【2.17农村房屋篇】因拆迁主张2007年的农村房屋买卖合同无效，获法院支持

      根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村房屋与土地不可分离，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，集体经济组织之外的人购买本集体经济组织成员房屋的，原则上应确认无效。

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【案情】王某系辛店街道辛店街村居民，并在辛店街村有住房一套，1991年淄博市临淄区房地产管理局颁发了“淄博市私有房屋所有权证”（临私证字01653号）。2007年王某与吕某双方协商，签订房屋转让协议，约定王某将上述房屋转让给吕某，转让费12.8万元。后吕某向王某启支付12.8万元，王某将房屋交付吕某。双方签订协议转让房屋经过辛店街道辛店街村民委员会同意。吕某购买房屋后一直居住至2017年，因吕某户口系淄博市临淄区朱台镇花沟村，所购房屋一直未办理转移登记，吕某户口一直未迁入辛店街村。2016年，辛店街村列入棚户区改造，吕某所购买房屋于2017年4月拆除。

王某向一审法院起诉请求：依法确认王某与吕某于2007年签订的《房屋买卖协议书》无效。

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【一审判决】根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村房屋与土地不可分离，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，集体经济组织之外的人购买本集体经济组织成员房屋的，原则上应确认无效。本案吕某虽然购买了房屋且居住多年，但房产未能转移登记，吕某户口未迁入辛店街村，吕某不具有辛店街村集体成员资格。因此，王某与吕某签订的房屋买卖协议无效。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：确认王某与吕某于2007年签订的房屋买卖协议无效。

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【上诉意见】一、一审中双方均未提供房屋买卖协议，双方针对诉争房屋系事实性的买卖，无书面房屋转让协议。一审法院认定双方签订的房屋买卖协议无效属认定事实错误。二、买卖诉争房屋是双方真实意思表示，吕某也支付了非常合理的价格且同时向村集体交纳了房屋管理费，得到了村集体的认可，且双方对此交易已完成了交付、占有和使用，事实性的买卖已然形成。吕某在居住和使用过程中对房屋也进行了必要修缮、改造和翻建，对诉争房屋具有绝对的控制和支配权。王某对此将近十年之久均未提出异议，现仅因为诉争房屋进入拆迁范围，受到拆迁补偿的巨大利益诱惑而反悔，其请求有违社会公序良俗和诚实信用原则。三、根据我国对农村宅基地的政策，对于1998年后取得的宅基地不再办理房屋登记手续，因此吕某也无法办理产权过户登记，此属于不可抗力，不能作为当事人不能取得任何权利而使合同交易无效的理由。诉争房屋在双方进行交易的过程中已到村集体进行了转让变更登记，应视为房屋进行了转移登记。四、涉案协议已经履行完毕将近十一年之久，王某的起诉已经超过诉讼时效。

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【二审判决】本案中一审双方虽然均未提供名为房屋买卖合同的书面房屋买卖协议，但吕某在一审答辩中明确提到双方签订售房协议；且即便是双方对于涉案房屋的买卖未签订书面的房屋买卖合同，但双方在本案诉讼过程中均认可涉案房屋的买卖事实，并且双方对于涉案房屋的买卖具有售房款收到条、辛店街村楼房（宅院）转让变更登记表等书面材料，应当视为双方之间签订了房屋转让协议。

根据相关法律规定，我国实行“房地一体”原则，据此同一房屋的所有权及对应的土地使用权是不可分离的。宅基地使用权作为土地使用权的一种，是农村村民在其宅基地上所享有的建造住宅（房屋）及其附属设施以供其居住使用的物权。宅基地使用权依法实行“一户一宅”制，农村村民一户只能在本集体经济组织即本村内拥有一处宅基地，故宅基地使用权的主体只能是本集体经济组织成员即本村村民。因此，本集体经济组织即本村之外的人员购买本集体经济组织成员即本村村民的房屋的，其不具有本集体经济组织成员即本村村民的资格，故其亦不可能成为其所购买的农村房屋的宅基地使用权的主体，这显然有悖于法律规定的“房地一体”原则。因此本集体经济组织即本村之外的人员购买本集体经济组织成员即本村村民房屋的，即便房屋买卖行为是买卖双方的真实意思表示，但该买卖行为因违反法律强制性规定而应属无效，房屋买卖双方因此而订立的房屋买卖协议亦显属无效协议。而本案中吕某并非辛店街道办事处辛店街村的村民，其并不具有该村集体经济组织成员资格，其购买淄博市临淄区辛店街道办事处辛店街村村民王某的涉案房屋的行为依法应属无效。当然尽管王某提起本案诉讼要求确认涉案房屋买卖协议无效是为了得到辛店街村房屋的拆迁利益，其该行为亦确实有违诚实信用原则，但不能因此而改变双方对于涉案房屋的买卖行为系违反法律强制性规定的行为的属性；辛店街村村民委员会虽然对于涉案房屋进行了转让变更登记，但该登记只是辛店街村村民委员会对涉案房屋转让所进行的内部登记，该登记既不能使吕某因此而取得辛店街村集体经济组织成员资格，也不能改变双方对于涉案房屋的买卖行为系违反法律强制性规定的行为的属性。因此，吕某和王某双方因买卖涉案房屋而订立的房屋买卖协议应当认定为无效协议。一审判决对此认定正确，本院应予维持。当然王某明确表示其起诉要求确认房屋买卖协议无效是为了得到辛店街村房屋的拆迁利益，虽然拆迁利益系因已拆除的涉案房屋而产生，但该拆迁利益的归属即拆迁利益的确认与分配系另一法律关系，双方应另案处理。

关于诉讼时效问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩；当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。本案中，王某提起诉讼系要求确认涉案房屋买卖协议无效，其该诉讼请求并非为债权请求权，其本身不存在诉讼时效的问题；且吕某在一审期间亦未提出诉讼时效抗辩。因此对于吕某提出的王荣启的起诉已经超过诉讼时效的上诉理由，本院依法不予支持。

综上所述，吕某的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

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农村宅基地上房屋买卖合同的效力认定

【关键词】：农村房屋 宅基地

【最高人民法院司法政策】

19.在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。

 在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。

——《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（2016年11月21日，法〔2016〕399号）

06关于农村私有房屋买卖问题，可以区分两个层次：第一个层次，区分是否属于宅基地改革试点地区。中共中央办公厅和国务院办公厅于2016年联合下发了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，对改革试点地区宅基地流转的限制性法律规定予以放宽，对此转让合同的效力可以根据试点地区的相关意见予以处理。第二个层次，区分是否属于同一集体经济组织成员。买卖双方属于同一集体组织成员的，因不违反《土地管理法》中宅基地由农民集体所有的规定，对集体经济组织利益没有侵害，因此房屋买卖协议应认定为有效。买卖双方不属于同一集体组织成员的，根据《土地管理法》第62条，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。因此，农村私有房屋买卖后，出卖人将成为失地农民，不利于保护农民的利益，同时也违反农村集体经济组织的利益，故在当前城乡界限尚未完全打破，土地制度没有变革的情况下，根据现行法律规定，仍应认定买卖合同无效。但在无效后的处理上，应综合权衡买卖双方的利益，尤其是出卖人因土地升值或征收补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失，妥善处理房屋的返还与补充问题。[1] 如牟雪文诉郑善国农村房屋买卖合同纠纷案。法院生效判决认为：因无效合同取得的财产应当予以返还；不能返还则应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应损失，该损失应包括因该合同产生的信赖利益损失。本案中，原告在购买房屋当时依循农村购买房屋的习俗，与被告签订了绝卖契约，邀请村干部作为中间人，并取得该村的同意，按当时的市场价支付了相应的对价，居住使用该房屋已有16年之久，已经融入该村的生活，本可在该房屋居住终老。现原、被告间于1996年3 月1 日签订的农村房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性禁止规定而被生效判决认定无效，原告承担返还该房屋的义务，失去了该房屋的使用权，但其所取回的6000元购房款，因物价上涨等因素，已不足以购买同类房屋的2平方米的住房，更无法购买同类地段的商品房。而按目前同类地段的征收价格计算，该房屋价值为64万余元，原告因合同无效而产生了巨大的信赖利益损失，被告也因此而获得巨额利益。同时，根据诚信原则，被告也不能从其先过错行为中获得巨额的利益，因此，其对原告所产生的巨额信赖利益损失应承担主要责任，结合原告目前的居住情况、当地房价的实际水平等综合因素，故酌情考虑被告应赔偿原告的损失为55万元。[2] 又如，马海涛与李玉兰房屋买卖合同纠纷上诉案。二审法院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。马海涛与李玉兰所签之买卖房协议书的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。李玉兰并非通州区宋庄镇辛店村村民，且诉争院落的集体土地建设用地使用证至今未由土地登记机关依法变更登记至李玉兰名下。因此，原审法院根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，对于合同效力的认定是正确的。合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。基于上述合同无效之法律后果处理的一般原则，原审法院判决买受人李玉兰将其购买的房屋及院落返还出卖人马海涛，出卖人马海涛将价款返还买受人李玉兰并无不当。但买受人李玉兰在购买房屋后自行出资对房屋及院落进行了新建及装修，考虑到李玉兰对于房屋及院落的添附系附和于出卖人所有的原物上，无法识别与分离，即便能够分离，分离后添附部分的使用价值亦极大贬损，故原审法院判决买受人将原物及添附一并返还及给付出卖人，由出卖人将原房及添附部分的价值折价补偿买受人的处理结果亦无不当，法院亦予以维持。考虑到出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故出卖人应对合同无效承担主要责任。对于买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。但鉴于李玉兰在原审法院审理期间未就其损失提出明确的反诉主张，在二审程序中，不宜就损失赔偿问题一并处理，李玉兰可就赔偿问题另行主张。[3] 具体来说，依照《合同法》第58条的规定，因合同无效造成损失的，有过错的一方应当赔偿对方损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。即买卖双方应各自向对方承担缔约过失责任。缔约过失责任的赔偿范围大多为信赖利益的损失，包括直接损失和间接损失。首先，对于出卖人而言，其直接损失主要是买受人居住使用期间的占有使用费用，可参照同类房屋出租的租赁费用进行确定；对出卖人通常不会造成间接损失，反而可能因房价上涨而获得较多的利益。其次，对于买受人而言，其直接损失主要包括缔约费用、准备履行所支出的费用；其间接损失则主要是丧失与其他人另订合同的机会，因房屋价格上涨而带来的另行购房的损失。应当注意的是：（1）因买受人实际购买的是农村房屋而非城市中的商品房，其价格通常大大低于同类型商品房，故买受人不得主张完全按照城市中同类商品房的增值数额来赔偿间接损失。《北京市法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》（2006年9月14日）指出：“在合同无效的处理上，应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成利益失衡。”（2）由于买受人自身对合同的无效往往也存在过错，故其要求出卖人赔偿间接损失时，应当适用过错相抵规则，相应减轻出卖人的赔偿责任。最后，关于农村房屋被征收后的拆迁补偿利益分配。（1）仅对房屋进行补偿，或者不区分房屋和土地进行补偿的，对双方损失标准参照房屋征收部门规定的各项补偿标准确定。（2）对房屋和土地分别补偿的，涉及农村宅基地的补偿，宅基地补偿费用应由出卖人享有。关于征收补偿方式，在货币补偿形态，出卖人在取得安置补偿款后，应将其中大部分赔偿给买受人；在调产安置形态，可以按安置房市场价格由双方合理分配，并确定安置房归一方所有，取得安置房的一方按双方过错确定分配比例向另一方找付差价。对于部分特定补偿款项，如临时过渡补贴损失、搬家补贴损失、搬迁误工费、提前搬迁奖等，该部分费用是对拆迁前房屋实际居住人的补偿，与房屋及宅基地的权属关系不大，故应归拆迁前房屋的实际居住人即买受人所有。[4] 此外，可以参见《新编版最高人民法院司法观点集成：民事卷》第714条司法观点，中国法制出版社2017年版。

【注释】

1： 江苏省高级人民法院民一庭：《商品房买卖合同案件审判疑难问题研究——〈商品房买卖合同司法解释〉施行十五年回顾与展望》，载杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》总第70辑，人民法院出版社2017年版，第207页。在非试点地区，对于农民将其宅基地上的房屋出售给非本集体经济组织成员的，应该依法认定合同无效，但是可以遵循诚实信用原则，探索合同无效后的损失范围和过错比例的研究，公平地处理无效转让行为。比如，出卖人因房屋涨价、拆迁补偿等原因主张合同无效，要求返还房屋或拆迁补偿款的，可以考虑根据案件实际情况，扩大信赖利益范围，合理确定过错大小，避免出现利益严重失衡的情况。参见程新文：《关于当前民事审判工作中的若干具体问题》（2015年12月24日），载杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》总第64辑，人民法院出版社2016年版，第65页。2：一审：浙江省宁波市江北区人民法院（2013)甬北慈商初字第217号(2013年7月19日）；二审：浙江省宁波市中级人民法院（2013)浙甬民二终字第594号(2013年10月15日）。黄书建：《牟雪文诉郑善国农村房屋买卖合同纠纷案》，载《人民法院案例选》2014年第1辑，转引自最高人民法院中国应用法学研究所编：《人民法院案例选：分类重排本·民事卷》，人民法院出版社2017年版，第2284页。3： 一审：北京市通州区人民法院（2007）通民初字第1031号；二审：北京市第二中级人民法院（2007）二中民终字第13692号。李馨：《城镇居民购买农村私有房屋的合同无效》，载《人民司法·案例》2008年第10期。4：参见司伟：《关于物权纠纷案件审理的疑难问题》，载杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》总第69辑，人民法院出版社2017年版，第105～108页。

来源：《最高人民法院司法观点集成(新编版)·民商事增补卷I》266页

观点编号93