居者有其屋，房价就会下跌？
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在史上最严厉的调控政策打压之下，最近的楼市屡屡爆出北京二手房价暴跌20%之类的大新闻，当然事后被人查证，不过是标题党而已，下跌的只是个别的成交案例，而不是平均房价。
事实上，翻出历次调控政策出台后的新闻来看，北京房价暴跌20%之类的标题屡见不鲜。但每次调控后的暴力反弹，其涨幅远远高于调控时期的那点跌幅。短期的这类新闻，改变不了中国楼市跌少涨多的长期趋势。
最近总有人拿中国住房拥有率说事，中国自有住房率高达92%，继续现在的盖楼速度，马上就要逼近100%了，房价还能涨吗？
这个问题，只能基于房子的本质，以及中国这块土地上曾经发生的历史来分析，而不是简单地拿着美国或者日本的住房拥有率来说事。
投资属性
虽然官府屡屡强调房子是用来住的，不是用来炒的。换句话说：房子是生活必需品，而非投资商品，尤其不是投机商品。
但残酷的事实是，一个商品是生活必需品，与该商品是否属于投资商品并不矛盾。在现代市场经济条件下，几乎所有的生活必需品，从姜到蒜到大米黄豆，无一例外的都是各种现货期货平台上的投机品。
如果规定生活必需品就不能用来投资或者投机，那基本上等同于取消市场经济。
具体到房子，从另一个纬度来看，它是投资品，而非消费品。所谓消费品，残值迅速递减，没有投资价值的商品，比如电视洗衣机冰箱；而投资品，则具有保值甚至增值的功能，比如名人字画古玩黄金股票土地和房子等等，其残值在使用观赏过程中不但不会递减，反而有可能递增。
房子不属于消费品，在官府的统计口径上是非常明确的：统计局在统计物价的时候就没有把房价买卖交易价格纳入，这也基本符合全球通行的国际惯例。
无限需求
所以不管怎么强调房住不炒，都改变不了房子交易属于投资行为而非交易行为的事实，否则国家统计局的统计口径就要修改，将其纳入消费指数的统计。
消费品和投资品的一个显著区别在于需求的充足性，消费品的需求从数量上而言是有限的，比如电视机，不管你多土豪，你也不会在客厅里摆放十台电视机。但投资品则不然，其需求理论上是无限的，你不会嫌自己拥有的黄金或者古玩或者股票太多了，又怎么会嫌自己拥有的土地或者房子太多了呢？
所以房子一定是多多益善的，这是由于其作为投资品的基本属性决定的，如果不加限制，理论上住房拥有率超过100%原本就是必然趋势。
换个角度来看，抑制房子的需求只能通过刺激消费，或者刺激其他投资品的需求来实现，比如把股市搞好，或者把古玩字画黄金等市场搞好，而不太可能通过任何其他途径来实现。
历史周期
上述特征其实是全球楼市共有的，而非天朝独有。但是具体到各类投资品的偏好，则毫无疑问国人对于房产及房产下面的土地的偏好，在全球属于登峰造极，这是全球最早进入农耕文明的民族的民族性决定的。
历史研究表明，历朝历代，中国人的资产配置，80%以上在土地以及土地之上的房子。正是这种投资偏好，决定了在中国，楼市比任何其他投资品市场，都要更有吸引力。
从历史来看，相当多的中国朝代，都在一个历史周期内循环：以均田免赋为号召推翻前朝；开朝的时候，来一次打土豪分田地，耕者有其田；之后，生产力发展，人口迅速增加，土地资源越来越稀缺；贫富差距加大，土地兼并，大部分人失去土地，社会开始动荡；新的朝代开始以均田免赋为号召推翻本朝。
中国的朝代，基本在这样一个循环往复中前进，一般说来，即便是好的朝代，也很难超过两百年。在每个朝代的末期，土地筹码都集中在极少数家族手上，大部分人失去土地，从自耕农沦为交租的佃农。
土地兼并
照很多人理解，耕者有其田了，土地就应该不涨价，怎么会发生土地兼并呢？推动土地兼并的动力来自以下两个方面：
一是私有制以及人与人之间基因遗传上的差异，即便开朝的时候大家获得同样多的土地，历经几代之后，贫富差距也会迅速扩大。比如有的家族聪明勤劳节俭且重视教育，有的家族愚笨懒惰浪费而且不重教育，两个家族的财富差距一代一代累积，迅速扩大。
二是如前文所述，土地作为投资品，人类对于其需求是无限的。所以在丛林法则中经过几代人积累相对富裕了的人群，一定会想方设法兼并经过几代人积累越来越破落的人群手中的土地。
土地本身的差异，水田旱田，构成了土地兼并的价格利器。比如白鹿原里描述的那样，白家用1比5的比例，用自己的水地买下了鹿家的旱地，然后在旱地下面打了一口井，将旱地变成水地。
土地以外的其他市场，也是土地兼并的利器。比如赌场，嗜赌的家族用不了几代，就把当初分到的土地输光了给家风好的家族。
住房市场
中国正走在从农耕文明向工业文明发展的征程上，历朝历代打得你死我活的土地，以一种全新的形式在本朝出现。
在工业社会里，城市是典型的聚集经济。在聚集经济形态下，区位聚集度，是土地价值的决定性因素。这和农耕社会里，土地的自然条件，比如水地还是旱地，决定土地价值形成了鲜明对比。
在某个区位某个地段的住房成为了工业社会里个人和家庭获取就业机会，获取公共福利包括医疗教育交通等的通道。一定程度上，工业社会里的住房，就成为了农业社会里的耕地。
构成住房价值的绝大部分成本，来自土地价值。而本朝土地管理制度决定了，土地价值来自两个方面：土地的自然条件，以及将这块土地审批为住宅建设用地的公权力。
莫非王土
对照农耕文明之下天朝历朝历代土地的兼并过程，你可以大致推断：如果任由市场自由发展，工业文明下新的土地兼并运动，住房兼并是一个不可阻挡的趋势：住房筹码以及住房下面的土地将向极少数人集中，大部分人从业主沦为租户，和农业文明时代由自耕农沦为佃农类似。
唯一一个聊以自慰的压舱石是土地的国有制：由国家控制土地的所有权以及土地用途的变更权，房产交易的只是土地使用权。只要这个压舱石还在，无论土地价格和房子价格怎么蹦跶，都逃不脱国家如来佛手掌心：大部分的收益流向国家，再经由公共财政为公众提供公共基础设施建设及服务。
国家控制土地所有权以及土地用途变更权的另一个好处是官府可以借此平抑贫富差距，通过行政规划变更，以及财政转移支付手段，将富裕地区的资源引导到贫困地区，实现共同富裕。
如果网红黄市长的建议【157】，为了抑制房地产价格，征收房产税，七十年到期后不需要续缴土地出让金，那么房地产将变相成为永久产权制，土地沦为变相的私有制，则中国历朝历代的土地兼并极有可能重演，并最终酝酿动荡。
姑且不说房产税能否抑制房价，本公众号认为不能，在房地产交易中房产税会被转嫁到买家手上。即便能暂时抑制楼价，变相抛弃土地国有制，属于得不偿失。更好的办法是不宁可不征收房产税，住房七十年产权到期后，政府按照土地市价的一定比例让七十年使用权续期。比例高低由家庭所占据的房屋套数决定，囤房越高的比例越高，只有一套住房者只征收象征性的续期费。
无论如何国家必须牢牢控制土地资源，而不是任由权贵精英及资本永久性地霸占稀缺的土地。
搞清楚这些逻辑，你就知道在国家垄断土地资源的条件下，官府调控楼市的目的不是为了楼市暴跌，官府也有一万个以上的办法让楼市不暴跌。
指望房价崩盘暴跌，自己捡个便宜，捡不到就骂政府，这种心态需要调整。理论上政府不欠任何人的，因为绝大部分人已经拥有自住房。唯一的问题是由于人口的流动性，比例相当大的人住房与工作地分离，发生错配。问题的解决，主要得靠自己，而不是靠官府。官府在采取差别式的楼市调控政策，打压一线城市房价，保护小城市房价，已经做得相当不错了。作为个人，如果想解决自己房子与工作地错配的问题，必须抓住这个调控周期。
本公众号有关楼市的旧文，欢迎阅读【84】、【105】、【106】、【107】、【109】、【110】、【154】、【157】。
今天推送的第四篇图文，是关于伊斯兰极端组织的介绍，欢迎阅读。
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