没有倒挂红利，甚至还反倒挂！这个“鸽”了许久的现房还能买吗？ | 跑盘日记

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以下为19楼APP用户（ID：玫瑰加青瓜布甸）跑盘日记原文：

如今，有阿里、华为、网易等头部企业坐镇的滨江区，正聚集着大量高薪人才，其中不少人面临着购置新房的问题，由此也带来了海量的购房需求。

但是滨江区的新房库存并不充裕，房源供应量已经远远跟不上人们的购房需求。一旦有新房源亮相，就会被迅速秒空。

区域内纯新盘一共有3个，分别是保利天汇、世茂栖棠誉湾、荣盛江荣府。

最近，突然传来了保利天汇将要开盘的消息，便有了我这次的跑盘之旅。

2017年，杭州出现了土地新政，即土拍时，当溢价率达到50%，该地块必须取得不动产登记证才能销售。虽然新政仅仅实行三个月，但却有不少楼盘被限，这其中就有保利天汇的身影。

那一年，保利以楼面价28390元/㎡，溢价率70%竞得地块，被要求现房销售。因此，保利天汇的开盘一鸽再鸽，我们也足足等了4年。

01

项目简介

项目位于滨康路与聚才路交叉口，占地面积约57996㎡、建筑面积约315700㎡，容积率高达3.49，绿化率25%。

项目体量并不小，规划12幢32-38F高层（其中9幢可售，3幢自持）、1幢23F酒店、部分商业（1-3F）、1所幼儿园。其中，预计住宅有1037套。

项目户型建面约98-139㎡，楼盘外立面采用铝板+大面积玻璃幕墙的组合，颜值很高，可以看出保利也是下了本钱的。

目前，楼盘均价预计约50000元/㎡左右，房子都是精装修，由保利建造，并提供后续的物业服务。  

02

周边配套

保利天汇位于滨江高新区中心，周边配套还是比较宜居的。

项目自带商业，还有地铁加持，东侧就是5号线聚才路站，公共交通出行很方便。

此外，产业也是项目的强项，附近有不少产业园区，包括网易、阿里、华为等大厂。

不过，楼盘周边并没有特别优秀的学区，根据目前的学区划分，大概率会是博文小学，教学口碑一般。

（图片来源：高德地图截图）

交通：地铁5号线聚才路站（已开通）、时代大道高架；

商业：中南国际商城、龙湖滨江天街、龙湖滨康天街、星光大道；

产业：网易、阿里中心、华为科研基地、杭州人工智能产业园、中控软件园、中南集团工业园等；

教育：长河幼儿园、江南实验小学、博文小学、长河中学；

医疗：浙江大学医学院附属第二医院、武警医院；

环境：滨江公园、樱花跑道、白马湖公园、湘湖公园。

03

户型介绍

目前，项目的售楼处还没有开放，所以没有样板间。

户型面积涵盖了110-139㎡，给大家分享一下户型图，都是过程稿，不是最终成稿，仅供参考。

①建面约98方：一共有两种户型。

第一种：三开间朝南，全明户型，较为舒适。有U型厨房，客厅和主卧单独带阳台，次卧带飘窗。

（图片来源于网络）

第二种：全明户型，南向客厅和主卧带连通大阳台，隐私性不强。而且厨房和卫生间窗户相邻，恐怕会有串味。

（图片来源于网络）

②建面约123方户型：

两房朝南，主卧和次卧共用同一个长阳台。餐客厅一体，且带侧面长飘窗，采光较好，遗憾的是主卫为暗卫。

（图片来源于网络）

③建面约129方户型：

四叶草户型，三开间朝南，南次卧和客厅带连通阳台。主卧带飘窗、衣帽间、独立卫生间。

（图片来源于网络）

④建面约139方户型：

拥有双阳台，动静分区。活动区域和休息区域分开，互不打扰，适合家里有小孩或老人的家庭。

（图片来源于网络）

04

优劣势

优势

1、位置

保利天汇位于有着“杭州硅谷”之称的滨江高新区，在杭州大湾区、拥江发展战略、亚运会三大利好助力下，未来发展潜力是有的。

2、现房

对楼盘来说，最大的亮点便是现房，看到的就是买到的，而且买到不久就能交付入住。更何况被要求现房销售的项目，楼盘好坏现场一目了然，因此开发商往往会更用心打造，呈现较为出色的品质。

劣势

1、配套

基本配套是具备的，生活方面不需要担心。但是项目离地铁0距离，5号线是从小区楼下穿过的，居住方面或多或少会有影响。再加上学区不给力、教育资源不突出，对于有孩子的购房者来说也是个问题。

2、容积率

天汇的容积率达到3.49，住宅部分非常的密，尤其是对于南侧的几幢来说，低楼层有些会被酒店和自持楼栋挡住，可能会照不到阳光，返潮会比较严重，居住舒适度可想而知。

05

总结

项目到底值得买吗？

首先，楼盘价格方面并不占优，顶着一个接近区政府，赶超世纪城的限价。你心里能接受吗？

之前滨江区的几个新盘，丹枫四季5万元/㎡，御滨府4.9万元/㎡，中海云宸4.7万元/㎡，对比来看保利天汇的价格并不低。而且，进一步我们可以加钱等龙湖滨康天街的项目；退一步还有房价3字头的浦沿新盘可选。

再看二手房方面，周围的楼盘，像南岸晶都花园、铂金名筑、滨兴家园、滨兴小区等都比保利天汇便宜。保利天汇不仅没有倒挂优势，甚至还被反倒挂。

比如：南岸晶都花园挂牌均价37505元/㎡，签约均价31730元/㎡；滨兴家园挂牌均价40612元/㎡，签约均价39750元/㎡。

（来源：透明售房网截图）

不过，总体来看，楼盘地段可以，滨江大厂后花园，现房也很香，不用漫长的等待；再加上，整个滨江区的新房供应量不多了，对于在滨江上班的高薪人群来说，这样一个现房+地铁口的楼盘还是挺受欢迎的。

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编辑/拾玖

统筹/陈璐怡　 　监制/毛晓锋

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