自如屡被用户投诉，长租公寓背后套路知多少？

Original 亦古月镜面商业论 2023-03-27

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作者丨亦古月

据媒体报道，2月20日，谢女士在自如平台上租赁了一套位于北京市朝阳区的公寓，但入住的第一天她就发现，公寓周围非常吵闹。联系房屋管家后，对方告诉谢女士，可以把窗户封死以隔音，或者换一套五公里以外的房屋。谢女士说，封死窗户会影响居住的舒适度，更换的房屋她也不满意，于是在入住后的第二天就向平台提出退租。

一位自称自如平台区域经理的人来电告诉谢女士，退租可以，但按要求须扣除一个月房租，再加上退租需提前15天提出申请，合计将扣除45天的房租。据谢女士向记者展示的聊天记录和付款明细显示，她已按照“押一付三”规则付完了费用，如果按扣除45天房租计算，她要赔3860.62元。

自如公寓店大欺客，自蛋壳爆雷之后，自如成为长租公寓第一，如今屡遭投诉，长租公寓背后的套路到底有多坑？

长租之痛，”高杠杆”运营

据了解，长租公寓是房地产市场一个新兴的行业，将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给需要人士。其实直白来说，长租公寓就相当于中介，不少长租公寓以住房租赁名义采取“高进低出”“长收短付”高风险经营模式开展诈骗行为，导致房东租金收不回来，租客房财两空。

“高进低出”的经营模式就是指中介从房屋业主处高价租回房屋，通过比原租金的还低的价格租给房客。长租公寓作为托管公司，短时间内可以获得大笔资金，并且可以用来经营、投资。只要有新的租客进来，这个资金池就会不断扩大下去。

但是这样的经营模式存在缺陷，难以持续。一旦空置率得不到控制，租金收入达不到预期，则会对企业的现金流形成冲击，严重的会导致企业倒闭，从而损害房东和租客的利益。然而，疫情成为压死骆驼的最后一根稻草，长达几个月长租公寓招不到租客了，靠新租客续命的长租公寓就跑路了。

在江湖老刘看来，长租公寓高收低租引来爆雷潮，租客按年向长租公寓支付房租，长租公寓按月向业主支付房租，通过此类模式不少长租公寓爆雷，成千上万名房东和租客受到牵连。这是长租公寓的行业诟病，高杠杆运营实在太虚。长租公寓应该提高自身业务水平，服务客户。将诚信和责任融入企业文化中并时刻践行理念，循序渐进精细化运营，稳步发展才是立身之本。

长租风险，租金贷扩张

据悉，所谓"租金贷"，指的是租客在与长租公寓企业签下租约的同时，与该企业合作的金融机构签订贷款合约，一般由该金融机构替租客支付全年房租，租客向该金融机构按月还清租房贷款，相应的贷款利息一般由长租公寓企业代为支付。

租金贷暗藏风险，隐蔽性强。"租金贷"模式看似方便，但租户在不知情的情况下承担了贷款资金被服务商挪用的风险。但实际操作中，服务商却在租客不知情或者未对租客进行充分地风险提示的情况下为租客办理了"租金贷"服务，具有较强的蛊惑性、欺诈性。本来只是租客却变成了某金融机构的借款人。

除此之外，租金贷违法类型较多。不少服务商及其高管涉嫌职务侵占、挪用资金、诈骗等多种违法违规行为。存在潜在较多的租赁合同纠纷，涉及面广。租金贷的坑，要多坑有多坑。"消费分期贷款+长租公寓"的模式，被认为是一项多赢的创新。然而，随着行业的野蛮生长，"金融+长租公寓"的模式出现异化，部分长租公寓平台借助租金贷业务疯狂扩张，并形成资金池。

在江湖老刘看来，尽管租金贷短暂的缓解了租客的经济压力，但是长期来看，租金贷风险太大，套路太多。房客一不小心卷入贷款风波，有“赔了夫人还折兵”的风险。长租公寓要想持续发展，完善租金贷业务是当务之急。就目前用户对于长租公寓的反馈来说，市场乱象频发正导致某些用户失去信心。

长租乱象，屡被投诉

长租公寓市场乱象频生，屡被投诉。笔者在“黑猫投诉平台”上输入“自如”，就有不少网友投诉。有网友称：“我在自如的租房合同于2月5日到期，用户在1月22日就已经搬走了，5号左右点开自如APP发现解约按钮是灰掉的不能点以为自如给用户自动退租了。按照自如规定，2月5日之后，房间密码锁自动冻结，相当于已经退租了，凭什么还不给我退押金？自如管家怪我没有联系他们，我之前快到期他们就天天打电话给我说续租优惠之类的，怎么我退租了这么多天才联系我？我每个月交10%的服务费就换来这种服务吗？我要求退我押金2288元！”

江湖老刘在“黑猫投诉平台”上输入“长租公寓”，有网友投诉称：在佳兆业集团平台上，原签订租房合同时约定1月份退租，30天以内退押金，店长保证2月底打款，目前和管家联系无限推诿，也不给予保证和明确的打款时间。

在江湖老刘看来，长租公寓乱象频生，让用户对其失去信心。长租公寓之殇，对于租客而言也许是一次无法承担的伤痛。屡被投诉的长租公寓们是时候反省了，其背后的坑是踩不完的，加强监管才是它唯一的出路，“跑马圈地”的长租公寓未来能走多远，我们拭目以待。