楼市与人口赛跑，房价要输了，会输很多年
濠哥在一家大型央企工作的时候，有一位年轻的女同事，老家在西北某省会城市，自己名牌大学毕业后幸运地进入一家央企的北京总部工作。后来谈了一位也在北京工作的男朋友，老家在华北某省会城市。两人郎才女貌、门当户对，很快就结婚成家了。
婚后两人在京租房子住，经常外出旅游，过得挺开心。两人的收入虽比不上一些金融和顶尖科技企业那么高，但在北京的同龄人中也算中上等，每月工资都接近万元。如果加上年终奖金等，实际收入超过了万元。
小夫妻玩了几年，眼看三十多了，两家的父母都催着要抱孙子、抱外孙。还威胁说，再不生孩子，老人年纪大了可就帮不上忙了。你们就得自己带孩子。
一想到要孩子，这事儿立马就大了。第一件事，得在北京买房子。不然怎么照顾孩子，以后孩子上幼儿园、上小学，没房子、没户口，都是问题。
问题是两人虽然收入不少，但每月付了房租、水电、宽带和手机费什么的，两人又经常在外面吃饭或叫外卖，加上两人老家都在外地，年年大节小节都得各自回几趟家乡省城，还经常到处旅游。婚后几年下来，小两口几乎没存上几个钱。
怎么办？就得两家父母的“四个钱包”做贡献了。
这位女同事说，两家虽然都在省会城市，但也都是普通职工家庭，在各自的城市也都买了房子，剩下的现金并没多少。但为了孩子和孙子的未来，没说的，两家各掏一百万元，为小两口交了首付款，在帝都五环附近买了一套小三居的房子。
现在这小两口，已经在京有了房子，也有了孩子，但也背上了几百万元的银行房贷。两人中，一个人的工资还房贷，另一个人承担全部家用。从此过上了忙工作、忙孩子、忙还贷的房奴生活。前女同事、现孩子妈说，仿佛一下子就到了中年。
算下来，改变他们生活的最重大因素，其实是一套房子。幸福地是，有了房子，幸福感、安定感、城市归属感，马上就有了；遗憾的是，他们的生活也被一套房子套牢了。
20年后，他们的房贷还清了——以他们目前的收入增长速度，很可能提前几年就还清了。但届时孩子也长大了。还清房贷之后的十几年积蓄，已经列入计划考虑为孩子买套房子了。如果还是在北京买，还是买商品房，可能的办法还是为下一代的小夫妻们交个首付。
这位女同事说，到她要退休的时候，两家的老人就到了需要照顾的年纪了，可能需要接到北京来一起住。所以，过些年给孩子再买一套房子，也是必须的。“咱家是儿子，不能盼着吃女方家的饭吧！”
问她想不想再要一个二胎，她头摇得跟啥似的。“把这个养活就不得了，家里没开着矿啊。”
乐观地是，现在这对夫妻已经算事业有成，各自都在工作单位进入中层，随着收入快速增加及参与一些理财项目，他们下一代的生存境遇肯定要比这一代好得多。
仅仅从房产来说，未来他们在省会城市至少有两套房子，在北京也有两套房子，下一代终于不用继续为房子背负非常沉重的压力了。如果愿意，他们还能过上“包租公、包租婆”的幸福生活。
问题是，二十年或三十年后，帝都的房价会如何呢？那个时候一套房子在人们生活中的分量还像一座大山一样吗？
这就要看房价与人口这两大因素的博弈。
人口不断增长的地方，房价增速将远远超过人口增速，但是在人口流出的地方，房价下跌的速度也往往超过人口减少的速度。
问题是，中国楼市正在接近人口增长的拐点。而在拐点过后，人口下降的速度将是惊人的。
据恒大研究院任泽平等三位作者10月13日发表的《中国生育报告2020》，由于计划生育政策长期实行，中国人口危机带来的经济社会问题日益严峻。近年出生人口大幅减少，生育意愿大幅降低，育龄妇女规模已见顶下滑，人口老龄化加速到来。
报告称，2019年中国出生人口降至1465万，65岁及以上人口占比达12.6%，2018年出生人口降至1523万，较2017年大幅下降200万，全面二孩政策不及预期，生育堆积效应业已消退。2018、2019年出生人口创1949年以来除1960-1961年自然灾害时期外的新低。
报告预计，到2050年，我国15-64岁劳动年龄人口将比2019年大幅减少23%。老龄化速度和规模前所未有，2019年中国老龄化达12.6%，2022年将进入深度老龄化社会、2033年进入超级老龄化社会。“我们预测，中国人口将在“十四五”时期陷入负增长，2050年左右开始将急剧萎缩，2100年占全球比例将从当前的约19%降至7%。”
濠哥此前的文章也提到，中国核心城市房价已经全球最贵。
根据如是金融研究院的最新报告，中国大陆核心城市中心城区房价仅次于香港、伦敦、新加坡，如果剔除建筑和使用面积的差别，京沪深房价排全球第2-4位，仅次于香港。
数据显示，京沪深中心城区的房价收入比超过40倍，家庭储蓄四十年以上才能买到一处中心城区普通住宅，买房负担极重，目前居全球最高。
即便我们不认为中国楼市会像日本那样出现泡沫破裂，目前的楼市现状也是不可持续的。
无论是当下央行的货币政策（收紧房贷），还是一线城市的土地政策（加大住宅建设土地供应），以及未来10-30年人口数量见顶的大背景，目前全国主要城市不断加码的楼市调控政策，都在反复告诉老百姓：千万别再乱投资买房子了，否则后果自负！
住，可以；炒，不可以。拜托早点断了念想。
现在，除了刚需必须得买房子的——不买房就上不了户口、孩子上不了学的，现在房价下跌正好入手。其他的，如果您手里真有钱，往哪儿投也不能往楼市里投，否则您投进去就别想出来。
因为，房价下行的趋势一旦形成，就会持续很多年。（请参阅：逃无可逃，我们都将被房价套牢！）
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