉理由不成立，本院不予支持。
李高霞举示的证据能够证明房屋购买前期的选房、认购是李高霞独自所为，并且李高霞支付了认购定金和团购费。李高霞与高俊峰一同前往重庆林畔花园置业有限公司签约，李高霞支付了首付款、大修基金及税费。高俊峰与银行签订《借款合同》获得贷款后，李高霞也向银行还贷等事实。高俊峰认为是其委托李高霞代为办理选房认购，李高霞予以否认，高俊峰也未提供证据予以证明，本院不予采信。高俊峰认为李高霞支付的所有款项均是李高霞出借给高俊峰，没有举示证据予以证明。其次，李高霞支付的若干款项的数额均是购房过程中实际发生的具体费用，双方从未对多笔的款项进行过汇总、确认与结算；高俊峰的月平均工资收入约1万元左右，但是在二人终止恋爱关系之前李高霞却直接归还了数月的贷款，该部分事实与高俊峰主张的借款关系明显矛盾，本院对高俊峰主张李高霞支付的款项均是借款不予采信。
根据本院查明的事实，结合双方事当人在购房期间处于恋爱关系，以及李高霞当时即有购房意愿的事实，本院认为，李高霞与高俊峰共同出资购买涉案房屋。认定李高霞与高俊峰共同出资购买房屋，才能合理解释各自的行为，特别是解释李高霞行为的合理性。如果否认李高霞也是出资购买涉案房屋买受人，不但不能解释李高霞在高俊峰贷款前的参予购房的一系列行为，也无法解释李高霞归还房屋贷款的事实。本案中，李高霞主张是合同的买受人，是指只有其本人才是买受人，高俊峰只是名义上的买受人，与本院查明的事实不相符合，本院对李高霞主张确认其系重庆市九龙坡区彩云大道5号5幢31-7号房屋的实际买受人的上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8776元，由李高霞负担。
本判决为终审判决
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