作者：子非鱼
01
太原跌破万元
前两天写了南昌楼市，当下的南昌现状是，近一半区域房价跌破了万元。
在中部，与南昌作为难兄难弟的兄弟省会太原，最新传来消息，整体均价跌破了万元。根据贝壳找房披露，当下太原的二手房均价为9769元/平方米，较上年同期下跌了8.35%，环比上月下跌了0.7%。从走势可以看到，早在2022年年中太原的均价就跌落至万元以下，房价一路下跌，直到现在跌势依旧没有收住。
细细回顾太原楼市，这个中部垫底省会城市的房价已经跌了好几年了。这座城市从2016年在上涨的大浪潮中跟涨，由8000元/平米开始起步，2017年突破万元大关，2018年继续上扬，连续突破1.3万元/平米，站在历史顶峰。此后房价转向一路下行。2021年太原房价已经跌至万元关口。进入2022年，在全国楼市整体进入调整模式的背景下，太原房价继续下行，最终跌穿了万元大关。根据国家统计局披露的数据显示，11月份太原二手房均价较2020年下跌了9.1%，是70个大中城市中40个相较于2020年房价下跌的城市之一，跌幅位居第9位，位居省会第二位，仅次于哈尔滨。02
太原楼市成也棚改败也棚改
太原这座城市，古代历史中，地位非常高，太原李家缔造了大唐王朝。进入现代，太原也曾辉煌过。
在煤炭产业最辉煌的时候，山西和太原都曾无比风光。数据显示，1984年，太原的GDP为59.7亿元，位居中部第三，仅次于武汉和郑州。当时的南昌，也高于合肥。
制图：城市财经
在2008全球金融风暴以及2010年之后的产能收缩，煤炭价格大跌，让山西失速。数据显示，2012年国内39家煤炭上市公司盈利能力明显下降，利润总额和净利润均创5年最低，33家净利润增长率为负值，占全部煤炭上市公司的85%。而作为以煤炭以及煤炭的衍生产业（煤焦、电力、冶金、化工和建材）为支柱产业的太原，自然受影响不小。太原先后被南昌、合肥超越。不过，如今的太原，已然觉悟，正在大力发展新兴制造业，走在了快速产业转型的路上，最近两年也有不少收获。最近两三年太原经济发展势头迅猛，一方面受大宗商品价格上涨，传统的煤炭产业有所振兴。根据太原统计局披露的数据显示，前10个月，煤炭开采和洗选业增加值占全市规模以上工业增加值的比重为27.6%；增长7.7%，比前三季度（6.8%）加快0.9个百分点，拉动规模以上工业增加值增长1.8个百分点。同时多年的产业转型，战略型新兴产业也开始助力经济发展。前10个月，工业战略性新兴产业增加值占全市规模以上工业增加值的比重为30.9%；增长13.8%，对全市规模以上工业增加值增长的贡献率达到45.6%，拉动全市规模以上工业增加值增长3.9个百分点。其中，新一代信息技术产业增加值增长0.7%；新材料产业增加值增长5.0%；高端装备制造业增加值增长19.8%；节能环保产业增加值增长61.3%；生物产业增加值增长35.3%；新能源汽车产业增加值增长78.4%。2022年前三季度，太原GDP增速为3.6%，增速位居42个主要城市第12位。而山西省三季度增速则位居全国第一。当然，由于基数低，太原的追赶之路才刚刚开始，往后仍是万里征程。去库存号召下，2016年，太原发布《关于做好棚户区改造货币化安置工作的实施意见》，全速开启了货币棚改模式。不光太原，整个山西都按下了货币棚改的快进键。
公开资料显示，2017年山西全省商品房待售面积消化周期保持在10个月左右，可售面积消化周期控制在18个月以内。
2017年年初，山西省住建厅再次明确，2017年山西要打通去库存与棚户区改造之间的通道，积极推行棚改货币化安置。可售面积消化周期大于36个月的市、县，棚改货币化安置比例不低于80%，可售面积消化周期在18个到36个月之间的市、县不低于60%，其他市、县原则上不低于50%。
在这种背景下，太原房价从2016年的8000元/平方米左右一路狂飙至2018年的1.3万元/平方米左右，涨了62.5%。
2018年年末，国开行明确表态：
棚改实行差异化处置：对于库存充足，房价上涨压力小的城市，仍采用货币棚改；对库存不足，房价上涨压力大的城市，采用安置房棚改法。
态度转变之下，带来的是2019年包括山西在内的全国各省市货币棚改大退烧。
公开数据显示，山西2019年棚改量较2018年下跌了72%，山东、河南、新疆、湖南、贵州、吉林、黑龙江、辽宁、宁夏、海南均大跌。
没有了棚改支持，太原开启了漫漫下跌之路，房价从1.3万元的顶部一路下滑，2021年跌至万元关口，2022年跌破万元。
03
太原楼市后市预判
尽管2022年太原楼市也曾出招救市，比如在2022年5月发布了36条举措，其中核心几条如下：
第一，放开限购。非户籍人口购房，无需社保和纳税证明。第二，降首付。首套20%，二套30%。首套结清贷款的，买二套按照首套执行。第三，免契税与大额补贴契税。＜90㎡财政全额补贴；90-143㎡财政补贴80%；＞143㎡财政补贴50%；二套房契税参照首套补贴标准下浮20%。第四，人才购房给补贴。博士20万、硕士10万、本科5万、大专及初级技术职称人员2万。然而，不顶用。据消息人士披露，截止12月第二周，太原商品房成交量317万平米，累计较去年下跌了43%，这个成交率基本回到了2013年与2014年的水平。第一，太原一方面人口增量不够显著。2010年至2020年，太原常住人口增加了110万，这一增量虽然在山西省位居第一，但与其他中心城市相比，少得可怜。制图：城市财经；数据：山西统计局
第二，此前过度依赖棚改，棚改熄火之后，失去了最大支撑力量。
第三，房子库存太多了。
今年4月份克而瑞披露的数据显示，太原当时的狭义商品房库存量为1842万平方，位居全国第四，后来克而瑞没有再将太原纳入统计，后面的数据无法得知。
但从太原今年惨淡的销量来看，库存量大抵已经突破了2000万平方米。也就是说，太原仍是一个供大于求的市场。
这样的市场，尽管价格已经跌破万元，后续可能还会阴跌，而且根本很难涨得动。
当然，考虑到太原的房价确实调整了很多，基本已经调整到位，往后即便会有阴跌，调整力度也不会很大。
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