【老南读财】为什么说学区房是个大坑

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新闻
标题：谁炮制了天价学区房？媒体：央视财经

学区房火热的根源在于教育资源的分配失衡，国家有关部门近期也在出台政策力图积极扭转教育资源分配不公的现状。在前面的节目我们看到，学区房的房价也并非永远只涨不跌，学区的阶段性调整、教育改革等因素，都有可能让家长的投入受到损失。
同时我们也应看到，学区房“天价”不断，也与部分二手房中介、媒体、自媒体的炒作密不可分。这些炒作助长了学区房价格的非理性增长，具有很强的欺骗性、诱导性，容易引发消费者对房价上涨产生非理性预期，必须引起有关部门的重视，这里我们也提醒每位购房者不要被一些炒作“忽悠”，能够理性、辩证、长远地看待学区房的问题。

老南解读

这几天大家都在关注所谓12万列为高收入要加税的“新闻”，实际上政府相关文件里压根没提12万这个数字。反而有个关系千家万户的政策，却没引起大家的重视——《民办教育促进法》修法将上会三审。这个政策，很有可能在未来动摇内地的中小学教育体系，实际上也已经开始撼动。

 

目前，国内学区房普遍比周边非学区房有30%到50%的溢价，这个溢价本质上就是优质教育资源的溢价。换句话说，当前的公办名校的价值，是被严重低估的，这部分本来应该是昂贵的学费，却被转移到房地产中去了。毕竟中国人多，优秀的教育资源有限，望子成龙的民族传统，天然的促进了学区房的溢价。

教育资源有限促进了高价学区房

但随着近几年民办教育的放开，传统义务教育私立学校占比，正在快速提高。尤其是中小学，虽然还是公立学校为主，但各地的民办中小学，都在纷纷崛起。 民办学校招生规模增加迅猛

数据来源：国家统计局 

以老南所在的南京为例，以“仙林南外”、“金陵河西”、“南师江宁”等为代表的一批民办学校在迅速崛起。“仙林南外”一学期近2万的学费，不但吸引了大量的优秀生源哭着喊着要进来，远高于公办学校的薪资条件也吸引了优秀教师加盟。

反观一些传统的公办名校，随着学区房应届生源的爆发式涌入，优秀老师不足，教学质量已受到一定影响。

 反观美国，美国学校近1/4为私立学校，而且市场化的高收费，也的确在教育质量上有显著的体现。 美国2012 年私立学校数量占比

数据来源：美国国家教育统计中心(NCES)  美国私立学校学生成绩优异

资料来源：statisticbrain 更关键的是，随着教育产业的市场化，尤其是《民办教育促进法》本月一旦过会，允许民办学校自主选择营利性或非营利性，这意味着义务教育资源的资产证券化即将开始！在资产荒的今天，一旦此条开闸，无数的热钱将涌入这个行业，通过优秀的民办中小学，把学区房溢价转移到高学费上！
如一间学区房的溢价是200万，如果没有学区制且允许学校自由收费，该校会通过学费的形式将200 万差值变为学校所有。 同时，大学区制取代小学区制的政策，也疯传已久。本来小学区的存在，就未能有效补贴公办名校的优质教学成本，一旦大学区制（抽签决定进入大学区的哪所好中差学校）在未来几年落地，学区房的价格必然崩塌。

英国著名私立学校——伊顿公学，曾造就过20 位英国首相，学费一年近100万人民币。

老南建议

1、考虑到提前两年买入学区房及“二胎因素”，学区房的持有期普遍在十年以上，你今天是多花30%的钱买学区房，还是把这部分钱花在私立学校上？这已经不是价值观的问题，只是一道简单的逻辑题了。
2、实际上，不少上市公司已高度关注民办教育改革，并参与其中。某公布年报的国际学校上市公司，每年近30%的盈利增长，让老南清晰的看到了未来学区房这30%到50%的溢价，会去哪里。商业资本的力量是摧枯拉朽的。
3、在一、二线城市，高净值人士把子女送入国际学校已是趋势。老南曾听某土豪说：等孩子大了，我能帮他的有限，真正能帮他的还是他的同学、朋友。所以进民办国际学校，让他从小建立起自己的圈子。
4、按照知、行、言、钱合一的原则，老南披露下，去年给家里老人换改善房时，还真看了几套学区房，后来没买，选择了老南家门口的，就是这原因。

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 老南简介  南小鹏国际金融理财师
江苏省理财师协会秘书长，石榴理财师创始人，CFP（国际金融理财师）。海通证券十年，南京国资紫金所两年，略懂财富管理。

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