【2.17农村房屋篇】主张1994年的农村房屋买卖合同无效，被法院驳回
根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村房屋与土地不可分离，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，集体经济组织之外的人购买本集体经济组织成员房屋的，原则上应确认无效。
本案房屋买卖行为发生在1994年，当时尚未出台禁止买卖农村房屋的法律法规，合同效力的确定应当适用合同法的规定，因此法院认定协议有效。
【案情】两原告系夫妻关系，非农业户口。1994年11月10日，原告孙某与被告签订《购买房屋协议书》一份，将两原告所有的宅基地院落内的北屋五间、东屋及大门3间，出卖给被告。合同签订后，两原告将自己宅基地院落内8间房屋交付给被告居住并使用，被告支付了两原告4.8万元房款。因现正处于拆迁过程中，涉案院落能得到部分拆迁补偿款，为此，双方发生纠纷，现涉案院落已被拆迁，拆迁补偿款已经过地产评估有限公司评估确定为973002元。
两原告向一审法院起诉请求：依法确认《购买房屋协议书》无效，依法判决合同中涉及院落房屋的拆迁安置款973002元归原告所有。
【一审判决】本案当事人争执的焦点为：一、原、被告于1994年11月10日签订的《购买房屋协议书》的效力问题。二、原、被告诉争的房屋拆迁补偿款的数额及归属。
关于焦点一，首先从法律制度的层面分析，1994年尚未出台禁止买卖农村房屋的法律法规，合同效力的确定应当适用合同法的规定，本案的协议有效，不违反合同法关于无效合同的相关规定。其次，从法律原则层面来讲，原告出卖房屋过程中符合民法关于意思自治、诚实信用的基本原则，原告在出售房屋后，已获得了符合当时市场价值的对价，合同早已履行，而在22年之后，其因所售房屋随着年代变迁而增值后，依照后颁布的法律条款提起诉讼主张合同无效，违反了诚实信用的基本原则，原告借诉讼之名，行滥用诉权之实，把法律当成了实现其目的的工具，进而会产生不良的社会影响，其诉求不应得到法院的支持。再次，从民事法律的溯及力上分析，后法对已发生的民事法律行为无溯及力。1986年颁布实施的《中华人民共和国土地管理法》第38条规定，农村居民出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。1987年实施的《山东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第二十九条规定，农村居民拆除房屋腾出的宅基地，由村民委员会收回，统一安排使用。出卖、出租房屋的，不得再申请宅基地。后来该法规虽然1999年修正了，但对于此前的民事法律行为不具有溯及力。且当时的法律和法规，对农村房屋的买卖，均没有作出禁止性规定。当事人在买卖农村房屋时不可能有对未来法律规范的预知力、判断力，这也是法不溯及既往的主要原因，根据以上分析，不应认定案涉合同无效。另从立法目的上来分析，禁止购买农村宅基地的立法目的在于限制对农村宅基地的投机炒作，这是社会主义市场经济发展的产物，而1994年之前，法律法规没有禁止买卖农村房屋，是因为当时市场对农村宅基地并没有过分投机炒作，具体到本案，被告购买案涉房屋也不具有投资及炒房的目的，而是用于自住，并不违反法律的立法精神。最后，从法的公信力上来讲，公民对法律的信仰，基于司法者对事实的尊重，对法律精神的一贯坚持，这也是对社会效果更深层次的兼顾。且房屋是公民的安身立命之所，意味着稳定的生活状态，本案当事人双方均已经履行了合同，原告交付了房屋，被告支付了对价并入住，原告收取了对方的对价，加之两原告均已非农业户口，已经不具备农村村民的身份，从尊重事实和遵守法律的角度，亦不应当确认合同无效。
对于第二个焦点，涉案房屋早已交付，房屋所有权已转归被告所有，故原告无权主张取得案涉房屋的拆迁补偿款。
综上，原告的诉讼请求，与法无据，即不合情，也不合理，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告的诉讼请求。
【上诉意见】一、一审法院对本案关键事实即被上诉人的身份未予查明，属案件基本事实未查清。1994年11月10日上诉人与被上诉人签订《购买房屋协议书》时，被上诉人系青州市庙子镇朱崖村人，并非是涉案房屋所在地辛店街道办事处辛店街村的村民，至今被上诉人也不具有该身份。被上诉人的身份直接影响对于认定房屋买卖协议书效力的认定，而一审法院对这一关键事实未予查明。二、一审法院适用法律错误。（一）由于本案涉案标的的特殊性，涉及的是农村房屋，必然涉及到房屋所依附的土地使用权问题，房屋与房屋依附的农村土地使用权共同构成农村宅基地，二者不可分割。而一审法院在适用1986年颁布的土地管理法第38条及1987年实施的山东省实施土地管理法办法第29条时，强行将房屋和宅基地使用权分割开，单独将房屋买卖进行认定，对房屋所依附的土地使用权完全忽略，完全违背了我国对于房地产一体性的认定原则，房屋所有权的转移必然涉及到土地使用权的转移，本案对于房屋所依附的土地使用权问题未进行认定。（二）对于农村房屋买卖协议效力的认定，2005年《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作座谈会纪要的通知》第五项已经有明确的审判意见，涉及本案的房屋买卖协议应当从买卖双方的主体资格的合法性、购房者是否符合申请宅基地的条件、是否办理土地使用权转移手续三方面进行认定，而本案实际的房屋买卖协议均不符合这三方面的要求。根据土地管理法实施条例第6条规定，依法改变土地的所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。三、本案应当依据2005年《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作座谈会纪要的通知》认定上诉人与被上诉人于1994年11月10日签订的房屋买卖协议无效。综上，上诉人与被上诉人于1994年11月10日签订的房屋买卖协议违反了我国关于宅基地使用权禁止买卖的强制性规定。请求二审法院查明事实，依法判决。
【二审判决】关于涉案购买房屋协议书的效力问题。上诉人主张涉案购买房屋协议书涉及农村宅基地使用权的转移问题，应当无效，但是在涉案购买房屋协议书时即1994年11月10日的相关法律法规并没有对农村房屋买卖及宅基地使用权的转让主体进行禁止性规定，上诉人要求确认涉案合同无效的情形并不符合合同法第五十二条规定的关于合同无效的情形。况且涉案房屋已经拆迁，案涉旧村改造房屋拆迁补偿协议中涉及的宅基地使用权仍交回临淄区辛店街道辛店街村民委员会，并未损害集体利益。两上诉人为获得涉案房屋拆迁利益要求确认23年前签订的房屋买卖合同无效，违背诚实信用原则，不予支持。
综上，上诉人的上诉请求不成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
农村房屋买卖合同的效力
主编：张世君
来源：法律家演讲录. 第2卷 引用0142页
再有呢，近年来是这样，如果是多年之前的房屋买卖，也不好完全适用刚才讲的这几个意见。我刚才根据这几个分析，大致做了一个梳理。第一个阶段1982年之前，城镇人购买农村房屋，应该是有效的，本村农民买房有效，这个法律依据就是1963年《中共中央关于各地对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》。第二个阶段就是1982年到1986年12月31日，城镇人经过生产大队、公社两级批准购买农村房屋有效，本村农民经过生产大队、公社两级批准有效，这个法律依据就是1982年的《村镇建房用地管理条例》第15条、1984年最高人民法院《关于贯彻执行民事政法律策若干问题的意见》。第三个阶段就是1987年1月1日到1999年，这个时候就是城镇人通过村、乡镇、区县三级批准购买农村房屋有效，本村农民经过村、乡镇两级批准有效，这个主要依据就是1986年《土地管理法》第38条、第41条，1988年《土地管理法》第38条、第41条，1991年《土地管理法实施条例》第26条，1993年《村庄和集镇规划建设管理条例》第18条。第四个阶段就是从1999年至今，城镇人口购买农村房屋无效，农村农民买房有效，法律依据比较多，有《土地管理法》，还有《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》、最高人民法院《关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》等等。总体上按照时间段来说，大致是这么一个情况。
【最高人民法院审判业务意见】
七、关于涉农案件的审理问题
第二，关于农村房屋买卖问题。这是社会主义新农村建设中的重大问题，这个问题比较复杂，我们的总体意见是，要密切关注国家相关政策规定，在非试点地区，对于农民将其宅基地上的房屋出售给非本集体经济组织成员的，应该依法认定合同无效。但是可以探索合同无效后的损失范围和过错比例的研究。比如，出卖人因房屋涨价、拆迁补偿等原因主张合同无效，要求返还房屋或拆迁补偿款的，可以考虑根据案件实际情况，扩大信赖利益范围，合理确定过错大小，避免出现利益严重失衡的情况。
第三，要密切关注立案登记制带来的影响。对于因土地补偿费分配、“外嫁女”等问题产生的集体经济组织成员资格认定问题，应依法进行审理。要尤其注意涉农纠纷的群体性特点，对于可能产生的大规模群体事件，要加强与当地党委政府的沟通协调，及时做好处置预案，防止产生连锁反应。
——程新文：《关于当前民事审判工作中的若干具体问题》（2015年12月24日），载杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》总第64辑，人民法院出版社2016年版，第64～65页。