【暖财君验毒记】真有12%的美元理财产品吗？

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写在前面

今天，老南请大家欣赏一篇，石榴理财师上一位老司机的投稿。

作为具备数十年银行、多年第三方理财高管经验的他，对客户心动的产品，仅简单的初步调研，就发现了不少猫腻。

诙谐的语言和专业的眼光，让老南欣慰。希望国内以客人利益为重的专业理财师越来越多，也希望越来越多的客人接受为专业咨询付费的理念。这也是老南发起石榴理财师平台的初衷——实现理财师的专业价值，为客户提供客观的理财建议！

暖财君闪亮登场

（一）

客户告诉暖财君X信推出一款美元理财产品12%。

作为一个在金融市场驰骋多年的资深理财师，听到12%瞬间口水流了一地。

要知道暖财君最近刚投的一笔年息2%的美元理财，还是好不容易通过网上银行秒杀抢到的。

这个产品是投什么的？客户居然不知道，让暖财君帮忙看看。

这种光荣而艰巨的任务，对于身怀绝技的暖财君来说，自然是分分钟拿下。

很快，以客户朋友的名义，通过电话联系到了推荐这款产品的客户经理A。

（二）

A经理发来微信：

全球房地产收益型基金，15万美金起步，时间3年+1年+1年，项目专注投资美国核心地产，是实实在在有实物投资，受益于房地产价值回升，看好长期价值空间，由全球私募地产基金排名第一的HS，知名投行摩根士丹利做风控，季度现金分红（美元）。产品形式以FOF的形式，又称母基金，就是一篮子基金组合，有效分散风险，避过波谷期，提高投资效率。时间的话也是一个重点，产品期限注明的是3+1+1，但有时候其实用不了这么久，期间要是有子项目基金提前退出的话，时间就相对可以缩短。

暖财君发问，「听说年收益是12%?」

A解释，「这款产品投资收益来自于租金分红+物业升值，因为投资的是锁定美国核心房地产，能够获得稳定的现金流。过往收益的话，年化14%-17%。」

Word天，还能跑到14%以上，暖财君心中有一万只小斑马在奔腾。

1、据我所知，美国地产项目费前内部回报率到15%以上，就是高风险项目了，这种高风险项目扣完税和各项费用，客户到手估计也就8%-9%。他们难道比美国本土的金融机构还牛？

2、租金是正常能收到的，但是物业升值只有通过卖掉物业才能变现，否则只是帐面价值的变动，那么这个收益是怎么能每年给到客户的？

3、如果物业升值反应在账面上，那么势必是用后期投资者的资金接前面投资者的，那么未来如果物业不升值，反贬值，投资是否会出现亏损呢？

招架不住暖财君的层层盘问，A抛出刹手锏，「这样吧，您看明天有时间吗？微信里讲不太方便，明天来把所有的问题都当面给您讲解一下。」

「没问题。」做为客户的理财代表，赴汤蹈火在所不辞啊。

（三）

次日，暖财君单刀赴会，A却带来了C。

C经理是一个小鲜肉，书卷气，口齿伶俐得介绍了起来。

这款产品是通过间接投资美国的私募房地产基金，来获取收益。客户每季度能拿到分红，年化下来约4-5%样子。3年后，母基金会寻找时机分批赎回子基金，实现所谓的物业上涨带来的收益。这样一来，投资人每年分红的收益，加上基金净值上涨带来的回报，差不多8%-9%样子。所谓的14%-17%，指的是子基金的收益。

这样听来，确实合理多了。做为一个资深理财师，暖财君没有责怪A “那么夸张的营销”，因为她“不是很懂嘛”，所以问题仅针对产品本身。

1、为什么子基金14%-17%，而到了母基金就变成了8%-9%？

2、就算过去两年实现了8%-9%，能表示未来一定能实现同样或者更好的收益吗？

3、如果未来子基金净值下跌，回报率不正反负，那客户的本金会受到损失吗？

C经理伶牙利齿，一句话就把暖财君的问题四两拨千斤的化解掉。

「产品出现亏损的可能性是有的，但是基于美国经济的强劲以及美元的上升势能，这种可能性几乎为0。」

有理有据的论断，配合坚定的眼神，暖财君差一点就接受了这是一笔稳赚不赔的买卖。

但“几乎为0”并不等于0，对未来的判断其实只是预测而已。

所以，只能礼貌性地接受了他的观点。

继续看正式的合同。

合同很厚，基本上是英文的，中间带了几页中文。

也不知道是按新加坡法律还是开曼群岛的法律编写的，但是能看出是有限合伙的合同格式。投资者以有限合伙人的身份参与投资，X信的新加坡公司以普通合伙人的身份参与管理。本金先扣除1.5%的认购费，15万美元要扣2250美元，实际本金为147750美元。每季度扣0.25%的管理费。3年存续期，2年延长期，实际上就是3-5年。

退出内容是首先返还投资者的出资额；如果在出资额以外还有剩余，再按8%的年化收益率分配；如果还有剩余，则按9：1的比例与管理人共同分配。也就是说管理人，除了收认购费、管理费之外，还有一个10%的超额收益业绩提成。这个10%与国内的有限合伙的20%相比，算是比较厚道的。

（四）

基于对X信的认识，暖财君认为：

1、这是一款正规的金融产品。本质上它是一款私募房地产基金组合，主要投资于以美国核心房地产为标的的多个私募基金。

2、它未来的收益依赖于基金组合的分红以及净值的上涨。

3、如果未来净值下跌超过累计分红，投资者将“以其对基金的投资额为限承担本基金亏损或者终止的有限责任”。

所以，该产品属于进取型产品（风险等级R4），适合有美元资产配置需求并有相应风险承受能力的客户。

最后暖财君想说的是，以业绩为导向而产生的销售误导和夸大宣传，可能会促进一时的销售业绩，却因为推高了投资者的心理预期，最终会摧毁投资者对销售人员及销售机构的信心。

而另一方面，大部分投资者只想要高收益不愿承担高风险，导致敢夸张能忽悠的销售人员业绩出类拔萃，而说真话、负责任的理财人员因为业绩压力难以在金融机构存活。

所以，让投资者正确地认识投资，正确地参与投资，是我们石榴理财师们共同的责任与理想。

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老南曾经说过

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