【老南读财】房产投资高手谈股市和房事

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新闻标题：拐点将至？ 2016年或是中国地产的历史大顶！媒体：央视财经海通宏观分析师姜超认为，16年或是中国地产市场的历史大顶。房贷加杠杆不可持续。中国今年上半年新增房贷与公积金贷款占GDP比重已达8.6%，不仅较去年暴涨，也与美国金融危机前的历史高点8.0%相当接近，表明中国居民购房或已将杠杆用到极限。
并且，姜超还指出今年的地产销售或已接近历史的顶部，此外，我国老龄化趋势十分明显，消费住房等主力人群人口在2015年已达到峰值，再加上今年我们的月均房贷接近5000亿，每个月1万亿的信贷一半左右是房贷，这一系列的数据都表明，中国的房地产会在不久的将来迎来拐点。

老南解读

最近聊房事有点多，因为的确好玩的事比较多。今天聊个有意思的角度，为何买房的比炒股的赚钱多？看看我们四周，这十年股民基本都在叹气，除了牛市那几年；而买房的基本每天都很愉快，为何呢？老南今天先说，最后请位高手来讲讲。 下图是瑞士信贷对全球股市2013年换手率计算，也就是买卖次数                                           

我大A股勇夺第一，老南老东家，海通证券李迅雷也提过，2015年A股市场散户平均一年买卖25次，这就导致了一个很郁闷的结局：

以上数据来自老南一位朋友，理财联盟东区总经理陈立恒总。03年持有这只基金到15年末，赚的不会比在深圳买房少，但只有0.1%的人赚到。而31.4%的人是亏钱的，60.4%的人盈利不足一倍。 而反观房事，没人买房会一年买卖25次，大部分会持有多年，而持有期较长直接熨平了价格的波动，在房地产上涨的大周期里，最终吃到了肥肉。所以，短期的高频交易并不适合绝大多数人，只会让你死的更快。

老南建议

今天的建议，老南站旁边，请位房产投资大神来说说。

他操作过双位数以上房产，过去十年每一轮周期都能极致把握投资效率，对周期的把握和热点区域的时机把握都非常精准。和老南都是CFP国际金融理财师持证人，用金融思维理解房地产投资市场的内在规律，并指导投资实践，成绩斐然。也是金融在线教育平台暗夜米课-金融大讲堂之不动产投资课程的作者及联合创始人——暗夜老师，下面看看他对如今过热的市场是怎么看的：

 

很多人觉得股市房市是跷跷板，但其实中国的股市房市的大行情大都是货币现象，俗称水牛行情，加之中国人太多全民投资素养有限，互联网又加速了讯息的传播，很容易引发群体性扎堆效应，只不过股市流动性太好，疯的快去的也快！而房子吨位大流动性低，好似是慢速8倍的股市，其实大道至简股房同理，最终挑战的都是人性！股市难难于变幻太快而跟不上，楼市难难于变幻太慢了“跟不上”（反应不过来）。

楼市起速慢，明明好机会到了，比如2015年一季度开始降准降息成趋势叠加开放限购限贷刺激，那时，很多人看不到，不相信，或不愿意相信，因为太慢了，一时半会儿起不了反应。那会儿都在开心追股市4000往上跑了，结果楼市从来不线性上涨，一涨就是跳涨或连续跳涨，于是乎，财富效应骤起，一大众人又踩着高成本不断冲进楼市，索罗斯的反身性正反馈自我强化道路自此在楼市又形成了趋势，而低流动性造就楼市正反馈比股市还难靠市场自发扭转，负面空的因素即便来了在强大的惯性前冲下也暂时不会有反应。好比高速的大卡车司机不敢重刹，重刹会翻车，但司机的点刹外人又看不到，即便看到了也不相信（你看，还是源于起反应太慢了不是吗）于是失望的空们空翻多越来越多，越晚空翻多的空军越疯狂，又越来越强化正反馈直至全民疯狂……投资世界里向来顶比底难猜，因为人性的疯狂向来不知道极限在哪里，所以阁老也说过泡沫破灭之前谁也不知道有没有泡沫！

不过，相对于股市是现世报，楼市是标准的来世报，前面说了中国楼市于中国的货币周期呈现非常明显的同步潮汐现象，信贷的宽松与紧缩决定了是踩油门还是踩刹车，且楼市因其新房期房和二手交易税，有被动持有期，所以，楼市的成绩单是延后出的，今年的成绩检验的是你一两年前的决策战绩，而今天的下定要两年后再来验货流动性！一个没有经历寒冬检验的投资行为不能代表什么。

诚然，狂热如今天，后市怎么走，谁也算不清，但老司机看的是预期、是加速度变量、是动态思维，而新秀们往往看的是眼前用的是静态思维。狂热市里，我们要始终铭记我们至始至终要的是优质资产而不是为国去库存，很多人以为投资的是资产，我们看来是在消费库存为国接盘！在一个狂热时代中后期，不存在信息不对称而导致的低估机会，今天只有比谁比谁高估的少一点，价值支撑强一点。股市里最后爆拉的大都是垃圾股低价股纯粹概念股，来的灿烂去的也猛烈，而楼市最怕的是流动性丧失。极度的宽松的货币政策能再持续多久我不得而知，但我知道基本上已松无可松，M1M2剪刀差的不断扩大，也许昭示着巨量的钱只是暂时躺着，滞胀的滞已在胀未到但却剑在弦上，而外部美联储加息落地的概率也越来越大，而中央去库存战略也已在全国收获重大成功，明年的春天之后还会如此春意盎然吗?2018又会是怎么样的呢？不要忘记了，那个时间段正是今天勇敢的投资人们的收获季节，我们拭目以待！退一步，今天你仍然可以勇敢，但至少要做好负债现金流管理，不要把自己逼的太猛了，否则冻死在寒冬里来年你就是别人的春肥。

在通往财富自由的道路上，我们拼的是永恒，该加速加速，但持久力更重要，情绪管理大多数时候比技术更重要，而情绪管理又是基于完善的技术之上的理性。

后期暗夜老师将会在石榴理财师平台，接受付费房地产投资咨询，先广告下，哈哈。老南和暗夜老师交流过房事，几句话把我之前的一个死结给解开了，的确佩服。

往期精选

 老南简介  南小鹏国际金融理财师       金陵人氏，江苏省理财师协会秘书长，石榴理财师创始人，CFP（国际金融理财师），资深金融从业者。海通证券十年，后转战于互联网金融，专于财富管理，投行、信贷、金融科技皆有所涉猎，复有深刻之理解。

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