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作者：余飞01苏州的决心谁是中国工业实力最强的城市？当然是深圳，这座年轻的城市无论是工业增加值还是工业总产值均位居全国第一。上海、苏州虽然位居第二、第三，但与深圳的差距并不大。这三座城市的工业总产值都在4万亿以上，工业增加值也都在万亿以上，是全国仅有的三个工业总产值在4万亿以上的城市，也是全国唯三的工业增加值在万亿以上的城市。为了巩固自身的工业实力，上海、深圳均在2023年画出了未来的蓝图。2023年，上海发布了《上海市推动制造业高质量发展三年行动计划（2023-2025年）》，提出了相似的目标：打造4个万亿产业集群，2个5000亿产业集群，培育一批细分领域千亿级产业。来源：上海市政府官网去年11月深圳制定了瞄准全球领先，锁定了加快推进新型工业化的新目标：

作者：子非鱼01罕见，撤区设镇逆城市化的大幕，已经拉开了。近日，潮州市枫溪区降级更改为枫溪镇的消息，引发热议。根据潮州市政府官网消息显示，近日枫溪区正式撤区改镇，并挂牌成立。区改镇，这在中国的城市发展史上非常少见，因为这是直接降级。在中国的行政架构中，中央-省（自治区、直辖市）-市（地区、自治州、盟）-县（区、县级市）-乡镇（街道）构成5级行政体系。区与县、县级市都属于同一级别，比镇和街道高一个级别。枫溪区这一次不是平级调整为县，而是直接降级为镇。让人匪夷所思。因为这种降级意味着领导班子的级别也会随之下降，区、县、县级市属于正处级，而镇与街道，则是正科级。对于这次撤区改镇，潮州官方的回复是：破解枫溪体制机制历史遗留问题。1991年汕头市一分为三，设立了潮州、汕头、揭阳三个地级市。潮州市设立的同时，恢复潮安区建制，县政府驻扎在枫溪镇。也就是说枫溪最初就是一个镇。改开之后，枫溪镇迅速成长了粤东地区最大的陶瓷产业基地，经济快速增长，传统的乡镇建制，无法适应发展需求。1995年潮州市设立枫溪区，其行政领导机关为“潮州市枫溪区管理委员会”（行政正处级单位），是市的派出机构，行使县级区职能。按照潮州市官方最新的关于撤区设镇的回复：潮州市枫溪区不属于行政区划建制区，是潮州市自设的经济功能区。也就是说，枫溪区虽然是之前从镇变成了区，但不是行政区而是功能区。这样的功能区全国有很多，比如深圳目前的大鹏新区，是功能区，行政仍属于龙岗区。而龙华区、坪山区在2017年之前也是功能区，之前叫龙华新区、坪山新区，行政分别属于宝安区、龙岗区。2017年1月7日，经国务院批准，才设立为行政区。02逆城市化开始了在城市化快速发展的时代中，撤镇设区、撤市设区时常发生，这也是城市化发展中的一个常见过程。民政部数据显示，2009年底，中国尚有1464个县，855个市辖区，2019年末，已缩减至1323个县，市辖区数量却增至965个。换言之，十年之间，全国共撤销了141个县，同期增加了110个市辖区。也就是说，消失的141个县，有110个是撤县设区所致，还有31个则是被撤销合并。县与区在行政上虽然属于一个级别，但是财政上有差别。区的财政属于市，不独立，而县与县级市则有独立的财政权。而且从与市政府的亲疏远近来看，区地位相对更高，其次是县级市，其次是县。也即，过去人口红利周期中的城市化过程中，撤县设区是中省级过程，是城市化的正向过程。然而，最近一些年，虽然人口逐渐见顶，尤其是去年人口正式见顶减少，撤区设镇，撤街道设镇等逆城市化行为，也已经开始出现。除了最近的潮州市枫溪区撤区设镇外。去年12月，伊春市撤销了乌翠区乌马河、锦山、向阳、曙光四个街道办事处，设立翠峦镇、乌马河镇。今年1月，伊春市又将友好区的双河子街道、铁林街道撤销，设为双子河镇、铁林镇。齐齐哈尔则在去年将富强街道撤销，设立华安镇。这些降级行为中，有共同因素，也有不同因素。不同因素方面：枫溪区撤区设镇，主要是破解历史遗留问题。由于枫溪区始终只是功能区，没有成功升级为行政区，经济社会管理权限受到限制，影响了长远发展。和人口因素不大。虽然潮州市的人口这些年在减少，但枫溪人口过去十年是增长的。潮州市统计局披露，2010年至2020年枫溪区常住人口增加了1.23万人，目前人口15.8万人。来源：潮州市统计局东北的几个街道，有的直接改为镇，有的合并之后再改为镇，主要是人口因素。以伊春市来说，按照根据黑龙江相关规定，街道人口及城镇人口规模一般高于乡镇，且财政收入、二三产业增加值必须位于区域前30%，而镇经济水平只要求达到50%左右。撤街设镇的逆城市化操作，完全是因为这四个街道已经不满足街道的标准。共同因素则是，精兵简政，节省财政开支。区降级改为镇，或者街道变为镇，是机构编制改革的一种，意味着行政层级减少，砍掉不必要的行政支出，节约资源。而机构编制改革，则是今年中央下达的明确任务。今年年初，官方发布的《党和国家机构改革方案》中明确提出：中央国家机关人员编制精简5%的目标，还要求地方也要着手精简。地方党政机关人员编制精减工作，由各省（自治区、直辖市）党委结合实际研究确定。县、乡两级不作精减要求。大半年过去了，目前机构编制精简几乎已经全面开启了。中央机构方面：最新据中国机构编制网10月12日披露，中共中央办公厅、国务院办公厅发布调整相关国务院组成部门、直属事业单位职责机构编制的通知，涉及工业和信息化部、生态环境部、国家卫生健康委员会、中国人民银行、中国社会科学院等。其中央行核减了30名行政编制、6名司局级领导职数。地方上：山西省忻州市河曲县、临汾市浮山县、太原市娄烦县、吕梁市石楼县、晋中市榆社县、长治市黎城县6个人口不足20万的小县，早在2020年就开启了整编改革试点。今年，湖南省古丈县、安徽省4个常住人口较少的县（区）、青海省果洛藏族自治州玛多县、江苏、湖南、湖北、内蒙古、江西等都已经开展了整编改革试点。此外，还有一大批地区正在清退编外人员。比如哈尔滨、延安、安康、徐州、合肥肥西县、长沙雨花区等地。制图：城市财经；资料来源：公开报道梳理机构编制改革背后有三个因素在推动：第一，地方财政压力。历史就是不断地重复。纵观历史，每一个朝代承平日久之后，冗员对财政的施压都是最大的问题。宋朝仁宗年间由范仲淹主导的庆历新政，神宗年间王安石主导的熙宁变法，目的之一就是裁撤冗员，为国家减少财政支出。清朝雍正年间的整顿吏治，同样如此。体制内人员越来越多，国家财政就越来越大。有机构算过一笔账：中国财政中，向政府雇员支付的劳动报酬占政府可支配收入的比重在近十年来不断上升：从2012年的33%左右，提高到了2019年的超过50%，再到2020年以后的超过60%。2016年以后，公务员的工资收入水平并没有太大提升（有些地方甚至可能是有所下降的），向政府雇员支付的劳动报酬占政府可支配收入的比重的快速上升，只能是“吃财政饭”的人越来越多的结果。吏治倒逼着每一个朝代都会进行自我改革。今年启动的新一轮机构编制改革，大背景就是如此。第二，地方债务压力。就不细说，详情可点击文章《砸碎铁饭碗，全面开始了！》查看。第三，人口红利终结下的逆城市化开始。在人口红利的城市化正向发展中，发生了很多事情。除了上面提到的“撤县设区”、“撤市设区”外，还有农村大规模消失。公开数据显示，原来中国有近380万个自然村，现在只剩下了两百多万个，消失了近百万。这些消失的村，大多都是因为人口持续减少被合并，消失在了历史的浓烟中。而如今，人口红利终结，人口减少带来的影响，不仅会继续影响农村的变化，还会影响大多数城市的变化。03人口见顶后的城市化2.0时代随着人口见顶，城市化已经进入2.0时代，也即城市群、都市圈时代，中国的人口格局将主要表现为三个特征：第一，人口继续从农村和小城市涌入大城市，尤其是以热点城市为核心的都市圈和城市群。换句话说，以热点城市为核心的城市群、都市圈还将继续享受人口红利。但人口红利也不会像以前那么丰厚，这正是第二条要说的。第二，中心城市，以中心城市为核心的都市圈、城市群人口增量降档换速。以前人口有增量，在增量之下，中心城市人口增长较快，比如深圳、广州每年动辄五六十万人口增量。然而，人口已经见顶，现在是人口存量的时代，中心城市虽然仍有虹吸效应，但也不会像过去那么明显。2021年的中心城市人口增量已经在快速下滑。2022年速度更在加快。制图：城市财经；数据：各城市统计局君不见：成都、杭州、武汉、西安、长沙、合肥这些昔日的人口增量引擎，动辄三三四十万的增量，已经大幅降级。成都、武汉的人口增量跌破10万，其余也都跌破了20万人。更为关键的是，深圳、广州的常住人口增量直接从从过往的50万左右掉落至几万，去年更是首次减少。在这种背景下，过去几年，中央接连发布的几份重量级文件中，一而再再而三明确强调：严控省会城市规模扩张。推进超大特大城市瘦身健体，严控中心城市规模无序扩张。很多此前没有扩张但仍想扩张的城市，梦基本碎了。而且，随着人口红利终结，都市圈的批复也变得越来越谨慎。去年9月份国家发改委发文明确强调：都市圈主要集中在经济发展优势区域，需要充分考虑发展基础和发展潜力，在条件成熟的前提下，依托超大特大城市或辐射带动能力强的大城市逐步培育。不能跨越发展阶段，在不具备条件的情况下推动都市圈建设。来源：国家发改委官方网站这段话指向很明确：都市圈不能泛滥，不能超周期发展，一些弱省会与首府城市，就不要凑热闹了。如兰州、银川、西宁、贵阳、南宁、乌鲁木齐、呼和浩特等城市的都市圈，大概率就此搁浅。未来还能获批都市圈的城市，只有城区人口规模足够的超大城市和特大城市。第三，越来越多的普通三四线城市人口减少，伴随撤区设县、撤街道设镇、合并农村、合并街道、合并乡镇、合并县市等举动愈发频繁，越来越多的农村、镇、县消失。首当其冲的便是东北、西部和中部一些穷困地带。原创不易，辛苦动一动你的小指头，在文章右小角点个在看、点个赞。欢迎分享出去，让更多的人看到。转载、广告投放、加入读者群，加微信：593594349（备注来意，否则不通过）

作者：余飞01一二三四线城市房价全线下降8月末以来新一轮全面救市之下，效果如何？成交量方面，9月份成交量持续下降。国家统计局披露，9月末，商品房待售面积64537万平方米，同比增长18.3%。大多数中心城市的成交量也仍在下跌。来源：国家统计局10月份，国家统计局的数据还没有披露，从机构披露的数据来看，跌势仍在持续。但不少中心城市的成交量出现了反弹。本号在前几天的文章中分析过，反弹的主要力量来自以价换量。换句话说，房价仍在下降，不降很难卖出去。10月份的整体房价数据，国家统计局尚未披露。但机构已经抢发了。近日，纬房研究院、中国城市经济学会房地产专业委员会发布了10月下旬一二三四线城市房价变化情况的系列报道。从数据来看，结论很明确：全线下降。第一，北上广深四大一线城市房价集体下降。无论是近三个月，还是最近半月，四大一线城市的跌势从未改变。来源：纬房研究院细化到各区，同样也是全线下跌。无论是核心区还是外围区，都在下跌。来源：纬房研究院第二，二线城市集体下降。其中东莞跌幅最大，过去三个月房价累计下跌了5.56%。哈尔滨跌幅最小，三个月累计下跌了1.96%。成都、武汉、重庆、天津、南京、杭州、西安、济南、青岛、宁波、厦门等等这些高级别的城市，房价无一不在下跌。来源：纬房研究院第三，三四线城市跌幅更猛。纬房研究院选取的三线样本城市，房价也是清一色在下降。来源：纬房研究院选取的四线样本城市，除了河南开封外，全都在下降。来源：纬房研究院02楼市已经进入了新时代每当我在文章中说房价下跌的时候，后台总有一些人说我是看空，我也反复解释过很多遍，我向来是不唯空，也唯多，而是尊重客观事实。如今的客观事实是，楼市已经进入了新时代，新格局。这个论断，是今年7月份召开的中央政治局会议上官方的新定调，原话是：适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势。这种新形势的转变，其实并不仅仅是供需矛盾，总体说来至少有六大转变。第一，供应过剩。供应方面，过去二十多年房企高周转之下，一二三四五线城市的住宅建筑拔地而起。黄奇帆曾透露，中国房子严重过剩，没有必要继续修建，没有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。今年3月份住建部公布了一组数据，全国共有6亿栋建筑。虽然这些建筑包括居住性质的住房和厂房、写字楼、机关单位等等，但一般来说，城市的住宅（商品房、住宅、小产权房、工业宿舍）占比都在一半以上，农村的建筑中绝大部分都是住宅。以此估算，属于居住性质的房屋应该有4亿栋左右，换算成套数，就是个天文数字。此外，泽平宏观披露的数据显示。各类城市的套户比中，只有一线城市低于1，二线和三四线城市都大于1。所谓套户比，就是城市的房屋套数和户数之比，大于1说明，房子套数比户数还多，供大于求。也就是说，目前只有一线城市还存在房屋短缺情况，其他城市都供大于求。第二，需求缩减。需求方面持续萎缩。这里需要一分为二来说。一方面，是大城市的有效需求越来越少。理论上来说，大城市的购房需求还是很旺盛，毕竟大城市的房屋自有率都比较低，以深圳来说，深圳的房屋自有率才30%左右，也即还有70%左右的人没有自己的房子。但空有需求有何用，买不起，这些需求就是无效需求。高房价与低收入之下，很多人奋斗一辈子也看不到买房的希望，更何况现在收入与就业都存在着较大不确定性。买不起房的人，比之前更多了。另一方面，大多数二线及以下城市的需求见顶。这种需求见顶，主要表现在三方面。1、大多数二线及以下城市的民众房屋自有率很高。以直辖市重庆来说，公开消息显示，早在2015年重庆就有91.5%的家庭拥有自有住房。也即重庆近92%的人有自己的住房，这是中国新闻网的报道。各城市的房租自有率数据，不好查询，目前公开资料可以查询到的只有浙江省与全国的整体情况。浙江省方面，2022年，浙江省统计局公布的数据显示，根据第七次人口普查长表抽样调查数据：2020年全省家庭户住房自有率为64.71%，其中，自建房占35.01%，自购房占28.63%。住房性质为租赁的家庭户比重为33.65%。分地区看，衢州市住房自有率最高，为90.04%，金华市住房自有率最低，为56.27%。全国方面，2019年央行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组于去年10月中下旬在全国30个省（自治区、直辖市）对3万余户城镇居民家庭开展了资产负债情况调查。调查结果在2020年被公布：中国城镇家庭资产以实物资产为主，住房占比近七成，住房自有率达到96%；金融资产占比较低，仅为20.4%，居民家庭更偏好无风险金融资产。值得一提的是，全球主要大国中，中国家庭住房自有率或达全球第一。这里统计的房屋自有率应该算上了农村的房子，也即你在深圳没房，老家有房，也被计入在内。这样的数据意义不是很大，明显偏高了。但从重庆市和浙江省公布的数据来看，大多数二线及以下城市的房屋自有率还是很高。自有率高，需求自然见顶。第三、心态变了。这种心态转变，主要体现在两方面：一方面，年轻人不愿再为高房价压上余生。从之前的佛系，到躺平，再到今年的“绝代佳人”，这种社会现象背后其反映的便是当下年轻人的心态转变。这一次调整，实际上是购房者不再愿意为高房价去买单。人生一半是执着，一半是释然。既然执着没用，那就释然吧。第四，杠杆拉不动。上一轮房价上涨，已经掏空了很多家庭的留个钱包，拉满了居民家庭的杠杆率，很多家庭再也加不动了。2021年开始，我们的居民杠杆率已经纹丝不动，这意味着杠杆率已经到达极限。民众再也没有钱来买房了，没有能力去负债。不光没能力负债，连消费也捉襟见肘。这种背景下，一方面有房贷的家庭，大多都在降负债表，也即提前还贷，或者转贷。没房的家庭，只能冷眼看世界。第五，宏观环境转变。宏观环境转变包括内外环境。内部环境方面变化，就不多说了。那时候，我们的物质虽然没有现在丰富，但有盼头有干劲，红红火火，大家的收入蒸蒸日上，对未来预期满满。然而，如今……外部环境方面，世界秩序撕裂，混乱程度达到新高，各地战火纷飞，俄乌战争还未熄火，巴以战争已经打响，而且在向区域战争演变，缅北的炮火也响起了。第六，人口转变。2022年中国人口见顶转向，减少了85万人。目前公布2022年人口数据的286个中，人口增长的城市只有128个，两个持平，人口减少的城市数量增加至156个。人口减少城市数量占了一大半，绝大多数都是三四线城市。此外，内地四大一线城市去年，常住人口集体减少。二线省会城市的人口增量虽然仍有，但增量也在大幅下滑。制图：城市财经；数据：各城市统计局这意味着，我们的人口红利期已经终结。当然终结之下也存在分化，中心城市的人口红利周期，还会延续一段时间。看完这些能得出什么结论？一句话概括，当下的房地产正遭遇着供大于求、人口见顶、宏观环境转变、心态转变、高房价与低收入之间无法逾越的宏观共同施压。这样的压力之下，房价还有第二条路可选吗？03合理降价并不是坏事我不断强调，合理降价才能释放当下的流动性，才能缓解如今的僵局。当然，提高收入，缩小房价收入比，也是好办法，但就目前的现实，提高收入就甭想了。一说到降价，仍有很多人拿出那句老套的“买涨不买跌”来反驳。我现在都懒得反驳了，既然还有人支持涨价去库存，那就让他们支持去吧，但可别光说不练。合理降房价，并非坏事。相反还能带来三个好处：第一个好处，缓解如今的僵局。就像冯仑说的，房地产降价并非什么坏事情，因为降到一定的时候，可能大家买房的欲望又会回来一点。对此我深表赞同。过去涨价去库存可行，是引发房价收入比尚在可忍受范围内，涨价对心理施压管用。然而，如今6个钱包已经掏空，房价收入比无法逾越，房价再涨已经和大多数人没关系。当下，唯有合理降价，适当松动限跌令，才能一定程度上激活流动性。对于房子来说，不降价失去流动性，要比降价增加流动性的伤害更大。不降价，只能陷入僵局，积压风险，房企没法回款，拿什么去抵抗，拿什么去保交楼。第二个好处，释放消费力。高房价之下的高负债，大幅压缩了我们的消费能力。黄奇帆在最近的一场演讲中透露：根据有关智库统计，中国城市居民的房地产债务占家庭收入比重达到137.9%，高于美国的90%，也高于英国、法国、德国的130%。同时，城市居民家庭平均每年用于还本付息的部分相当于收入的15%，美国是7.8%，欧洲一般在8%-9%。所以，由于房地产消费带来的高负债，使得中国家庭用于每年生活消费的支出会受到很大的约束。唯有合理降房价，才能降低居民的负债表，负债压力减小，消费能力才能提升，这对于中国经济的结构性转变，大有裨益。第三个好处，以时间换空间，摆脱对房地产经济的过度依赖。如果还是走涨价的老路，那么对房地产的依赖永远无法摆脱。利用这次危机，只需要保证不出现系统性危机即可，让房价持续慢速下跌。然后在房地产持续下跌的过程中，调整经济结构，让更多的资金投向科技产业、投向新兴产业、投向工业，升级我们制造业产业链条。在房地产的阵痛中转型、蝶变，才能实现工业强国梦想，才能解决诸多卡脖子问题。环顾世界，没有任何一个国家能够依靠房地产富强，没有一个国家能够依靠房地产走强科技强国。原创不易，辛苦动一动你的小指头，在文章右小角点个在看、点个赞。欢迎分享出去，让更多的人看到。转载、广告投放、加入读者群，加微信：593594349（备注来意，否则不通过）

作者：余飞01万亿、两万亿、三万亿，即将迎来新成员今年年末，头部城市的格局，又将遭遇新一轮洗牌，6个城市即将晋级。第一，万亿GDP城市，将会增加两个新成员，烟台与常州。这一点，本号已经在10月31日的文章中分析过。第二，2万亿级别城市，也将可能迎来两位新成员，杭州与武汉。第三，重庆、广州大概率会晋级3万亿级。这意味着，到年底万亿GDP俱乐部、2万亿俱乐部、3万亿俱乐部，将迎来大扩容。制图：城市财经；数据：各城市统计局去年，成都顺利晋级2万亿，武汉、杭州距离2万亿也非常近。而重庆一只脚已经踏进了3万亿门槛，广州则近在咫尺。今年前三季度，重庆增速追上来了，增速达到了5.6%。广州跑输了大盘。杭州、武汉则都跑赢了大盘。制图：城市财经；数据：各城市统计局以目前四座城市前三季度的GDP来看，重庆晋级3万亿毫无悬念。今年前三季度重庆GDP高达22243.88亿元，去年四季度8296.97亿元。按照这种规模，即便重庆今年四季度原地踏步，也能直接晋级。至于广州，仅需要增长一点点，就能实现晋级梦。制图：城市财经：数据：各城市统计局杭州、武汉亦是如此。而且，11月7日，在杭州市委、市政府主办、以“勇立潮头·智启未来”为主题的第五届世界杭商大会上，杭州官方明确透露：今年杭州全市GDP有望迈上2万亿台阶，资源要素虹吸效应会更强，科技、产业、人才的集聚会更快，高质量发展的动能会更强劲。去年武汉已经超越杭州，回归至内地第8城席位。尽管今年整个前三季度杭州再次反超武汉，但四季度武汉的发力一般都猛于杭州。杭州对于2万亿信誓旦旦，武汉又岂会甘居人后。02武汉、杭州的野心，不止两万亿对于晋级两万亿，武汉和杭州都胜券在握，而且即便今年没法晋级，明年也一定会晋级。两座城市更大的野心，其实在于挑战成都，冲击第二省会。广州第一省会的位置非常牢固，几十年都没有变化，但第二省会，在过去十年中就两度变迁。2013年，成都位居第二，2022年成都依旧位居第二。但是在这十年期间，2015年与2016年武汉超越成都，坐上了第二省会的宝座，2017年成都再度超越武汉。到2020年，因为疫情因素，杭州超越武汉，坐上了第三省会的宝座，武汉退居第四。2022年，武汉反超杭州，回归第三省会。制图：城市财经；数据：各城市统计局回望过去十年，内地27个省会与首府城市排名，五名开外的城市变化非常大。济南下降1个位次，西安下降2个位次，沈阳下降1个位次，长春下降3个位次，石家庄下降1个位次，哈尔滨下降4个位次，南宁下降1个位次，乌鲁木齐下降1个位次。福州上升2个位次，合肥上升2个位次，昆明上升3个位次，南昌上升3个位次，太原上升2个位次，贵阳上升1个位次。从目前的增量、增速形势来看，武汉、杭州想要短期内超越成都，还是很难。成都过去十多年飞速发展，一方面得益于中央的政策倾斜。过去一些年，一方面为了补齐中西部短板，另一方面为了让西南地区成为战略备份，中央给予成渝地区的丝毫不输京津冀、长三角、粤港澳三大城市群的政策红利。比如成都的天府国际机场开通，让成都成为了国内第二个坐拥双4F级别机场的城市，第三个坐拥双大型民用机场的城市。重庆的第二机场目前已经获得军方同意，选址已经确定，只等最后的一纸批文即可开建。届时，成渝地区将成为全国唯一一个拥有两座头部城市同时拥有双大型民用机场的城市群。除此之外，重庆、成都还头顶中欧班列枢纽头衔。当然，政策之外，还有财政大力度转移支持。过去二十年，重庆的一般预算支出都远超收入，成都方面，四川每年获得的中央财政转移支付均位居全国前列。政策和财政的加持，让成渝地区双城经济圈的发展势头如日中天，如果不是疫情阻隔，现在的成渝实力会更强。也是在这期间，重庆超越了广州，而成都则超越了武汉，并在黑天鹅大环境下，拉大了与武汉的差距。然而，疫情消散之后的武汉并不甘心席位被夺，正在全力以赴追赶成都，杭州则借助当下如日中天的势头，向成都发起挑战。而成都，为了守住席位，也在打造自己的护城河。从三座城市当下的各项经济数据与产业布局来看，各有千秋。成都的优势在人口和消费。三座城市中，成都的人口第一，消费第一。武汉的优势在工业，从千亿产业角度来看，武汉有5个千亿产业，营业总收入9097亿元。成都有3个千亿产业，总营业收入7993亿元。杭州3个，总产值6400亿元。武汉最能打的产业是汽车制造业，2021年营业收入为3195亿元。成都最能打的是计算机、通信和其他电子设备制造业，营业收入为5251亿元。武汉的计算机、通信和其他电子设备制造业不如成都，但其他产业都比成都要强。特别是汽车制造业，武汉是成都的2.4倍。杭州的优势在互联网数字经济、金融。杭州的资金总量（金融机构本外币存款余额）6.96万亿，远高于武汉，也高出成都不少，在全国排名中，仅次于北京、上海、深圳、广州。杭州的数字经济核心产业增加值5076亿元，仅次于京沪深。制图：城市财经；数据：成都、武汉、杭州统计局各自的优势奠定了各自的城市气质，成都主打消费、武汉主打工业、杭州主打互联网数字经济。03成都守擂，武汉、杭州发起冲击成都想要守擂成功，武汉、杭州想要冲击成功，都得拿出全部的本事。三座城市目前，都在扩大自己的领先优势，同时也尽量弥补短板。成都优势很明显，就是人口和消费，两者相辅相成。7月份，四川省发布了《关于支持成都加快打造国际消费中心城市的意见》，明确到2027年，成都国际消费中心城市支撑功能会基本完善。显然，成都要进一步夯实西部消费第一城的地位。在补短板方面，成都发布了《成都市新能源和智能网联汽车产业发展规划（2023——2030年）》：到2025年，成都汽车产业整体规模力争达到3000亿元，实现汽车本地整体产量达100万辆（不含异地分子公司产量）。其中，新能源汽车保有量达80万辆，产量达25万辆。但其目标受困于产业，也没敢夸海口，只是提到2025年新能源汽车产量25万辆。其实成都不仅需要发力新能源，其他产业也需要强补课才行。成都的GDP虽然很高，远高于西安，但产业是成都的劣势。在产业实力上，成都不要说和苏州、宁波、杭州、南京这些东部强市比，就算与武汉、长沙、重庆、西安这些中西部强市相比，成都也显得很单薄。成都缺少头部企业，缺少名片级的产业。上半年嗅网发布的一篇《成都失去性价比》的文章提出，成都适合生活，但不适合生存。因为这里资源少，薪资低，岗位种类单一。成都这些年过度追逐营销，而忽略了城市发展的本质。城市的终极竞争是产业竞争。这一点如果不改变，成都守擂压力会很大。从成都的举动来看，显然也在努力做出改变。成都目前布局了12个产业功生态圈，66个产业功能区。成都的目标是，继续壮大电子信息、装备制造产业优势，并全力追逐集成电路、智能终端、航空航天、生物医药等新兴产业。武汉方面，今年大动作频频。首先是年初东风集团与湖北省政府联合掀起了汽车销售补贴大战，目标很明确，湖北要借助“东风”这股风，实现武汉汽车产业转型，并给予东风集团不遗余力的支持。汽车是湖北的第一大支柱产业，而东风又是湖北汽车的当家人，东风好，湖北的汽车产业才能好。除此之外，今年年中，武汉市领导班子奔赴长三角，寻求经济破解之道，同时为武汉拉赞助拉投资。同时，为了壮大自身的新兴产业能量场，武汉年初发布了“武汉新城规划”，这是继去年获得国家发改委批复武汉都市圈后，武汉的又一大动作。武汉新城横跨武汉、鄂州两市，面积1689平方公里。文件明确提出：武汉新城培育发展的并非是传统产业，而是智能制造、生物工程、大健康、信息通信等新兴产业。这类新兴产业对空间资源利用也不同于传统产业，往往需要产城融合、设施完备的新的空间类型。可以看见，武汉在新兴产业路上，已经按下了快进键，正在全力拼新兴产业。拼产业，就是拼经济。杭州方面，亚运会让本就发展如日中天的杭州，光芒万丈。但杭州的第二产业的确很拉胯，制造业实体经济薄弱。杭州也在作出改变。2022年，杭州启动打造智能物联、生物医药、高端装备、新材料和绿色低碳五大产业生态圈，推进产业基础再造和产业链提升，加快铸就实体经济的“铁柱钢梁”。杭州的目标是：力争到2025年，智能物联、高端装备产业生态圈规模超万亿，生物医药产业生态圈规模超五千亿，新材料和绿色低碳产业生态圈规模超三千亿，推动形成以万亿级产业为引领、千亿级产业为骨干、未来产业为先导的现代产业体系。成都、武汉、杭州，正在掀起新一轮顶级城市之间的角逐赛，三座城市都很清醒，战术雷同，也即挖掘本体优势，补足短板。三座城市的角逐，会是未来五年未来十年最有看头的事情。作为城市爱好者，最喜欢、最希望看到这一幕。没有竞争，就没有百家争鸣碰撞出的思想火花。没有竞争，哪来的唐诗宋词争奇斗艳。千帆竞逐的浩大才是盛世，一城独强的孤独不是春天。一旦固化，实力悬殊，就成了一潭没有任何涟漪的死水，没有任何看头和奔头，如同当下高房价造成的阶层固化一样。原创不易，辛苦动一动你的小指头，在文章右小角点个在看、点个赞。欢迎分享出去，让更多的人看到。转载、广告投放、加入读者群，加微信：593594349（备注来意，否则不通过）

作者：余飞01郑州都市圈批复了郑州都市圈，终于批复了。但有趣的是，和沈阳、杭州都市圈获批的消息一样，都不是国家发改委公布的，而是通过其他官方口径曲线透露。比如沈阳都市圈获批的消息，是沈阳市委副书记、市长吕志成在央视财经频道《对话》节目中宣布的。杭州都市圈获批的消息，是杭州网挂出的《杭州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要实施情况中期评估报告》的说明中，顺便提到了一句。郑州都市圈相对正式一点，是郑州官方“郑州发布”直接公布：《郑州都市圈发展规划》已正式获国家发展改革委复函，成为全国第10个获得复函的都市圈规划。在此之前，像这种国家级都市圈的公布程序，一般都是国家发改委官方网站发布，然后地方发改委和省政府网站转发，才算正式官宣。但去年这一惯例被武汉打破了。武汉都市圈去年获批为第7个国家级都市圈时，首先报道的是湖北当地媒体长江日报，国家发改委、湖北省政府与武汉市政府至今没有公布具体的规划。此外，近日青岛都市圈也传出批复的消息，最先传出该消息的是“青岛交通”微博，其在10月24日发布的一则微博中透露：2023年10月13日，山东省人民政府正式发布《关于印发青岛都市圈发展规划的通知》，青岛都市圈成为国家批复的第13个都市圈。且山东省政府官方还公布了《关于印发青岛都市圈发展规划的通知》。但是：第一，目前青岛交通微博账号中的这条内容，已经看不到。第二，无论是山东省发布的文件，还是青岛市发布的文件，抑或是青岛官方媒体发布的新闻中，都未曾提及获批一事。所以，青岛都市圈批复与否，尚未可知。但有一点是肯定的，即便尚未批复，青岛以及济南都市圈都不会等太久。02郑州迎来大利好郑州官方透露，郑州都市圈是获批的全国第10个国家级都市圈。这句话解答了之前悬而未决的一个问题，谁是第8个国家级都市圈。今年2月份沈阳市市长说，沈阳是获批的第9个国家级都市圈。去年年末武汉获批国家级都市圈，是全国第7个。沈阳直接跳到了全国第9个，那第8个是谁？9月份杭州传出获批国家级都市圈消息时，本号就说过，杭州要么是第八个，要么是第十个。如今郑州说自己是第十个，那杭州必然是第八个。制图：城市财经；根据公开报道梳理时间先后并不重要，重要的是，利好终于落地了。这对于郑州的经济、产业、交通发展都会构成较大利好，尤其是交通。都市圈和城市圈是城市化2.0时代的载体，国家这些年之所以不断批复国家级城市群和国家级都市圈，就是要让每个圈的圈内城市之间的人、财、物等各项生产要素加快流通，产生更强大的经济效益。而实现的基础便是交通，所以我们可以从已经批复的南京、福州、成都、重庆、西安等都市圈中找到相同的一句话，“打造轨道上的都市圈”。所以说，一旦获批国家级都市圈，对圈内城市的交通利好，那是肯定的。但是，由于今年批复的三个都市圈，都没有公布具体的发展规划，因此我们无从得知它们的具体成员到底有几个、具体又是谁。理论上来说，浙江之前发布了《杭州都市圈发展规划（2020-2035年）》，河南之前也发布过《郑州都市圈交通一体化发展规划（2020—2035年）》，这些文件都有具体所指。但省政府当时发布的上报文件和最终的批复版不能等同。原因在于申报文件的规划面积太大，而发改委有明确要求：都市圈形成的重要特征是城市间有密切的人员往来和经济联系，基本范围是1小时通勤圈。从地方已印发的发展规划来看，都市圈范围大多是2万多平方公里。各地在确定都市圈范围时要坚持实事求是的原则，顺应产业升级、人口流动和空间演进趋势，做到集约高效发展，防止盲目扩张规模。2万平方公里左右，应该就是划定的标准线了。都市圈大小必须要适当，大了就失去了意义。所以，我们看到包括武汉与之前获批的都市圈，面积大多都是2万多平方公里，重庆、武汉都市圈略大一些。而如果按照浙江省之前发布的《杭州都市圈发展规划（2020-2035年）》，杭州都市圈涵盖，杭州市、湖州市、嘉兴市、绍兴市、衢州市和安徽省黄山市六市全域。如果按照这个规划，杭州都市圈的面积将达到惊人的5.32万平方公里，这显然不太可能。郑州也不会是最初的版本，因为如果按照郑州都市圈最初版本获批，那郑州都市圈将会成为全国面积最大的都市圈。早在2019年，河南省就发布了《郑州大都市区（2018～2035年）》，当时的范围包括郑州市域和开封、新乡、焦作、许昌4市中心城区以及巩义市、尉氏县、新乡县、原阳县、武陟县、长葛市、平原城乡一体化示范区，国土总面积约1.59万平方公里。后来进行了一次扩容，将郑州、开封、新乡、焦作、许昌5市全部市域纳入，面积扩大至3.1万平方公里。河南省委宣传部举行“奋进新征程

作者：余飞01机构编制缩减全面展开了今年年初，官方发布的《党和国家机构改革方案》中明确提出：中央国家机关人员编制精简5%的目标，还要求地方也要着手精简。地方党政机关人员编制精减工作，由各省（自治区、直辖市）党委结合实际研究确定。县、乡两级不作精减要求。大半年过去了，目前机构编制精简几乎已经全面开启了。中央机构方面：最新据中国机构编制网10月12日披露，中共中央办公厅、国务院办公厅发布调整相关国务院组成部门、直属事业单位职责机构编制的通知，涉及工业和信息化部、生态环境部、国家卫生健康委员会、中国人民银行、中国社会科学院等。其中央行核减了30名行政编制、6名司局级领导职数。地方上：山西省忻州市河曲县、临汾市浮山县、太原市娄烦县、吕梁市石楼县、晋中市榆社县、长治市黎城县6个人口不足20万的小县，早在2020年就开启了整编改革试点。今年，湖南省古丈县、安徽省4个常住人口较少的县（区）、青海省果洛藏族自治州玛多县、江苏、湖南、湖北、内蒙古、江西等都已经开展了整编改革试点。此外，还有一大批地区正在清退编外人员。比如今年年初，黑龙江哈尔滨率先出招，发布文件清退编外人员，力度按照空编率来执行，空编率越大，清退力度越大。空编率5%-15%，编外用人精简5%；空编率15%-25%，编外用人精简10%；空编率大于25%，编外用人精简15%。哈尔滨之后，陕西延安、陕西安康、江苏徐州、合肥肥西县、长沙雨花区等地都发布了类似文件。制图：城市财经；资料来源：公开报道梳理02财政与地方债务推动缩编推动中央开展这一轮上至中央下至地方的机构精简，财政压力与地方债务压力是主因。第一，财政与地方债压力。纵观中国历史，每一个朝代发展过程中都遭受过冗员的困扰，承平日久，官员队伍指数级增长，国家财政压力支出极速膨胀。宋朝仁宗年间由范仲淹主导的庆历新政，神宗年间王安石主导的熙宁变法，目的之一就是裁撤冗员，为国家减少财政支出。清朝雍正年间的整顿吏治，同样如此。体制内人员越来越多，国家财政就越来越大。有机构算过一笔账：中国财政中，向政府雇员支付的劳动报酬占政府可支配收入的比重在近十年来不断上升：从2012年的33%左右，提高到了2019年的超过50%，再到2020年以后的超过60%。2016年以后，公务员的工资收入水平并没有太大提升（有些地方甚至可能是有所下降的），向政府雇员支付的劳动报酬占政府可支配收入的比重的快速上升，只能是“吃财政饭”的人越来越多的结果。公务员工资水平平稳，但支付薪酬规模跳跃式上涨，只能说明，编制人员队伍扩张太快了，冗员太多。比如某西部省份人口小县，总人口仅4万余人，但财政供养人数近2500人，全县总人口数与财政供养人员比例为16.9:1。这些问题过去财政收入疯狂增长的年代里问题还不严重，然而如今的宏观环境下，各地财政吃紧叠加地方债务压力，需要清退一披坐吃空饷的人。财政方面，去年疫情之下，所有省市的财政自给率都没有达到百分之百。其中有22个省市自治区财政自给率没有达到50%。都依赖中央财政转移支付。我们一直以来的现状是，中央有钱，但地方有缺口。但中央的财政盈余，也只能填补地方一半的缺口而已。你说财政压力大不大。再看一组最新的数据。财政部公布2023年前8个月数据显示：全国一般公共预算收入151796亿元，同比增长10%。地方一般公共预算本级收入82109亿元，同比增长10.3%。一般预算内收入都增长不错。但是，我们知道，地方财政四本账本：一般预算内收入（主要是税收）、政府性基金预算收入（主要是卖地收入）、国有资本经营收入、社会保险基金收入。国有资本经营收入占比很小，社会保险基金收入是专款专用，所以不考虑。换句话说，地方财政主要的两个钱袋子，一个是一般预算内收入，另一个是卖地收入。地方财政的实力，是两者之和。从财政公布的数据可以看到，今年前8个月的一般预算内收入增长不错。但是，卖地收入则不忍直视。财政部数据显示，前8个月国有土地使用权出让收入27096亿元，同比下降19.6%。

作者：余飞01安徽仍要强省会安徽省内，今年关于强省会还是分权发展的路线问题，争论得好不热闹。面对多年前的强省会发展模式，无论什么好的政策、产业都是合肥优先，这让手底下的一众兄弟有点不服气，尤其安徽省内老二芜湖。3月份芜湖官方发布的一篇《“一城独大”不是春》，公然挑战省会合肥的权威，几乎是明示要求省会分权，将其存在感拉满。6月份，芜湖市又发布了《芜湖市推进省域副中心城市建设实施方案》，明里暗里也在要求省会合肥分权。这些痕迹，可以在芜湖给自己制定的未来目标中明显看出来。在这份文件中，芜湖提出：到2027年，GDP要力争8000亿元。年均增速要达到8%。在长三角地区的排名，到2027年要前进3个位次。每年新增常住人口6万人以上。力争2035年城市总人口突破500万。以芜湖目前的基础来看，想要完成这些目标非常难，除非合肥分权。这份文件的潜台词，给了合肥一个眼神，在暗示要求合肥分权。只有分权，让芜湖获得更多的权限，才有可能完成制定的GDP增速、人口增量等目标。然而，芜湖还是一厢情愿了。最近安徽省政府的表态，基本击碎了芜湖的美梦。10月10日上午，安徽省委书记韩俊主持会议并讲话，给予了定调：合肥是省会、是窗口，在全省发展大局中举足轻重，要充分发挥龙头作用，强化省会担当，百尺竿头、更进一步，在中国式现代化新征程上交出高质量发展的优异答卷。支持合肥发展就是带动全省发展。省政府及各部门要按照省委部署要求，认真抓好这次现场办公明确的相关事项的办理。这段话的意思很明确，继续支持合肥发展，继续走强省会路线不动摇。安徽彻底不装了，继续支持合肥虹吸全省。02强省会与均衡发展谁更好中国内地27个省与自治区，基本可以分为两种发展模式，一种是均衡发展或者多中心发展，另一种是强省会与首府。前者的典型代表是江苏、浙江、山东、广东、福建、河北、辽宁、内蒙古等省与自治区。前三者做得最好。广东表面上看是双中心，广州与深圳双核引领发展，但站在上帝视野来看，还是单中心发展。也即把珠三角看成一座城市。后者的典型代表有四川、湖北、湖南、安徽、陕西、吉林等大多数省与自治区。从首位度角度来看，吉林省会长春的首位度最高。其GDP占整个吉林省GDP的50%以上，也即全省一半的经济汇聚在长春。银川的首位度也高达50%。西部的西宁、成都和中部的武汉，首位度位居全国前五。西安、哈尔滨的首位度也超过了三分之一。海口、兰州接近三分之一。长沙、合肥、沈阳、昆明占比均超过了四分之一。从省内老大与老二角度来看，四川、吉林、甘肃、湖北是将强省会战略执行最彻底的省，特别是四川。成都GDP等于5.7个绵阳。成都在四川省是一柱擎天般得存在。长春等于4.4个吉林市。兰州等于3.3个庆阳，武汉等于3.2个襄阳。制图：城市财经；数据：各城市统计局；其中西藏的拉萨与昌都未披露2022年GDP，采用了2021年的数据就安徽省来看，合肥等于2.7个芜湖。制图：城市财经；数据：安徽省统计局那么关键问题来了，强省会与均衡发展，孰优孰劣？哪个更好？对于这个问题，本号早就明确过自己的观点。我认为：均衡发展与一城独大的模式，很难说谁好谁不好。往深处想，只是各省发展的不同阶段而已。对于弱省与自治区来说，强省会与强首府模式更好，比如江西、广西、贵州、云南、山西、吉林、黑龙江、辽宁等。以辽宁来说，早就制定的双中心格局，其实限制了辽宁的发展。作为东北实力最强的省，在全国的排名中第17位。辽宁本该诞生一个万亿GDP城市，但由于是双中心格局，导致拥有1亿人口的东北都没有一座万亿GDP城市。河北其实一直想走强省会路线，带动全省发展。但奈何河北特殊的版图，限制了它这一想法。河北被北京、天津两座直辖市拦腰一分为二。北部的唐山、张家口、承德都在被北京天津虹吸，石家庄的话语权很弱。中部地带的保定、廊坊、沧州其实也是仰望着北京和天津。石家庄的话语权也就在冀南邯郸、衡水、邢台。所以石家庄一直难以做大，河北也就一直不上不下处在尴尬的位置上。对于经济偏弱的省来说，它们连一个能打的城市都没有，并不适合分权，并不适合均衡发展。它们本身的经济实力也无法支撑壮大两个中心，均衡发展只会大家一起穷。最终泯为众人。在金庸的天龙八部、射雕、神雕中，丐帮能够上位，成为第一大帮派，依靠的不是人数，而是帮主的武功，乔峰、洪七公，都是顶尖高手。黄蓉则是智勇双全。而到了倚天中，同样规模庞大的丐帮却不入流，六大门派围攻光明顶没有丐帮的身影，是因为后继无人。所以说，一个省要提升存在感，必须让省会出圈。只有省会出圈，才能在头部城市中卡位，为省内争取到好的资源。如果连一个能打的都没有，资源也会绕道而行，就像中部的江西一样。只有不断提升省会与首府的能量场，才能在高手如林的城市角逐中卡住好位次，为全省争夺更多的资源。待到发展到一定程度，需要百尺竿头更进一步的时候，则开启兼顾发展模式。比如目前的四川、湖北。事实上，四川与湖北也已经开始分权，四川设定了3个省域副中心，川北省域经济副中心绵阳；川南省域经济副中心宜宾-泸州；川东北省域经济副中心南充-达州。湖北圈定了襄阳、宜昌两个省域副中心。本号认为，一个省与自治区到底选择均衡发展还是强省会路线，可以用8个字来概括：弱则核心，强则兼顾。03弱则核心，强则兼顾对于经济能级较低的省与自治区来说，强省会路线更合适。强省会的优劣，需要辩证来看。尽管强省会路线，对于省内其他城市来说，可能不公平，但是对于贯彻全省角度来看，还是利大于弊。本号在之前写东北的文章中也强调过。东北1亿人口却没有一个GDP超万亿的城市，除了思维保守、产业老旧这些根本问题外，缺少一个强大的中心，也是原因之一。反观一直践行强省会路线的安徽，这些年的快速发展。数据显示，2013年至2022年十年间，安徽排名上升三个位次，从十年前的第13位升至去年的全国第10，上升速度仅次于贵州。制图：城市财经今年上半年，安徽GDP增速位居中部第一，GDP规模紧追湖南省，正挑战湖南中部第三的位置。安徽成功的关键有两条：第一，强省会路线。第二，纵横捭阖的借势之道。凡是好的政策，好的产业，都是省会优先，这种背景下，强省会的省域，省会经济与人口不断做强做大。目前合肥GDP是第二城芜湖的2.7倍，也成功登上了万亿GDP俱乐部。同时，合肥也是过去十年GDP增速最快的主要城市，十年增长了155.8%，位居36个主要城市（直辖市、副省级城市、省会与首府城市）第一。制图：城市财经；数据：各城市统计局不断出圈，风头无两的合肥，这些年也为安徽省争取了不少好的政策与产业。强省会的目的在于此。省内打造一座强中心，让他去与其他省会城市争夺政策和资源，只有省会强，在争夺战中才有优势。除了强省会路线，安徽的纵横捭阖的借势之道值得所有想要奋发向上的省与自治区学习，尤其是隔壁的江西。安徽的策略是，全省努力发展合肥，其他城市则借助长三角其他省市的资源来帮助发展。安徽首先将自身全部融入了长三角大战略。2010年合肥、马鞍山加入。2013年芜湖、滁州、淮南加入。2018年，铜陵、安庆、池州、宣城加入。2019年，蚌埠、黄山、六安、淮北、宿州、亳州、阜阳加入。至此，安徽全境顺利加入了长三角。并且，在中央发布的长三角一体化发展规划纲要中，正式官宣。加入长三角的好处，在2021年立刻显现。之后，国家发改委为了平衡长三角的发展，2021年，国家更是发布了正式文件，派遣了长三角6大高手上海、苏州、杭州、南京、宁波、徐州帮扶皖北9城发展。上海市闵行区帮扶安徽省淮南市；上海市松江区帮扶安徽省六安市；上海市奉贤区帮扶安徽省亳州市；江苏省南京市帮扶安徽省滁州市；江苏省苏州市帮扶安徽省阜阳市；江苏省徐州市帮扶安徽省淮北市；浙江省杭州市帮扶安徽省宿州市；浙江省宁波市帮扶安徽省蚌埠市。不久前，安徽更是发布了《关于深度融入长三角一体化发展国家战略推动高质量发展的指导意见》，赤裸裸地让自己的地级市去蹭长三角其他强城的热度：推动合肥都市圈与上海大都市圈、南京都市圈等联动发展，提升城市群辐射联动效应。持续推进沪苏浙城市与皖北城市结对合作帮扶、六安与上海对口合作，加快长江城市带、省际毗邻地区、省际产业合作园区、“一地六县”产业合作区建设，全力增强欠发达区域高质量发展动能。这段话中，安徽明确提出，要借助上海、南京的力量，发展自己的城市。纵横捭阖的借势之道，是安徽敢于继续坚持强省会路线的底气。在双管齐下的发展策略之下，未来十年安徽与合肥的发展前景和空间，值得想象。原创不易，辛苦动一动你的小指头，在文章右小角点个在看、点个赞。欢迎分享出去，让更多的人看到。转载、广告投放、加入读者群，请联系微信：593594349（备注好来意）

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作者：余飞01超大城市取消限购9月19日，无锡、武汉、西安三个城市取消和放松了限购，其中武汉最值得说道说道。无锡住建局提出：全市域取消限购。落实“认房不认贷”。首套房首付降至20%，二套房首付降至30%。武汉房管局提出：第一、取消二环内限购政策。第二、对生育多子女家庭在购房贷款时，购买的第二套住房认定为首套住房，购买的第三套住房认定为第二套住房。对已有两套住房的家庭，在挂牌出售或出租一套的前提下新购一套住房的，购房贷款时认定为第二套住房。武汉之前已经取消了二环外限购，这一次取消了二环内，意味着全域解除了限购。西安住建局提出：进一步优化调整限购范围，我市二环以外区域取消限购。相比于无锡、武汉，西安显得很谨慎，和前一天放松限购的厦门一样，并没有全部梭哈。厦门仅放开了岛外限购，西安则只取消了二环外限购。随着无锡、武汉彻底放开，这个月已经有沈阳、大连、南京、苏州、青岛、济南、兰州、郑州、合肥、无锡、武汉11个城市放开了限购。这其中，武汉取消限购，意义最为重大。因为从城市层级来看，武汉在这11个城市中最高，武汉是超大城市。制图：城市财经换句话说，武汉解除限购，拉开了超大城市解除限购的序幕。目前超大城市有8个，分别是北京、上海、广州、深圳、重庆、天津、成都、武汉。8个超大城市中，除了重庆本就不限购外，武汉是已限购的超大城市中，首个解除限购的超大城市。成都应该也快了。北上广深短期内不太可能会放松限购，得看后续的成交量走势来定。至于天津，由于其教育资源突出，放松有可能，但全面放开限购的可能性也不是很大。02武汉早该取消了武汉取消限购，丝毫不意外，而且本号认为武汉动作还是太慢了，毕竟就这座城市房地产市场现状来看，需要全盘解除，不能再设置任何阻碍。早在沈阳取消限购时，本号就说过，武汉该取消限购了，如今终于千呼万唤出来了。武汉楼市现状，一言以蔽之，成交量低位，卖地低位，房价不断调整。武汉今年以来的成交走势，好似过山车。进入2023年，在一季度整体躁动之下，武汉也走出了一波小高潮，二三月份新房成交量都在1万套以上，3月份更是达到了1.46万套。但4月份却出现了大跳水，新房成交量直接跌至7847套，环比3月大幅减少48.87%。5月份，借助房交会，推出优惠置业政策，助力市场销量回升，新房成交了14088套，环比上涨88.17%，已逼近3月份的成交量。尝到甜头的武汉，将房交会时间延长半月至6月15日。但从6月份的成交量来看，显然市场已经不买账了。7月份，更是直接跌入谷底，仅成交了4881。4881套是个什么概念？一言以蔽之，天上人间。每日经济新闻当时给出的标题是：创同期十年新低。制图：城市财经；数据：武汉市住建局8月份武汉的成交量有所反弹，环比增幅很大。但相比于过往，且不论与最好的时候比，和去年那种光景下的成交量相比，仍显不足。武汉此前一直都是中国所有城市中新房成交最大的市场，在上一轮楼市牛市期间，武汉月均成交量都在2万套以上，2016年鼎盛时期，月均成交量甚至逼近3万套。二手房成交量则在3月份见顶之后，一路向下，8月份武汉二手房成交量已经跌破了7000套，只有6770套。二级市场的商品房成交与一级市场的卖地，唇齿相依，一荣俱荣一损俱损。商品房成交量在低位，卖地收入又岂能高得了。武汉去年土地难卖，不断增加推地次数，前11个月在完成了规定的三轮集中供地后，又在最后一个月内接连加推了三次。最终进行了六轮集中供地，成交了108宗，卖地收入871.33亿元。相较于2021年下跌了55.2%。武汉上半年卖地收入仅进账175.36亿元。2021年上半年，武汉短短半年卖地收入高达1028.71亿元。细品吧。制图：城市财经房价方面，国家统计局最新公布的8月份数据显示，武汉新房环比下跌0.5%，同比上涨了0.5%。二手房环比下跌了0.8%，同比下跌4.1%。另外，根据每日经济新闻披露，由于成交量下滑压力，武汉多个热门楼盘项目不得不降价销售，降价幅度大多在2000元/平方米以上，甚至部分非核心区域项目还在亏本销售。白沙洲等三环外的房价，基本跌回到了三年前。比如2021年8月首开的卓越城，开盘价9500元/平方米，目前卓越城高层价格最低已来到了6500元/平方米，洋房最低6850元/平方米。如果选择团装，还能赠送车位。大华公园城市，2021年首开精装房售价1.1万元/平方米，目前实际线下价格都在7000元/平方米。武汉当地媒体报道，包括中国电建地产•泷悦长安、中建•湖北文旅•壹品公馆、中建铂公馆等多个项目近期的降价幅度均在2000元/平方米以上。03取消限购顶用吗对于目前取消限购的城市来说，取消限购的作用非常有限，因为去年以来，它们几乎都大幅放松了限购。比如沈阳去年就放开了，非户籍可以直接买，只是设置了套数限制，现在取消了套数限制。南京、苏州、青岛、济南，去年就取消了非核心区的限购，核心区也仅保留了对非户籍人口半年社保要求。武汉亦是如此。去年的大幅放松没有起任何作用，现在只是把仅有的限购区放开，又能起多大作用。这些中心城市彻底放开限购，本质上就是调动全省的购买力支援省会和核心城市。这对三四线城市购房较大利空。但制约楼市回暖，或者说引发这轮楼市调整的本质，是高房价与低收入之间无法和解的矛盾。引发全国楼市全面调整的因素，不是认房认贷，不是限购，而是：第一，大多数城市供大于求。第二，人口见顶之下供大于求局面加剧。第三，高房价与低收入的天堑鸿沟始终没有缩小，而在宏观大环境不确定加剧的当下，这个鸿沟还在拉大，因为钱越来越难赚，工作稳定性不够，买不起房的人越来越多。收入和就业不确定性加剧，高房价与低收入的局面没有丝毫改善，买不起房的人越来越多，需求断代情况越发严重。第四，宏观大环境不确定之下的预期和信心缺失。四点之中，第三点最重要，这是最现实的问题，实力不够，面对着高房价只能望房兴叹。买不起，这是楼市调整的最核心。所以，这一波限购之下，好一点的会昙花一现，差一点的甚至连昙花一现都不存在。尽管取消限购没有什么用，但本号还是支持一线以下城市取消限购，不光取消限购，上一轮调控周期中的限价、限售、限贷、限商都应该取消。如此，才能更好地促进市场健康调整，没有任何阻碍。原创不易，辛苦动一动你的小指头，在文章右小角点个在看、点个赞。欢迎分享出去，让更多的人看到。转载、广告投放、加入读者群，加微信：593594349（备注来意，否则不通过）

作者：余飞01一个意外楼市，一个大意外出现了。8月15日，一年期MLF操作利率下调了15个基点。一年期MLF是LPR的锚，它的下调，意味着理论上市场公开贷款利率LPR也会随之下调相同的基点。8月21日，市场利率的确下调了，但只下调了一年期，五年期保持不变。中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2023年8月21日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为4.2%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。针对短期贷款的1年期LPR下调10个基点，针对中长期贷款、与房贷直接相关的5年期LPR保持不变。来源：中国货币网这与市场的普遍期望相左，市场普遍预测无论是一年期还是五年期，均会下调15个基点。现在5年期利率纹丝不动，一年期的降幅也只有10个基点。利好落空，便是利空。今天股市的直接跳水，就是最好的说明。那么关键问题来了，为何会出现这个意外？事实上，从官方之前释放的信号和宏观经济数据来看，的确有降息的必要。02市场的确有降息的必要在这次降息之前，事实上官方已经释放了比较明确的降息信号。一方面，在央行最新公布的《2023年第二季度中国货币政策执行报告》给出的下一阶段货币政策趋势是：综合运用多种货币政策工具，保持流动性合理充裕，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配。继续深化利率市场化改革，完善央行政策利率体系，持续发挥贷款市场报价利率改革和存款利率市场化调整机制的重要作用，促进企业融资和居民信贷成本稳中有降。此外，在7月下旬召开的中央政治局会议上，明确表示：当前经济运行面临新的困难挑战，主要是国内需求不足，一些企业经营困难，重点领域风险隐患较多，外部环境复杂严峻。疫情防控平稳转段后，经济恢复是一个波浪式发展、曲折式前进的过程。我国经济具有巨大的发展韧性和潜力，长期向好的基本面没有改变。这是一个实事求是的表述，并且直接点明了当下中国经济面临的四大困扰：内需不足、企业经营困难、风险隐患较多、外部环境复杂严峻。基于四大困扰，我们未来的经济发展不是康庄大道，而是波浪式、曲折式的羊肠小道。这也意味着，面对未来的经济增长，我们需要更加激进的货币措施。另一方面，从最近半个月公布的一系列数据和信息来看，也到了该降息的时候。海关总署披露，7月份我国进出口4829.2亿美元，下降13.6%。其中，出口2817.6亿美元，下降14.5%；进口2011.6亿美元，下降12.4%；贸易顺差806亿美元，收窄19.4%。此外，国家统计局公布的数据显示，我们的消费数据走势，是这样的：来源：国家统计局我们的固定投资增速数据走势，是这样的：来源：国家统计局其中国有企业投资增加了7.6%，民间投资增速下降了0.5%。国家统计局披露，7月份，全国城镇调查失业率为5.3%，比上月上升0.1个百分点。可以说，无论是从释放的信号来看，还是从当前的经济形势来说，都到了该降息的时候。那么为何与房贷直接相关的5年期LPR不降，短期贷款利率也只降息了10个基点呢？03为何出现意外？左右为难本号认为，可能有两个因素，让官方左右为难。第一，保汇率。过去两年来，我们的货币政策与美欧日韩等发达国家刚好相反，发达国家在经历了疫情间的超级量化宽松之后，开启了疯狂加息模式。但是，我们为了兜底经济发展，仍走在了不断降息的路上。一增一减之间，美元指数不断走强，人民币相对美元则不断贬值。特别是最近一段时间，人民币向下的速度在加快。最新数据显示，美元兑离岸人民币为7.3205。在中美进入深层次博弈的当下，美国一直在动用其美元在全球的绝对地位，来影响中国。中国在对抗的路上，一直以做强人民币的国际属性为基石。而要让人民币在国际上出圈，增强其全球交易占比，必须要保持汇率稳定。在央行最新发布的《2023年第二季度中国货币政策执行报告》，明确提出：以保持人民币汇率在合理均衡水平上基本稳定为目标，发挥以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度优势，综合施策、稳定预期，用好各项调控储备工具，调节外汇市场供求，对市场顺周期、单边行为进行纠偏，坚决防范汇率超调风险。“保持人民币汇率基本稳定为目标”，“坚决防范汇率超调风险”，这两句话是这次降息与市场预期完全相左的直接答案。或者说，最近人民币的走势，是导致降息与市场预期相左的根本原因。尽管从出口角度来看，汇率适当贬值有好处，但是面对越来越多的房企境外债违约，汇率也是一个跷跷板。贬值虽然有利于出口，但却不利于背负境外债的企业，会加大他们的偿还压力。举个例子，比如某房企几年前借了10亿美元，对应的是65亿人民币。贬值到如今，则需要73亿人民币才能偿还。第二，官方对待楼市的态度不一样了。从楼市的表现来看，更有降息的必要。国家统计局披露，1至7月份，全国房地产开发投资67717亿元，同比下降8.5%；其中，住宅投资51485亿元，下降7.6%。来源：国家统计局从数据可以看到，过去两三年，这一指标增速一直是负数。也就是说，房地产投资一路下跌，区别在于跌幅大小问题。根据国家统计局的数据计算，7月商品房销售面积为9167万平方米，创2023年以来单月最低，且环比下降46.1%。来源：国家统计局财政部数据显示，2022年卖地收入只有66854亿元，较前一年下降了23.2%。今年上半年，卖地收入只有18687亿元，同比下降了20.9%。制图：城市财经；数据：财政部换作以往，这样的数据之下，央行早就开启了大力度降息。尽管各城市都有救市措施出台，但是我们能感觉到一个很重要的变化，没有实质性的刺激房价的措施出台。当然，房价调整局面无法扭转，一方面是中国的房地产供需结构发生了根本性改变，另一方面是大环境之下民众的购买力根本托不起房价。但是，我们不得不承认一点的是，中央在对待楼市的态度上，和过去完全不一样。一个很明显的特点是，中央和地方发布的刺激楼市的措施，感觉都不痛不痒，没有什么特别大的、实质性的措施。而上一轮救市，可以达到108个基点。这一轮，虽然也经历了多轮降息，但都是10个基点5个基点的小碎步，今天干脆不降息。再比如降准方面，每次是0.5到1个百分点，现在的降准每次是0.25个百分点。印钞速度方面，哪怕受疫情影响的2020年，虽然印钞速度重新回到了两位数，但最高也不过12.9%。而2009年在面对全球金融风暴和楼市压力时，基本都在20%以上，最高达到了27.7%。现在面对的局面压力，比2008年至2009年有过之而无不及，且现在面对的是内部压力与外部局势的双重夹击。但从中央对待楼市的态度来看，可以说是很谨慎。逻辑在于，不想刺激太多，引发房价又一轮上涨。而是想着让房价慢慢下跌，实现软着陆。以时间换空间，调整中国经济结构，从过去的依赖大基建、房地产模式，变为科技创新、资本市场驱动模式。没有一个国家能够依靠房地产走向富强，这个我们这些普通百姓都懂的道理，管理层焉能不懂。原创不易，辛苦动一动你的小指头，在文章右小角点个在看、点个赞。欢迎分享出去，让更多的人看到。转载、广告投放、加入读者群，加微信：593594349（备注来意，否则不通过）

作者：余飞最近医疗行业的反腐行动，目不暇接，几乎每天都有医疗系统内的人员或被举报或被抓。其实这场反腐行动不是贸贸然，回望过去三年，从中央的一系列举动与措施来看，其实可以看出一条清晰的路线，或者说一个明确的意图：给民众降压减负，搬走压在民众肩头的教育、住房、医疗三座大山。（文章有点长，请耐心看完）01关于教育关于教育方面的整顿，早在2021年就开始了，也就是轰轰烈烈的“双减”行动。也即减少学生课外负担和减轻中小学教师过重的备课负担。其目的，一方面减少学生的课外负担，另一方面，也是更重要的，减少民众的教育负担。2021年7月24日，中共中央办公厅、国务院办公厅正式印发《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》，明确提出：要求从政治高度来认识和对待，从体制机制入手深化改革，全面贯彻党的教育方针，落实立德树人根本任务，促进学生全面发展和健康成长。文件发布后，教育局立刻发布《关于加强义务教育学校考试管理的通知》，明确提出：大幅压减考试次数、不得以任何名义设置重点班、层层压实督导责任。自此一场针对校外培训机构的整顿，拉开了帷幕，哪怕在就业压力超大的现在，也没有丝毫松懈。校外培训机构抓住了中国父母对待孩子教育问题重视的鸡娃心理，大肆宣传课外培训的重要性，导致如今学上校外培训变成了一种社会风气，不培训反倒与这个世界格格不入。结果无论是学生还是家长，都身心俱疲，费神费力费票子。学生没有了闲暇时间，父母还得承担起辅导孩子作业的重任。花了钱不说，学生的成绩可能有所提升，但都在培训的背景下，只是拉高了录取分数线，并没有改变学生的录取比例，只是让校外培训机构赚得盆满钵满而已。九年义务教育阶段，虽然免去了大部分费用，但是校外培训机构的猖獗，又将原本的教育成本翻倍增加了。这种背景下，义务教育阶段的免费，不但没有降低教育成本，反倒因为各种校外培训机构，各种补习班，增加了教育成本。于是，从2021年开始，教育部展开了一轮又一轮校外培训机构整顿行动，教育机构也是一片狼藉，头部教育集团股价几乎脚踝斩，有的甚至面临退市的边缘。对于教育机构虽然是大利空，但对于普通老百姓来说，是好事一桩，减轻了教育支出费用。但是多年的习惯和心理，很难一时扭转过来，很多鸡娃的家长对自己孩子的学习仍非常担忧，仍在暗地里给孩子报名培训。杭州新东方最近就遭到举报，仍在进行学科类培训。除了“双减”行动外，针对高价学区房的整顿，也在同步进行，数十个城市开展学区房乱象整顿。同时，12个城市发布了教师轮岗制度，包括北京、上海、深圳、南京、常州、徐州、烟台、大连、无锡、合肥、西安、三亚。深圳在2021年发布的《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》中明确提出：第一，在义务教育阶段，不建特殊学校、豪华学校；第二，推行大学区招生和办学管理模式；第三、建立义务教育学校教师交流制度。目前北京的教师轮岗制度已经从最初的东城和密云两个区试点，已经扩展到全市16个区全面开展教师轮岗。02关于住房关于住房，这些年受高房价高租金的影响，民众在居住方面的支出越来越高。房价收入比不断高企，中心城市的房价普遍远超市民的购买力，导致越来越多的人买不起房。在这种背景下，“房住不炒”成为了楼市总基调。同时，针对房地产行业的高杠杆，开启了超强力度的整顿。过去五年里，北方绝大多数城市的房价，普遍进入了调整周期，尤其是郑州、济南、青岛、天津、石家庄、长春、哈尔滨、沈阳等城市，相比于高点时期，基本跌去了三分之一。南方城市的调整也从两年前开始，其中深圳房价已经连续调整了两年半，目前房价已经回到了2018年。面对当下的楼市成交量冷场，尽管各城市都有救市措施出台，但是我们能感觉到一个很重要的变化，没有实质性的刺激房价的措施出台。当然，房价调整局面无法扭转，一方面是中国的房地产供需结构发生了根本性改变，另一方面是大环境之下民众的购买力根本托不起房价。但是，我们不得不承认一点的是，中央在对待楼市的态度上，和过去完全不一样。一个很明显的特点是，中央和地方发布的刺激楼市的措施，感觉都不痛不痒，没有什么特别大的、实质性的措施。以降息来说，现在每次降息基本都是10个基点，最多15个基点。而上一轮救市，可以达到108个基点。再比如降准方面，每次是0.5到1个百分点，现在的降准每次是0.25个百分点。印钞速度方面，哪怕受疫情影响的2020年，虽然印钞速度重新回到了两位数，但最高也不过12.9%。而2009年在面对全球金融风暴和楼市压力时，基本都在20%以上，最高达到了27.7%。现在面对的局面压力，比2008年至2009年有过之而无不及，且现在面对的是内部压力与外部局势的双重夹击。但从中央对待楼市的态度来看，可以说是很谨慎。逻辑在于，不想刺激太多，引发房价又一轮上涨。而是想着让房价慢慢下跌，实现软着陆。以时间换空间，调整中国经济结构，从过去的依赖大基建、房地产模式，变为科技创新、资本市场驱动模式。没有一个国家能够依靠房地产走向富强，这个我们这些普通百姓都懂的道理，管理层焉能不懂。只是面对高房价对经济的深度捆绑，需要时间来慢慢消化。高房价需要解决，但要保证在解决的过程中不出现危机。这就是为何现在的一方面在不断出台救市措施，一方面又没有实质性的大招出台的原因。因为官方的目的在于，托着房价轻轻放下。所以，本号认为：人口见顶下降，城市化速率见顶放缓，新生儿人口一年比一年少，收入和就业不确定性加大，高房价与低收入的鸿沟没有缩小，供大于求。这些利空因素，正在全面施压楼市，这一轮调整周期时间不会短。但跌速不会快，楼市整体会进入漫长的阴跌周期中。在房价调整的同时，中央还推动地方城市开展保障性住房建设，包括针对低收入家庭的公共租赁住房，针对新市民的保障性租赁住房，以及共有产权住房，为买不起商品房的家庭托底住房。北京、上海、深圳、广州四个一线城市“十四五”期间将分别建设40万套、47万套、60万套、40万套保租房，均占其“十四五”期间住房供应总量的四成以上。03关于医疗最近医疗行业的反腐行动，雷厉风行。最新传来的消息是，云南省普洱市景东彝族自治县13个乡镇卫生院院长全部“沦陷”，长沙市湘雅三医院9名医务人员联名举报科主任、深圳市南山区人民医院党委书记邓启文被举报涉嫌多项违法违纪事项。根据机构披露的数据显示，2023年以来，到7月31日，19个省和直辖市总共有156位院长落马，数量已经远超往年院长被查数量，其中地市级及以上医院院长数量为95，占比60.9%，而县级医院院长共有61位，占比39.1%。其中广东、四川最多。这156位落马的院长具体名单如下：对医疗的反腐，反的是什么？一个是回扣，另一个是行贿。尤其是第一个。所谓的回扣，就是医疗器械、药品、医院耗材等生产商，向医院关键岗位人员行贿，以确保自家产品被采购、被高价采购。所谓的受贿，病人向主治医生、麻醉师等关键人员行贿，以保证自己在治疗中获得优良服务，不被歧视。这两件事情，在各行各业中基本都存在，但在医疗行业中，更甚，特别是回扣。今年5月，中央纪委国家监委网站曾披露一个案例，一台进口价1500万元的医疗器械直线加速器，医院以3520万元买入，中间的回扣，居然被医院院长吃掉1600万元！而根据财联社梳理的各医疗机构的销售费用与总营收之比，最夸张的亚虹医药，销售费用占总营收的55894.6%。迈威生物、盟科药业也在100%以上。其余全都在50%以上。原本就昂贵的医疗器械和药材，在采购人员与销售人员沆瀣一气、狼狈为奸之下，为了回扣，硬生生将成本翻倍乃至数倍。最终这些成本，都将由病人买单。看病贵，已经让很多人对医院望而却步。救死扶伤，本来是医院的天职，也是医院存在的意义，但现在很多医院却将病人当做了韭菜，恨不得连根割，吃人不吐骨头。民众自我揶揄，小病不用去医院，大病去医院也没用。面对看病难，今年以来中央展开了历史上力度最强、范围最广的医疗反腐行动。腐败是很多行业的毒瘤，必须摘除，特别是在关乎生命的医疗行业。这场反腐行动的最终目的，不仅是整肃医疗行业，更重要的点在于，降低民众的看病成本，让看病不再困难。04需要时间教育、住房、医疗三座大山，压在民众肩头，让大家苦不堪言。最关键的是，它们已经压得年轻人不敢结婚生子。我们的新生儿在2016年见顶之后一路向下，去年已经跌破了1000万至956万，最终导致新生儿人数低于死亡人数，致使2022年全国人口减少了85万人。机构预测今年新生儿人数很有可能跌破800万。制图：城市财经；数据：国家统计局新生儿人数带来的第一波影响已经出现，那就是幼儿园、小学数量减少，同时泡沫巨大的顶流学区房价格大跳水。第二波影响会逐渐传递到初中、高中乃至大学。更重要的是，人口减少未来还会施压我们的经济与养老。第一，我们的产业结构决定了，人口才是我们的优势。美国、英国、日本等发达国家，是金融资本强国、科技强国，人家的GDP主要是金融服务业和科技服务业支撑。我们中国是产业资本大国、制造业大国，人口是我们的优势。当人口转向之下，我们的优势便不再。第二，养老压力。中国的养老模式是，年轻人缴纳社保供应老年人。如果新生儿人口持续下降的趋势无法扭转，我们这一代人可能就老无所依。想要扭转局面，必须让生育率回归正常，而要让生育率回归正常，那必须要搬走年轻人肩头的三座大山。这是一条清晰的逻辑线。从2021年以来，中央已经在行动，尽可能让公平回归。针对教育行业的改革，降低民众的教育负担。对房地产行业改革，让更多的人有房住，买得起房。对医疗行业的反腐，让更多的人看得起病，而不是当作韭菜一样被医院割了一茬又一茬。但这三件大事，无法做到一蹴而就，需要时间，需要耐心。每个时代有每个时代的困扰，也有每个时代的历史使命。我们希望，官方能够坚持改革下去，初衷不改。毕竟，时代的一粒尘埃压在个体肩头，都是一座大山，何况还是三个铅球。原创不易，辛苦动一动你的小指头，在文章右小角点个在看、点个赞。欢迎分享出去，让更多的人看到。转载、广告投放、加入读者群，加微信：593594349（备注来意，否则不通过）

作者：余飞01广州楼市二度喊话和北京一样，广州楼市在过去一周内已经两次喊麦。第一次是7月30日，广州市住建局发布公告：将结合广州实际尽快推出有关政策措施，大力支持、更好满足刚性和改善性住房需求，促进广州房地产市场平稳健康发展。第二次是8月7日，广州市住建局回复，相关政策正在研究中。距离北上广深先后对中央要求的“要适时调整优化房地产政策”作出应答，已经过去一周多的时间。按理来说，早就该发布了。但直到今天，都仍是只闻雷声不见雨滴。他们都在等什么？都在等对方先发。尤其是等北京。上海、广州、深圳都在看着北京，看看老大哥怎么发这份文件，毕竟作为四个调控力度最严的城市，力度拿捏要慎之又慎，放松力度太过，会违反房住不炒的原则，放松不痛不痒，又没什么作用。所以都在观望，看看北京该怎么掌握这个分寸。所以，北京应该会是一线城市中率先出招的城市。等北京出来后，上海、广州、深圳也好对自己准备中的文件进行微调，这样才能做到张弛有度。我看到后台有读者说，北京到现在都不发，说明北京没有放松的诉求，不慌不忙。有没有诉求，看下数据就明白了。北京二手房7月份的成交量已经跌破1万套的地板线了，此外二手房挂牌量在不断增加，房价调整也深入到了核心区。纵观当下各城市的现状，没有不需要大招的城市。南京的新房成交量7月份跌破3000套，武汉的新房成交量跌至谷底。广州，新房与二手房成交均四连跌。02量价齐跌的广州当下的广州，无论新房还是二手房，均呈现出量价齐跌的局面。新房方面：7月份成交量乏力状态非常明显，只网签了5188套，连续四个月下跌，成交量比去年那种环境下还要差，相比于今年3月份的高峰，几乎腰斩。同时，国家统计局披露的数据显示，广州6月份新房价格环比下跌0.1%，同比下跌0.8%。也就是说，广州的新房价格比去年还要低。分区来看，广州下辖的11个区，网签面积只有海珠、番禺在增长，其余都在下跌。二手房方面：7月份广州二手房住宅成交量8096套，同样是四连跌，距离1.2万套的荣枯线越来越远。网签价格环比下跌了8.6%。下辖的11个区，7月份二手房成交量5个增长，6个下跌。从更能真实反映市场价格变化的二手房价格来看，广州下辖的11个区，上半年价格全线下跌。其中外围区的增城跌幅最大，其实是外围区的花都和南沙。面对量价双杀，广州市场的信心，已经没了，当下急需救市措施。尽管政策还未发布，但不妨一猜，毕竟住建部已经指明了三个方向：降首付与利率，降低二手房交易费用，取消认房又认贷。本号认为：第一，放松认房又认贷的可能性很大。认房又认贷，是很多购房人面前的拦路虎。本意是压制炒房，但伤害了很多真正的刚需。认房又认贷是什么意思？就是你买房的时候，既要看你名下是否有房（本市范围），还要看你名下是否有贷款记录（全国范围）。无房无贷款记录，才能按照首套房的标准发放贷款。如果你虽然在广州没房，但在老家有过贷款购房的记录，在广州买房，同样要按照非首套标准给予贷款额度。其实压制炒房有很多办法，对于一线城市过于严格的认房又认贷规定，本号觉得可以有针对性地放松放松。如果做不到取消“认房又认贷”，那可以缩小认贷的范围缩小，不在全国内认贷，而只在城市内部认贷即可。也即，只要你在当地没有贷款购房记录，就可以按照首套贷款来执行。第二，放松限购的可能性也比较大。目前，北上广深对非户籍的限购门槛是5年社保。如果放松力度小，有可能只对外围区的社保要求调低。如果力度大一些，在下调社保年限要求的基础上，一线城市的外围区限购放开也存在可能性。广州的增城、从化本就不限购。深圳的深汕合作区也放开了限购。如果放松力度大，广州的花都、南沙有望放开。深圳的大鹏、坪山、龙岗也有可能放开。但这都是猜测，还得看北京的行动。第三，降利率。目前一线城市的首套房和二套房利率都偏高，很多二线城市的首套房利率都降到了3.8%，一线城市中，最低的广州也仍要4.2%，最高的北京则高达4.75%。在中央明令支持刚需和改善型需求购房的要求下，一线城市的房贷利率下降空间还是很大。制图：城市财经03购房建议最后谈一下我对当下各城市的购房建议。对于北上广深与部分强二线城市来说，当下房价调整的周期还远没到结束的时候，也就是说，后续降价是一定的，但不可能会有大幅降价的局面，最可能的是未来几年持续阴跌。所以，对于刚需来说，买房现在可以不用那么慌张，慢慢挑选。不用担心，政策出来后房价又会重新上涨。这一点我在之前的文章中反复强调过，现在各方所有的努力，都是为了不让房价硬着陆而已，让它缓慢下跌。因为当下的楼市，不仅仅是市场的问题，还有整个行业的问题，还有经济问题、地方债务问题、就业问题等等。这些问题不是依靠一道放松调控的措施就能够改变的。对于有小孩上学迫切需求的刚需来说，可以买。但买之前，先想明白一个问题，就是未来的收入和就业是否确定性是否足够，如果确定性不够，那需要谨慎。没必要为了一个学位，压上全家人的幸福生活。孩子的教育的确需要重视，但现在一线城市的民办学校并不比公办学校差，只是民办需要学费，公办免费而已。但相比于购房的压力，民办学校的学费并不算什么，无须过多纠结。总而言之，一句话，有实力就买，没实力就租。人生不长，无须给自己太多包袱。最近看到两段话：第一，20+的年纪，因为工作中的一句否定，就会陷入自我怀疑；30+，没有按照既定的人生轨道做到“而立”，便开始加重焦虑；40+，人生即将过半，还没找到与自我的相处方式，于是自责或埋怨。第二，小时候觉得忘带作业是天大的事情。上高中的时候，以为考大学是天大的事情。恋爱的时候，以为对方离开是天大的事情。人生的很多烦恼，其实都来源于自身的纠结与精神内耗。不要以为买不起房就是天大的事情。当你过尽千帆之后，回望来时路，也会有李白式的感叹，轻舟已过万重山。原创不易，辛苦动一动你的小指头，在文章右小角点个在看、点个赞。欢迎分享出去，让更多的人看到。转载、广告投放、加入读者群，请联系微信：593594349（备注好来意）

本号热文推荐：罕见！北上广深港，人口集体减少了（点击此处可查看）作者：子非鱼01一线楼市集体下跌5月初的时候，本号就第一时间分析了4月份的楼市，结论是：无论新房还是二手的，都转跌了。而作为楼市风向标、被视作抗跌能力最强的一线城市，二手房成交量更是集体转跌。尤其是北京，跌幅比谁都大。北京方面，北京4月份二手房网签13928套，环比下降了40.5%。上海二手房成交量4月份不到1.8万套，相比于3月份的2.4万套环比下降了26%，比2月份的1.9万套还要低。广州4月份二手房成交量（自助网签+中介网签）10500套，相比于3月份的12260套，环比下跌了14.36%。下辖的11个区全线下跌。深圳二手房4月网签3744套，相比于3月份的4943套环比下跌了24%。至于杭州、南京、武汉，苏州、厦门、重庆、成都、宁波等强二线城市，无一例外，都转跌了。转跌的逻辑，一线与二线存在着区别。大多数二线以及三四线城市转跌，逻辑很简单。此前受口罩因素而被压抑的需求，在一季度集中释放，造就了一季度的小高潮，但这些需求在一季度被消耗得差不多。而新的需求，由于收入和就业复苏并不顺畅，并没有形成，于是便出现了热点城市楼市成交量集体青黄不接、后继乏力的现象。新的需求为何形不成？主要是收入和就业复苏受阻，尤其是就业，非但没有复苏，反而16至24岁年轻人的失业率创6个月来新高。至于一线，因为其房价已经高到了一定程度，支撑起楼市的主要是中产以上阶层人群。一线转跌，更重要的原因是宏观大环境不确定之下的信心与预期缺失。最有力的佐证数据，是央行最新发布的存款和房贷数据。02提前还贷潮上演5月11日，央行发布了4月份金融数据，其中存款与房贷均在下降。存款方面，此前一直在增加，2022年全年住户部门存款增加了17.84万亿元，是2021年的近两倍，堪称报复性存款。而进入2023年，仅第一季度民众的存款就增加了9.9万亿，和2019年至2021年的年均存量增量相当。一个季度的存款增加量相当于之前一年的存款增加量。而4月份的住户存款减少了1.2万亿。存款下降，你以为大家是拿出来消费和投资的吗？非也。如果存款拿出来消费投资，那楼市成交量不应该转跌，CPI也不至于逼近临界点。换句话说，存款下降，房贷减少，消费没有起来，CPI反而逼近跌停板，意味着存款拿出来不是去消费和投资，而是提前还贷去了。央行披露，4月份住户贷款减少2411亿元，其中，短期贷款减少1255亿元，中长期贷款减少1156亿元。短期贷款主要用于买车、消费、周转等，而中长期贷款基本都是房贷。制图：城市财经；数据：央行在昨天的文章之中我已经解释过，一般来说，房贷无论怎么也可能为负数。因为市场行情那么再差，也会有成交，只要有成交，就会有房贷增加。4月份楼市成交量下跌，我们的心理预期顶多是房贷增量不如3月份而已，3月份房贷增加了6348亿元，4月份可能就增加个4000多亿，但没想到增量是负数，减少了1156亿元。房贷负增长，再结合存款下降之下，反映消费的CPI增速创26个月来新低，逼近临界点。唯有一个解释合理：还贷规模比贷款规模还要大。这种情况，最近十年也就在2022年的2月份、4月份以及今年的4月份出现了。而提前还贷潮再度上演背后，则是大家对信心与预期的缺失。一季度之所以上演了一波小高潮，是因为在宏观大环境改善之下，大家对放开之后经济、收入、就业的复苏进展过度乐观。然而四个月过去了，大家恍然发现，并不是那么回事。第一，CPI增速持续走低。已经连续一个季度低于2%，4月份的CPI同比增速只有0.1%。一般来说，当CPI持续低于2%的时候，就有通缩压力，何况现在的CPI逼近临界点。来源：国家统计局第二，我们的整体就业率虽然略有下降，为5.3%。但是16至24岁年轻人的失业率创6个月来新高。第三，好不容易起来的社融，4月份又跌回去了。4月份，社会融资规模增量1.22万亿元，远低于预期的2万亿，更远低于3月份的5.38万亿增量。社融反映的是全社会对货币的需求量。社融下降，意味着印钞机虽然仍在卖力印钞，但没多少人来接水，为数不多来接水的，93.3%还是国企、央企、城投。简单点说，就是银行的钱很难贷出去。其背后反映的是企业没有扩张意愿，生产偏弱。第四，唯一亮眼的出口数据，很大程度上也是牺牲利润的结果。海关总署数据显示，3月份我们的出口以美元计价增长了14.8%，4月份增长了8.5%。制图：城市财经；数据：海关总署但这一增长结合PPI来看，其实是压低价格，利用价格优势的缘故。一季度，我们的规模以上工业利润同比下降了21.4%。来源：国家统计局这种方式很难持续，因为不断压低工业生产者出厂价格，会继续压低我们的工业利润，会加大制造业压力，影响就业率。03新一轮救市可能在酝酿其实，在3月份热点城市成交量开始走弱的时候，很多城市就已经按捺不住，开启了新一轮救市。3月份以来，以厦门、郑州、沈阳、合肥、杭州、广州、苏州、深圳等为代表的城市，已经开启了新一轮救市。从4月份的成交量来看，没有一个城市的措施能够奏效。但是，我们都知道，越是不管用，他们越会用。新一轮自上而下的大招，可能正在酝酿之中。最近棚改传言四起，就因为不久前召开的中央政治局会议上提到了，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。不过这一传言，已经被辟谣。但不可否认，楼市如今的现状，接下来肯定会有大招出台。不过，正如本号多次强调的，在收入和就业彻底复苏之前，任何招数都不好使。更重要的是，在口罩三年之下，我们很多人的心态已经变了。在之前分析今年五一的数据中，我已经说过。这个五一，确实是史上最火爆的五一。车站、码头、景区、山上、海边、寺庙人山人海，而市区，看书的寥寥，看房的人寥寥，在家的人寥寥。这种现象背后的本质，并不是说大家的收入一夜之间恢复了。而是思维习惯改变之下，大家不再追求给自己增加压力。口罩三年让大家，想明白了很多事情，追逐当下的快乐享受，追求吃喝玩乐，追求求神拜佛，追求佛系人生，比其他什么都重要。生活不再是买车、买房、努力搬砖、事业有成，而是活在当下。至于买房，有能力就买，没能力就租，这是大众的普遍想法。很多人不会再像以前一样，为了买一套房，掏空6个钱包，背负一辈子的房贷。这一变化并非我是个人臆想，而是透过我各个平台的读者留言内容中感觉到的。日本当年的泡沫破灭，改变了日本一代人的思维。日本也自此进入了低欲望社会。口罩三年，会否让中国的年轻人也进入低欲望阶段？还不好说，但从调查的消费习惯改变来看，即便不是低欲望，至少也不再盲目追求以加杠杆的方式去买房。人口见顶、城市化速率见顶、大多数城市供大于求、预期与信心缺失、心态改变，这些因素综合影响下：全国90%以上的城市，在未来相当长一段时间里，都没有谈房价上涨的资格。原创不易，辛苦动一动你的小指头，在文章右小角点个在看、点个赞。欢迎分享出去，让更多的人看到。转载、广告投放、加入读者群，请联系微信：593594349（备注好来意）

本号热文推荐：破防！房贷，大跳水了作者：子非鱼01两个罕见广州2022年统计公报，终于千呼万唤出来了。5月12日，广州统计局披露：2022年广州常住人口1873.41万人，城镇化率为86.48%。年末户籍人口1034.91万人。这一人口相比于2021年减少了7.65万人。由于广州2022统计年鉴中并未公布人口数据，广州统计局的历史资料中，统计公报也只能查询到最早1991年的数据。只能说，这是广州32年来人口首次负增长。相比于广州，深圳的数据非常详细，有立市以来的所有数据。在之前写深圳人口的文章中我已经说过，2022年深圳人口负增长是立市以来的首次负增长。制图：城市财经；数据：深圳统计局随着广州人口公布，两个罕见画面出现了：第一个罕见：一线城市常住人口集体下降。2022年上海人口减少了13.54万人，不仅是一线城市中人口减少最多的城市，也是全国之最。北京去年减少了4.3万人，深圳减少了1.98万人，广州减少了7.65万人。制图：城市财经；数据：各城市统计局第二个罕见：粤港澳大湾区11市，除了珠海，其余全部减少。制图：城市财经；数据：各城市统计局02为何普降北上广深港和粤港澳大湾区人口普降，主要有三个因素，需要分开来讲。第一，主动控制。这主要表现在北京和上海方面。北京早就划定了2035年人口天花板为2300万，上海划定2035年人口天花板为2500万。在这种背景下，北京早就开启了疏解非首都功能，主动挤出人口。过去几年北京的常住人口一直在下降。2017年减少了2.2万人，2018年减少了16.5万人，2019年减少了0.6万人。上海过去几年也几乎停滞了增长。第二，口罩因素。去年上海、广东、北京都是口罩影响严重的地区。动辄核酸和封控，再加上去年工厂动辄停工，无事可做，赚不了钱还得花钱，让很多农民工选择回家乡发展。国家统计局不久前公布的《2022年农民工监测调查报告》显示，2022年在外出农民工中，跨省流动7061万人，比上年减少69万人，下降1.0%；省内流动10129万人，比上年增加87万人，增长0.9%。跨省农民工减少，省内流动增加。所以我们可以看到，广东、山东、上海、北京人口在减少，江苏、浙江人口增量也在减少，反倒是部分2021年人口减少的中西部省出现了人口增量，比如江西、山西、内蒙古、甘肃、陕西、云南等。最夸张的是云南。云南2021年人口减少了30.93万人，去年人口增加了3万人。制图：城市财经；数据：各省市自治区统计局澳门人口减少，中国新闻网披露，主要是因为去年口罩期间，居澳门的外地雇员减少所致。香港人口减少，亦是如此。第三，高房价产生的挤出效应。以深圳来说。深圳过去四十多年来，人口、经济、产业、工业、科技、金融发展速度让世人惊叹。人口和经济不断壮大，一方面由于空间有限，限制了深圳的住宅供应；另一方面过度热钱疯狂炒作，让深圳的房价成为了大多数深圳人遥不可及的梦。房价与房租的高企，大幅提升了深圳的营商成本，深圳开启了挤出效应。最明显的佐证数据在于：第一，2021年在杭州、成都、西安等城市仍有二十多万人口增量的背景下，深圳人口从过去每年人口增长五六十万的情况下，突然跳水，仅增加了4.78万人。同期的广州也从过往每年人口增加几十万的背景下，人口增量跳水至7.03万。深圳、广州这两座过去人口增量一直位居第一第二的城市，在2021年人口增量榜单上掉出了前十。第二，2017年深圳市迁出制造业企业463家，2021年为4344家，4年间外迁企业数量增长近10倍。当然，深圳在溢出的同时，也有很多企业迁入，也有很多企业注册。深圳正在被高房价高租金推动着转向，低端制造业逐渐转移出去。按照深圳的规划，未来的深圳，核心区将全面CBD化，成为全国乃至全球的企业总部聚集区；非核心区将密布先进制造业园区；普通的制造业，将慢慢向临深地区转移。北上广亦是如此。试问，在如今二线省会城市崛起，一线城市房价形成的天堑之下，还有多少毕业生义无反顾地奔向一线？03人口格局已然生变2023年，人口的流动性彻底恢复。从百度迁徙数据来看，人口正在大量回流京津冀、长三角和珠三角三大城市群。今年2月28日是春节后上班第一天，以2月27日春节返程数据来看，广州成为全国最热门的迁入地，占当天全国迁入量的3.17%。其次是北京、深圳、上海、东莞、成都、佛山、杭州、西安、郑州。可以预见，2023年，广州、深圳等珠三角城市口必然回归正增长。但是，正如我之前所说，在人口格局生变之下，广深很难再现过去动辄几十万人口增量的辉煌战绩。从2021年开始，中国的人口格局已经生变。2021年是口罩三年期间影响最小的一年。在这样一个影响最小的一年中，中国的人口增量主阵地已经从一线变成了二线省会城市。制图：城市财经；数据：各城市统计局上图是过去两年的人口变化情况。2021年，当杭州、成都、西安仍有二十多万人口增量，武汉实际增量也在20万以上，长沙增量逼近20万时，上海只增加了1万，北京减少了0.4万，深圳、广州也从之前动辄五六十万人口增量直接跳水至几万。所以说，导致这种局面，诱因可能是疫情，但疫情也只是加速了周期，并不是决定性因素。根本因素还是城市自身发展的结果。一线城市的高房价、高租金、高生活成本，市场的这个无形之手，本身就在左右着人口的去留。而随着二线省会城市不断崛起，尽管二线省会城市的经济实力、产业丰富度、就业机会，仍与一线有较大差距，但结合生活成本来说，二线省会城市，是当下很多年轻人最佳的选择。原创不易，辛苦动一动你的小指头，在文章右小角点个在看、点个赞。欢迎分享出去，让更多的人看到。转载、广告投放、加入读者群，请联系微信：593594349（备注好来意）

作者：子非鱼5月11日，央行发布了4月份的金融数据，整体来看，隐忧颇多。01钱变少了央行披露：4月末，广义货币(M2)余额280.85万亿元，同比增长12.4%，增速比上月末低0.3个百分点，比上年同期高1.9个百分点。狭义货币(M1)余额66.98万亿元，同比增长5.3%。本号解读：广义货币被视作货币的总供应量。4月份增速虽然相较于3月份低了0.3个百分点，但仍继续保持两位数增长。印钞机的轰鸣声仍没有停下来。不过，广义货币的总规模相较于3月份略有减少。制图：城市财经；数据：央行结合5月11日国家统计局公布的4月份CPI数据，正契合着掉书袋的专家们执着的经济学上对于通缩的解释：货币供应量持续下降、物价持续下降，同时发生经济衰退。4月份，我们的货币供应量下降了。物价方面，已经连续一个季度低于2%，4月份的CPI同比增速只有0.1%，接近滞涨。来源：国家统计局这意味着，我们的确面临着较大的通缩压力。见文章《双双跳水！大麻烦，来了》同时，M2增速与M1增速形成的剪刀差虽然有所缩小，但仍高达7.1。这意味着，大量的资金在系统内空转。一般来说，M2增速大于M1，表明市场对经济悲观，实体经济中的投资机会减少，存款定期化，经济活力偏弱，更多的钱流入金融投资市场。02社融远低于预期央行披露：4月份社会融资规模增量1.22万亿元，比上年同期多2729亿元。4月末社会融资规模存量为359.95万亿元，同比增长10%。本号解读：第一，增速10%。一般来说，要达到12%以上，才能看出市场明显回暖的迹象。这意味着，回暖仍存在较大不确定性。第二，4月份社融增量1.22万亿元，这一增量远低于预期的2万亿，也远低于3月份的5.38万亿的社融增量，创下5个月来新低。如果将广义货币视作货币的总供应，那么社融就是货币的总需求。社融增量低于预期，意味着贷款的需求在减弱。钱虽多，没多少人来接水。再来看社融的结构。新增的1.22万亿社融中，人民币贷款增加了7188亿元，分部门看，住户贷款减少2411亿元，企（事）业单位贷款增加6839亿元。此外，政府债券融资增加了4548亿元。住户贷款减少，大多数人民币贷款都被企（事）业单位借走了。这什么意思？所谓企（事）业单位，就是央企、国企和城投。它们贷款，主要用于大基建和地方城市卖地兜底。而政府债券净融资，也即地方债，一部分用于地方基础设施建设，一部分偿还旧债。企（事）单位加上政府债券融资合计11387亿元，占1.22万亿增量的93.3%。也就是说，一季度贷款虽然有所起势，但敢大手大脚花钱的，还是央企、国企、城投和地方政府。民众的贷款不但没有增加，还减少了。03存款终于减少了央行披露：4月份人民币存款减少4609亿元，同比多减5524亿元。其中，住户存款减少1.2万亿元，非金融企业存款减少1408亿元，财政性存款增加5028亿元，非银行业金融机构存款增加2912亿元。本号解读：住户部门的存款终于迎来了减少。要知道，2022年全年住户部门存款增加了17.84万亿元，是2021年的近两倍，堪称报复性存款。而进入2023年，仅第一季度民众的存款就增加了9.9万亿，和2019年至2021年的年均存量增量相当。一个季度的存款增加量相当于之前一年的存款增加量。这说明，没钱的反正是没钱花。有钱的也不敢乱消费、乱投资，而是忙着存起来，应对未来的不确定性。4月住户存款减少了1.2万亿，这是4月份所有金融数据中，仅有的一个好消息。说明大家开始拿钱出来消费了。但这背后的推动力，其实是存款利率下降。4月份广东、湖北、河南等多家银行也开启了存款降息模式，试图引导民众降低存款，把钱拿出来消费。此外，5月11日，多家权威媒体报道，就在近日，相关部门下发通知，要求各银行控制通知存款、协定存款利率加点上限。对于通知存款利率，国有大行不能超过基准利率0.1个百分点，其他银行不能超过基准利率0.2个百分点。控制存款利率的加点上限，意思很明确了，就是控制各银行的存款，让大家拿出来消费。5月份的存款可能会进一步下降，同时消费增速可能会跟着上涨。04房贷大跳水了央行披露：4月份人民币贷款增加7188亿元，同比多增649亿元。分部门看，住户贷款减少2411亿元，其中，短期贷款减少1255亿元，中长期贷款减少1156亿元。本号解读：住户部门贷款减少了2411亿元，短期减少了1255亿元，中长期贷款减少1156亿元，无论短期还是中长期都在减少。住户部门的短期贷款，主要是买车、周转、消费等用途。中长期贷款则主要是房贷。4月份的房贷增量下降，我们应该早有心理准备。毕竟4月份热点城市的新房和二手房再度进入了下跌模式。北京、上海、广州、深圳四大一线城市的二手房成交量集体转向。北京4月份二手房网签13928套，环比下降了40.5%。上海二手房成交量4月份不到1.8万套，相比于3月份的2.4万套环比下降了26%，比2月份的1.9万套还要低。广州4月份二手房成交量（自助网签+中介网签）10500套，相比于3月份的12260套，环比下跌了14.36%。下辖的11个区全线下跌。深圳二手房4月网签3744套，相比于3月份的4943套环比下跌了24%。但没想到4月份的房贷不是增量下降，而是直接减少。要知道，房贷减少只在去年楼市全面转跌的环境中发生过，去年2月份减少了459亿元，4月份减少了1156亿元。今年4月份的减少量比去年2月份和4月份的减少量还要大。制图：城市财经；数据：央行一般来说，房贷增量基本不可能为负数。因为市场行情那么再差，也会有成交，只要有成交，就会有房贷增加。4月份楼市成交量下跌，我们的心理预期顶多是房贷增量不如3月份而已，3月份房贷增加了6348亿元，4月份可能就增加个4000多亿，但没想到增量是负数，减少了1156亿元。房贷增量为负数，只有一个解释，那就是还贷的比贷款出去的规模还要大。4月份房贷跳水表明，提前还贷潮再度上演了。提前还贷潮背后，还是大家对预期和信心的缺失。原创不易，辛苦动一动你的小指头，在文章右小角点个在看、点个赞。欢迎分享出去，让更多的人看到。转载、广告投放、加入读者群，请联系微信：593594349（备注好来意）

写在前面：新建了一个深莞惠购房群，邀请了亲临一线的市场专业人士，解答在深圳、东莞、惠州有置业和投资需求人士的问题。本群的目的，是为大家提供购房和投资咨询，为大家推荐合适的楼盘。本着非诚勿扰的原则，筛选精准，避免闲聊人员加入，采取收费进入方式，让真正有买房需求的人进入。确有在深莞惠有购房需求的人，可以加我微信593594349，付费49元小红包，拉你进群。之前已经加入我星球会员的，想要进入，可以免费拉进。作者：子非鱼01比亚迪在东莞设立研发项目3月17日，东莞发布重磅消息：东莞比亚迪新能源汽车关键零部件项目已于今年第一季度在东莞谢岗镇动工开建，投资65亿元，年产值约170亿元，预计2024年完工，将重点用于研发、设计、生产制造新能源汽车发动机。也就是说深圳的比亚迪，要将研发、设计和生产新能源发动机的业务迁移至东莞了。作为最重要的研发部门，一般来说是放在总部大本营，迁移或者扩大至外地的项目，一般是终端生产线。在此之前，比亚迪除了在深圳本土有多处生产工厂外，在全国多个城市也布局了生产线。在北京、承德、大连、青岛、包头、杭州、宁波、上海、南京、武汉、太原、长沙、西安、商洛、韶关、汕尾、惠州等地都有生产基地，都是以生产整车或者生产零部件为主。比亚迪的研发部门一直在深圳大本营六角大楼。所以，这一次将在东莞设立研发线意义非同一般，这是东莞对深圳的又一次虹吸。据悉，比亚迪东莞项目占地面积约1044.5亩，建筑面积约122.4万平方米。这个项目由东莞弗迪动力有限公司投资，将新建11栋厂房、7栋宿舍，还将投入相关生产设备和附属设施。这和当初东莞为了虹吸华为终端研发总部是一样的。当初东莞几乎以白菜价的价格卖了一批最好的土地给华为建厂建员工居住用房。如今，东莞又在用同样的方法，吸引比亚迪。02东莞正在虹吸深圳相比于东莞，深圳当然拥有更完整的产业配套，更好的服务配套，更好的金融支持，但深圳高企的营商成本，正在成为对冲深圳优势的蚁穴。我们都知道，深圳是凭借着制造业起家。1979年宝安撤县设立深圳市，1980年深圳设立为国家经济特区，当时深圳只是一个南海边的小渔村，一穷二白，人口只有30多万，GDP只有1.96亿元。当时中央只是抱着试试的心态，没有钱，只有政策给到深圳，让深圳大胆闯，大胆探索。在这种背景下，深圳以香港为师，开启了飞速发展，创造了深圳速度。过去四十多年里，深圳的经济发展路径也不断变迁。最初是依靠出口代工，依靠“三来一补”的加工出口特区，开启了城市化序幕，并积累了原始资本。深圳当年作为经济特区，其实没有获得多少中央财政的加持，中央主要是给予了政策，让深圳放开手脚闯。在积累了原始资本和原始技术之后，深圳迈向了“深圳仿造”阶段，也就是山寨阶段，当时华强北的山寨电子产品遍地都是。但仅靠模仿别人，永远只能跟在别人屁股后面。于是在2005年深圳提出了“四个难以为继”，也即土地空间难以为继、资源能源难以为继、人口承载力难以为继和环境承载力难以为继。所以，从这一年开始到2019年，深圳逐渐升级产业模式，摆脱以往的复制模式，走向自主模式，迈向了“深圳制造”。这段时间内，深圳土生土长的企业华为、腾讯、中兴、大疆、比亚迪在世界舞台上崭露头角。也正是在“深圳仿造”到“深圳制造”这段期间内，深圳加入了一线城市阵营，与老牌的北上广，组成了北上广深四大一线城市阵容，并在这段期间内，GDP先后超越了香港、广州，位居内地第三。如今的深圳已经是人口接近1800万，管控人口超2200万，GDP超3万亿的超级大都市。制图：城市财经，数据：深圳市统计局制图：城市财经，数据：深圳市统计局然而，在人口和经济不断壮大的背景下，一方面由于空间有限，限制了深圳的住宅供应，另一方面过度热钱疯狂炒作，让深圳的房价成为了大多数深圳人遥不可及的梦。房价与房租的高企，大幅提升了深圳的营商成本，对深圳开启了挤出效应。而作为临近深圳的、营商成本低的东莞、惠州便成为深圳产业外溢的直接享受者，尤其是产业配套更加完善的东莞，成为深圳制造业企业更加青睐之地。2016年，华为终端落户松山湖后，华为供应商软通动力、华勤通讯，华为软件服务商中软国际、易宝软件等上下游企业相继进驻松山湖。除此之外，深圳的蓝思科技、大疆、康佳、顺丰、欧菲光等一批行业巨头纷纷在东莞建设基地。公开数据显示，过去五年深圳外溢产业中的超40%被东莞承接。在深圳产业的导入下，东莞经济强势反弹，经济增速自2018年起连续三年位列珠三角前三名。03深圳支撑东莞蝶变在深圳制造业产业加持之下，东莞产业不断升级，也在完成蝶变。如今的东莞，在当年对特种服务业清扫后，已经成长为珠三角的产业硬核城市。作为世界工厂，东莞每一个镇和街道都有各自的特色产业：虎门是服装和线缆，长安是电子和五金模具，厚街是鞋和家具。这些百亿级乃至千亿级产业集群，共同撑起了“世界工厂”。而在深圳产业不断加持下，东莞也摆脱了山寨的称号，走上了科创驱动经济发展之路。如今的东莞，已经成长为了要经济有经济，要产业有产业，有人口有人口，要区位有区位的特大城市，同时也是新一线城市。其经济规模位居万亿GDP俱乐部。人口过千万，且是城区人口超500万逼近千万的特大城市。工业增加值位居全国前十。在地级市中，东莞已经成长为了一股强悍力量。当然目前东莞的城建确实太差，樟木头、凤岗、大朗这些镇的城建和普通县城别无二致，东边的镇甚至还不如一些县城。另一边，深圳这些年其实也在转型，从深圳制造走向深圳智造。在这个大方向之下，一些低端产业溢出深圳也是在设计之中，毕竟深圳的土地空间极其有限。深圳“工业立市”的准则从未变过，只是囿于如今的地皮租金成本，再加上如今深圳的金融实力，顺势做出调整也是顺应时代发展。深圳未来的布局是，核心区将全面CBD化，成为全国乃至全球的企业总部聚集区；非核心区将密布先进制造业园区；普通的制造业，将慢慢向临深地区转移。也即是说，深圳未来要力抓的是企业全球总部和先进制造业。何为先进制造业？2022年深圳发布了《深圳市20大先进制造业园区空间布局规划》，其中明确提到未来重点布局的产业：半导体与集成电路、生物医药、智能终端、网络与通信、超高清视频显示、工业母机、激光与增材制造、精密仪器设备、智能机器人、现代时尚、安全节能环保、高端医疗器械、大健康、新材料、智能网联汽车、智能传感器、海洋产业等。从这个布局来看，作为”双范“城市的深圳，目标是要做中国科创的矛，凭借自身的科研实力，去攻破诸多技术瓶颈，助力中国打破美国的技术封锁。在这种背景下，有所得必有所失，既然想要力抓先进制造业，那相对低端的产业只能外溢到临深地区。深圳与东莞这对CP将越来越像上海与苏州，前店后厂的搭配中携手前行。原创不易，辛苦动一动你的小指头，在文章右小角点个在看、点个赞。欢迎分享出去，让更多的人看到。转载、广告投放、加入读者群，请联系微信：593594349（备注好来意）欢迎点击关注“城市财经”↓

作者：子非鱼01郑州零门槛落户又是郑州，在完成对楼市新年第一救，发布了“救市12条”之后，郑州又彻底解绑了中心城区的落户限制，如今的郑州，几乎已经是零门槛落户模式了。1月3日，郑州市发布了新版《关于进一步深化户籍制度改革的实施意见》，提出：第一，实施中心城区和县（市）、上街区无差别化落户政策，全市统一的以经常居住地登记户口；第二，放宽在中心城区稳定生活的农业转移人口及其他常住人口落户条件，落户不受居住证办理年限、中心城区租赁房屋入户年限和户口性质的限制；第三，放宽在中心城区普通劳动者参加城镇社会保险落户条件，落户不受在中心城区务工及缴纳社保不受社保缴费年限限制。简单一句话概括便是，郑州落户基本不再受限，来者不拒，零门槛落户正式开启。其实，郑州市此举在去年9月份就有吹风，去年9月份郑州市就已经发布了《郑州市公安局关于进一步深化户籍制度改革的实施意见

作者：子非鱼01太原跌破万元前两天写了南昌楼市，当下的南昌现状是，近一半区域房价跌破了万元。在中部，与南昌作为难兄难弟的兄弟省会太原，最新传来消息，整体均价跌破了万元。根据贝壳找房披露，当下太原的二手房均价为9769元/平方米，较上年同期下跌了8.35%，环比上月下跌了0.7%。从走势可以看到，早在2022年年中太原的均价就跌落至万元以下，房价一路下跌，直到现在跌势依旧没有收住。细细回顾太原楼市，这个中部垫底省会城市的房价已经跌了好几年了。这座城市从2016年在上涨的大浪潮中跟涨，由8000元/平米开始起步，2017年突破万元大关，2018年继续上扬，连续突破1.3万元/平米，站在历史顶峰。此后房价转向一路下行。2021年太原房价已经跌至万元关口。进入2022年，在全国楼市整体进入调整模式的背景下，太原房价继续下行，最终跌穿了万元大关。根据国家统计局披露的数据显示，11月份太原二手房均价较2020年下跌了9.1%，是70个大中城市中40个相较于2020年房价下跌的城市之一，跌幅位居第9位，位居省会第二位，仅次于哈尔滨。制图：城市财经；数据：国家统计局02太原楼市成也棚改败也棚改太原这座城市，古代历史中，地位非常高，太原李家缔造了大唐王朝。进入现代，太原也曾辉煌过。从太原经济角度来看，这座城市成也煤炭，败也煤炭。在煤炭产业最辉煌的时候，山西和太原都曾无比风光。数据显示，1984年，太原的GDP为59.7亿元，位居中部第三，仅次于武汉和郑州。当时的南昌，也高于合肥。制图：城市财经太原的式微，其实就是最近十年的事情。在2008全球金融风暴以及2010年之后的产能收缩，煤炭价格大跌，让山西失速。数据显示，2012年国内39家煤炭上市公司盈利能力明显下降，利润总额和净利润均创5年最低，33家净利润增长率为负值，占全部煤炭上市公司的85%。而作为以煤炭以及煤炭的衍生产业（煤焦、电力、冶金、化工和建材）为支柱产业的太原，自然受影响不小。太原先后被南昌、合肥超越。不过，如今的太原，已然觉悟，正在大力发展新兴制造业，走在了快速产业转型的路上，最近两年也有不少收获。最近两三年太原经济发展势头迅猛，一方面受大宗商品价格上涨，传统的煤炭产业有所振兴。根据太原统计局披露的数据显示，前10个月，煤炭开采和洗选业增加值占全市规模以上工业增加值的比重为27.6%；增长7.7%，比前三季度（6.8%）加快0.9个百分点，拉动规模以上工业增加值增长1.8个百分点。同时多年的产业转型，战略型新兴产业也开始助力经济发展。前10个月，工业战略性新兴产业增加值占全市规模以上工业增加值的比重为30.9%；增长13.8%，对全市规模以上工业增加值增长的贡献率达到45.6%，拉动全市规模以上工业增加值增长3.9个百分点。其中，新一代信息技术产业增加值增长0.7%；新材料产业增加值增长5.0%；高端装备制造业增加值增长19.8%；节能环保产业增加值增长61.3%；生物产业增加值增长35.3%；新能源汽车产业增加值增长78.4%。2022年前三季度，太原GDP增速为3.6%，增速位居42个主要城市第12位。而山西省三季度增速则位居全国第一。当然，由于基数低，太原的追赶之路才刚刚开始，往后仍是万里征程。对于太原的楼市，则成也棚改，败也棚改。去库存号召下，2016年，太原发布《关于做好棚户区改造货币化安置工作的实施意见》，全速开启了货币棚改模式。不光太原，整个山西都按下了货币棚改的快进键。公开资料显示，2017年山西全省商品房待售面积消化周期保持在10个月左右，可售面积消化周期控制在18个月以内。2017年年初，山西省住建厅再次明确，2017年山西要打通去库存与棚户区改造之间的通道，积极推行棚改货币化安置。可售面积消化周期大于36个月的市、县，棚改货币化安置比例不低于80%，可售面积消化周期在18个到36个月之间的市、县不低于60%，其他市、县原则上不低于50%。在这种背景下，太原房价从2016年的8000元/平方米左右一路狂飙至2018年的1.3万元/平方米左右，涨了62.5%。2018年年末，国开行明确表态：棚改实行差异化处置：对于库存充足，房价上涨压力小的城市，仍采用货币棚改；对库存不足，房价上涨压力大的城市，采用安置房棚改法。态度转变之下，带来的是2019年包括山西在内的全国各省市货币棚改大退烧。公开数据显示，山西2019年棚改量较2018年下跌了72%，山东、河南、新疆、湖南、贵州、吉林、黑龙江、辽宁、宁夏、海南均大跌。没有了棚改支持，太原开启了漫漫下跌之路，房价从1.3万元的顶部一路下滑，2021年跌至万元关口，2022年跌破万元。03太原楼市后市预判尽管2022年太原楼市也曾出招救市，比如在2022年5月发布了36条举措，其中核心几条如下：第一，放开限购。非户籍人口购房，无需社保和纳税证明。第二，降首付。首套20%，二套30%。首套结清贷款的，买二套按照首套执行。第三，免契税与大额补贴契税。＜90㎡财政全额补贴；90-143㎡财政补贴80%；＞143㎡财政补贴50%；二套房契税参照首套补贴标准下浮20%。第四，人才购房给补贴。博士20万、硕士10万、本科5万、大专及初级技术职称人员2万。然而，不顶用。据消息人士披露，截止12月第二周，太原商品房成交量317万平米，累计较去年下跌了43%，这个成交率基本回到了2013年与2014年的水平。这主要是：第一，太原一方面人口增量不够显著。2010年至2020年，太原常住人口增加了110万，这一增量虽然在山西省位居第一，但与其他中心城市相比，少得可怜。制图：城市财经；数据：山西统计局第二，此前过度依赖棚改，棚改熄火之后，失去了最大支撑力量。第三，房子库存太多了。今年4月份克而瑞披露的数据显示，太原当时的狭义商品房库存量为1842万平方，位居全国第四，后来克而瑞没有再将太原纳入统计，后面的数据无法得知。但从太原今年惨淡的销量来看，库存量大抵已经突破了2000万平方米。也就是说，太原仍是一个供大于求的市场。这样的市场，尽管价格已经跌破万元，后续可能还会阴跌，而且根本很难涨得动。当然，考虑到太原的房价确实调整了很多，基本已经调整到位，往后即便会有阴跌，调整力度也不会很大。转载、广告投放，请联系微信：593594349（请写明备注）欢迎点击关注“城市财经”

作者：子非鱼01苏州楼市全线调整没有人怀疑中国最牛地级市苏州的城市价值与潜力，就像没有人怀疑深圳一样。但当房价水平远远超出城市价值和潜力所能匹配的高度，远远超出城市大多数居民本身的购买力的时候，跌势根本挡不住。深圳如此，苏州亦是如此。在今年整体宏观大环境下，根据国家统计局披露的数据显示，70个大中城市中有90%的城市房价在调整。统计局采取的抽样调查法，其反映的便是全国的整体情况。70个大中城市选取的是4个一线城市，32个二线城市，34个三线城市。一二三线城市调整如斯，遑论没有被纳入统计的绝大多数四线城市。在整体调整的大背景下，苏州自然也无法置身事外。成交量方面：今年前11个月，苏州新房累计销售面积651万平方米，较去年同期下跌了近四分之一。二手房前11个月累计成交504万平方米，较去年同期下跌了17%。进入12月份以来，苏州成交量方面有所回暖，但整体仍在低位，最关键的是，房价跌势依旧在持续、房价方面：新房今年以来至今，打折优惠降价是普遍现象。苏州最新推出的35个楼盘仍是如此。逻辑很简单，开发商当下仍需要以价换量快速回血来应对自己的债务。二手房价格普遍在调整。根据苏州楼市的梳理，苏州6大区23个板块今年进入了全线调整模式，其中跌幅最大的板块是吴江区的汾湖，同比下跌了75.3%。苏州房价天花板的园区，跌幅最大的板块也超过了三分之一。02苏州房价前世今生尽管苏州今年的房价上演了全线下挫，但整体价格仍在高位。今年的跌幅相比于过去几年的涨幅，仍是小菜一碟。1998年，中国结束了此前的福利分房时代，进入了商品房时代。1999年苏州正式开始执行，当时苏州的市场价格是1680元/㎡，园区都市花园一期的成交均价为2000元/㎡。此后随着浩浩荡荡的城市化，尤其是2001年中国加入世贸组织迎来了全面经济快速发展。在经济与人口推动下，中心城市的房价一路上涨。2003年苏州成交均价涨至3000元/㎡，园区的成交均价刷新至4400元/㎡。2005年均价涨至4500元/平方米。2007年园区价格冲到了7000元/平方米。2008年受全球金融危机影响，有过短暂的调整，但后来随着“4万亿计划”推出，全国

作者：子非鱼01西安楼市没有反转在防疫放开之后，西北第一城西安，楼市并没有出现反转剧情，反倒是比之前调整力度更大了。首先，12月15日国家统计局披露的11月份70个大中城市房价数据显示，西安新房环比下跌0.3%，二手房环比下跌0.7%，二手房跌幅创年内新高。其次，西安泡沫居高的片区，二手房正上演一场加速降价抛售的场景。从量上看，由于防疫放开，流动性恢复，中心城市整体成交量进入12月份开始回升，这是情理之中，也是预料之中的事情。但价格大多数仍在调整当中，以西安来说，降价抛售已经蔓延至主城区热门板块。据诸葛找房统计显示，西安当前有144712套房源挂牌出售，其中24小时内，新上房源3922套，降价房源高达1421套。降价普遍在几十万，最高的有170万。从降价抛售的区域来看，之前被爆炒的曲江、高新最多。曲江大概是西安炒作最严重的区域之一。过去两年西安土拍诞生的地王以及多场万人摇号抢房的场景，基本都在曲江出现。比如去年年初，曲江一宗土地以综合楼面价25342元/平方米，远超周边一二手房售价，成为西安新的“单价地王”。高新、航天、雁塔板块也是泡沫比较大的片区。如此可以看到，西安泡沫较大的区域，现在正在加快挤泡沫。最近后台有读者问我，防疫放开之后西安楼市会怎么走。我在评论中给出的回复很明确，西安楼市才调整没多久，后续调整的步伐短期内不会改变。02西安房价调整是可以预料的作为西北第一城，过去一些年在诸多政策利好下，如国家中心城市的批复，国家级新区的批复，中欧班列枢纽头衔等，被炒作得非常严重。尤其是在以武汉为首的城市开启新一轮抢人大战之后，西安后发先至，几乎将落户门槛降为零，引发了大量人口涌入。去年公布的第七次人口普查数据显示，西安从2010年至2020年常住人口增加了448.5万，增量位居全国第四。增量发力主要是在后五年。制图：城市财经；数据来源：各城市统计局在政策利好和人口不断流入的背景下，增量需求和炒作需求共同推动，西安房价开启了连续上涨几十个月的纪录模式。2018年当年，根据胡润研究院公布的数据，西安房价更是领涨全国，在全球涨幅中位居第三位。这种上涨的势头，直到今年年中才得以终结。过去几年西安也曾多次升级过调控，但始终没有阻挡住房价上涨的势头。过去的持续上涨，原因并不复杂，由于西安地位不断被拔高，大家对西安楼市的预期仍在，最关键的是，当时大家对收入仍有期待。而今年的转向，因素则和其他城市一样。宏观大环境之下，经济失速，收入缩水，工作朝不保夕。西安还算能扛的，从国家统计局的数据来看，直到8月份西安的二手房价格才开启连降模式。缺口一开，便一发不可收拾。当下的西安，新房打折普遍，二手房降价挂牌离场。今年9月，西安有35个楼盘意向登记。这些项目中，有25个楼盘意向登记量不足房源量，不用摇号转入平销，延续了8月份的平淡状态。11月，西安新房成交面积环比下降5%，同比下降28%。今年前11个月西安累计新房成交面积较去年同期下降了16%。二手房方面，之前主要集中在外围区降价抛售，现在正如文章第一部分所说，已经延伸到了主城区的核心板块。最关键的是，降价也卖不动。西安二手房挂牌量3月份10.43万套，现在已经达到了14.47万套，大半年时间增加了4万多套。说明，炒房客正在跑步离场。而这么多的二手房挂牌量很多都无人问津。据不完全统计，最近3个月内0成交的小区有2107个，其中莲湖、碑林、雁塔、未央四区二手房0成交的小区数量都在300个以上。逻辑很简单，当下的宏观环境下，西安房价调整缺口已经打开，后续调整时间不会太短，这时候谁去接盘。在这种背景下，11月19日，西安再次放松调控，开启了拯救二手房的模式：1，迁入户口无房户可买一套二手。2，无户籍六个月社保可买一套二手。3，引进人才无需社保。4，二孩及以上家庭新增一套购房资格，可作为普通家庭参与摇号。5、解开临潼区，西咸新区沣东新城上林街道，沣西新城高桥街道、马王街道，高新区托管的非限购区域限购。然而，趋势已经形成，很难改变。03西安房价后市预判在昨天分析北方四个城市天津、青岛、济南、石家庄四个城市房价已经见底的文章中，我已经强调过，楼市分化无处不在。天津、青岛、济南、石家庄从2017年和2018年就开始调整，且第一年调整幅度都比较大，这两年只是阴跌。到目前为止四个城市已经调整了四五年时间，整体市场已经表现出了跌无可跌的局面。所以，对于天津、青岛、石家庄、济南四个城市，只要不作死投资，真正的刚需和改善型需求，是可以借助这波低利率和购房打折促销优惠上车。但并不是所有的城市都如此。这一点，在本号之前的几篇文章中反复说过。南方诸多中心城市与部分北方中心城市，去年下半年才开始调整，房价泡沫仍比较大，尽管防疫放开，但供应整体比较大，而且楼市已经告别了黄金时代，人口也已经见顶转向。最关键的是，防疫放开之下，经济和收入复苏，是缓慢的，曲折的，不确定的。并不是一放开就能满血复活，掏空了三年的积蓄就能立马赚回来。所以对于南方大多数和北方少数才开始挤泡沫的城市来说，调整的步伐仍未停止。西安便是其中之一。西安目前几个泡沫过大板块才开启调整模式，西安的购房者，耐心等着，不用太着急。转载、广告投放，请联系微信：593594349欢迎点击关注“城市财经”↓

作者：子非鱼01山东优化防疫三大创举上一篇文章，本号写了广州、北京、深圳、成都、天津、大连、贵阳、石家庄等8个城市率先出招，（文章《告别无休止的核酸！8个中心城市，集体出手了》点击此处即可查看）对防疫政策进行了优化，进入公共场所、乘坐地铁等不用查验核酸检测，只需扫码亮绿码。在刚结束的周末，一大波城市选择跟进。上海、郑州、武汉、重庆等城市宣布，进入公共场所，乘坐地铁公交等交通工具，只需亮绿码，不查验核酸检测。南昌、昆明、哈尔滨、乌鲁木齐等城市仍略显保守，只是优化了部分场所的进入措施。在周末跟进的措施中，山东、浙江两省无疑是最抢眼的。如果是之前以广州为首的城市放松防疫，打响了第一枪的话，那么山东、浙江两省最新优化的防疫措施，则将广州放松的成果，推到了一个新高度。在山东之前放松的十多个中心城市，虽然不再查询核酸检测记录，但仍需扫码，凭绿码进场。深圳更为保守一些，进入农贸市场需要72小时核酸。而山东省昨天晚上发布的优化措施三条为：一、居民通过互联网平台或者药店购买退热、止咳、抗病毒、抗生素等“四类药品”，不再查验核酸检测阴性证明，不再需要实名登记信息。 二、取消交通场站、港口码头、高速卡口等场所强制性核酸检测“落地检”要求，继续提供“愿检尽检”服务。三、居民进入公园、景区、服务区等公共场所，乘坐地铁、公交、出租车等公共交通工具，不再查验健康码和核酸检测阴性证明。来源：山东省卫健委官网山东省这份优化方案有三大创新：第一，是以省卫健委的口吻发布，全省通用，这和之前各城市各自发布有很大不同，算是一大创举。第二，相比于之前十多个中心城市要求进入公共场所、乘坐地铁公交等，仍需扫码进场，只是不查核酸记录，山东这一次直接梭哈，居民进入公园、景区、服务区等公共场所，乘坐地铁、公交、出租车等公共交通工具，不再查验健康码和核酸检测阴性证明。第三，取消了“落地检”，外地山东人过年回老家，不用再被要求要落地检。这一次山东用实际行动告诉我们，北方思维保守，是个谬论。不过山东省此次超大力度的放松背后，或许和前两天济南逆行，不但不放松，还发布了一份“扫码如厕”的防疫措施，遭遇了骂声一片有关。更重要的目的，后面第三部分会继续说到。无论何种原因，从结果来看，我们的防疫措施拐点已经来临，层层减码已经开始了。02拐点已经来到就在山东省发布优化防疫措施不久后，浙江省杭州、宁波、台州、温州、绍兴、嘉兴、金华、舟山、湖州等多个城市跟进山东。当然，和山东以省卫健委发布方式不同，浙江仍是以各城市卫健委的口径进行发布。在四大强省中，如今只有江苏省仍按兵不动，但放松已经成为了一股洪流，趋势不可阻挡。在广东、山东、浙江三省的基础上，江苏或许正在酝酿一个更大的招数。我们拭目以待。从广州率先打响“不再查验核酸检测阴性证明”到山东省“不再扫场所码”，我们可以看到，连日来放松力度越来越大。意味着无休止的核酸时代已经结束了，防疫措施正变得更加科学，防疫力度更在以科学为依据地不断放松，拐点已经到来。同时到来的，还有宣传拐点，奥密克戎病毒的毒性越来越弱。根据广州市发布的数据，截至12月2日，广州本轮疫情累计报告感染者16.27万例，无症状感染者占9成，重症、危重症仅4例，无死亡病例。同时，12月1日，环球时报发布消息：一项来自国内科研团队的验证性研究数据显示，相较于新冠病毒的原始毒株和随后出现的其他变异株，奥密克戎变异株的致病力呈现几何级数下降。12月1日，人民日报客户端广东频道发布消息：目前学界并未确认新冠肺炎有后遗症。至少尚没有证据表明有后遗症。12月2日，多位医学专家联合发布重磅判断，广州这波新冠疫情当中，奥密克戎变异株引起的症状大部分都很轻，症状同季节性感冒类似，市民无需恐慌。这一消息登上了12月3日的热搜榜。这些报道已经很难看到，更别说出自官媒笔下。所释放的信号，明眼人都能看得出来。我们的防疫措施，正一步步走向国际化。病毒毒性减弱，是我们科学优化防疫措施的底气，而更深层次的逻辑，其实还是最朴素的需求：发展经济。我们的经济和就业，已经到了不得不复苏的紧迫时刻。03发展经济是最朴素的需求过去的11个月，疫情从未间断过。在疫情影响之下，全国一季度GDP增速为4.8%，二季度增速为0.4%，三季度增速为3.9%，整个前三季度，同比增长3%，距离年初定下的5.5%左右的目标，有相当距离。从各省市情况来看，31个省市自治区中，前三季度GDP增速，有三个负增长，两个在1%以下，两个在2%以下，六个在3%以下，八个在3%以下。制图：城市财经；数据：各省市自治区统计局经济整体降速换挡之下，我们的就业人数逐渐下滑。我们的失业率，则继续维持在较高位置。工作是收入的保障，当裁员和失业，不知道哪个先来的时候，民众的收入就没有了保障。所以，我们看到，在过去的三个季度里，民众不敢大手大脚消费，我们的消费增速经常是负增长，即便有正增长，也是在低速。更别说买房了，所以房地产市场一片肃杀，90%的城市房价进入了调整模式。在这种背景下，四季度又遭遇了新一轮疫情冲击。此时如果还不将所有的重心放在发展经济的目标上来，失业率会进一步拉升，可能会带来不可预测的风险。04山东三大创举背后更深层次的原因再说一下山东省。山东省在今年各省市经济增长整体下滑的背景下，整体表现还算可圈可点。上半年和前三季度，山东省的GDP增量均位居全国第一，这样让山东省找到了久违的高光时刻。要知道，作为中国能源大省、资源大省、工业大省的山东，尽管经济第三省的位置相当稳固，但明显有被以现代制造业、新兴产业为主导的广东、江苏两省甩开的迹象。从数据来看，2000年，山东全省GDP为8542亿元，与位居全国第二的江苏省差距仅有40亿元；而到2018年，虽然仍列全国第三，但山东与江苏的差距已扩大到1.6万亿元以上。在这种背景下，2018年中央要求山东进行新旧动能转换，并将山东列为“新旧动能转换综合试验区”。四年来，山东的新旧动能成果开始显现。根据山东省统计局披露的2021年数据显示：坚决培育壮大新动能，“四新”经济增加值占比为31.7%，高新技术企业总数突破2万家，比上年增长38.2%，创历史新高。高新技术产业产值占规模以上工业产值的比重为46.8%，比上年提高1.7个百分点。“十强”产业中，新一代信息技术、新能源新材料、高端装备产业增加值分别增长17.1%、32.2%和17.5%。光电子器件、半导体分立器件、集成电路、工业机器人等高端智能产品产量分别增长73.1%、34.6%、65.2%和38.7%。软件业务收入7970.4亿元，增长29.3%。这些成果，最终体现在了今年各省市整体都遭受疫情冲击的背景下，山东省的GDP增量能持续位居第一。这让多年来被广东、江苏甩开，被浙江追赶的山东，看到了希望。特别是在今年9月2日，国务院再次发布了《关于支持山东深化新旧动能转换推动绿色低碳高质量发展的意见》，为山东省的新旧动能转换续力，继续夯实新旧动能转换的成果。有政策加持，又有了如今宏观环境造成的契机，山东省明显想要抓住这次机遇，继续稳定发展成果，发力追逐广东、江苏。不说超越的大话，至少要缩小与广东、江苏之间的差距。这可能是山东省在优化防疫措施上实行三大创新举措的本质原因。最后附上各地优化防疫之后的相关措施图：转载、广告投放，请联系微信：593594349欢迎点击关注“城市财经”↓

作者：子非鱼01告别无休止的核酸昨天晚上，朋友圈两张图片刷屏了。这两张图片刷屏的背景，是以北京、广州为首的8个中心城市，纷纷优化防疫措施，宣布多个场所不再查验核酸检测证明。北京方面，北京市交通委员会发布优化乘车管理措施。自12月5日（星期一）首班车起，公交、地铁运营企业在核验健康信息时，不得拒绝无48小时核酸阴性证明的乘客乘车。当然，北京也同时要求，做自己健康的第一责任人，疫情期间减少不必要外出，不去风险区域，不聚会、不串门、不扎堆，非必要不去人员密集场所。广州方面，在解除所有临时管控区之后，大部分区都恢复了堂食，成为这一次防疫优化做得最好的城市。昨天广州继续将这一形象分拉满，继续放松。宣布，进入医院、药店等各大公共场所，乘坐地铁、公交等公共交通工具，不再查验核酸检测，只需扫码亮出绿码即可通行。之后，成都、天津、大连、贵阳、石家庄，纷纷跟进。成都方面，成都市卫健委表示，市民进入医疗机构，需按医疗机构规定出示核酸阴性证明。主动出示健康码绿码，测体温、扫场所码，即可进入其他公共场所及乘坐公交、地铁等市内公共交通工具。天津、大连、贵阳、石家庄均表示，乘坐地铁只需亮绿码，不再查验核酸检测。正当我在朋友圈感叹深圳还在装睡的时候，感叹昨天去税务局不仅需要24小时核酸，还要查看行程码的时候，12月3日早上，深圳跟进优化，宣布：公交、地铁、药店、公园、旅游景点等，不再查验核酸检测，凭绿码即可通行。这么多中心城市密集出手，意味着无休止的核酸时代已经结束了，其他城市跟进只是早晚的问题。这才有了那两张刷屏的图片。当然，不再查验核酸并不代表着全面放开，更不是躺平，但公共场所不再查验核酸带来的更大意义在于，流动性释放了。大家可以自由工作，自由上班了。02这一波放松的逻辑这一波放松，是由处在疫情漩涡中的广州率先打响，才引发了这么多城市跟进。每天仍在以几千病例增加的广州，为何有这样的底气？根本原因在于：据广州疫情防控新闻发布会透露，截至12月2日，广州本轮疫情累计报告感染者16.27万例，无症状感染者占9成，重症、危重症仅4例，无死亡病例。这些数据在告诉我们什么？告诉我们，奥密克戎病毒毒性已经大大降低，和普通的感冒无异，甚至比普通感冒病毒的毒性还要弱。官方最新发布的两个新闻，也在努力宣传这一点。12月1日，环球时报发布消息：一项来自国内科研团队的验证性研究数据显示，相较于新冠病毒的原始毒株和随后出现的其他变异株，奥密克戎变异株的致病力呈现几何级数下降。12月1日，人民日报客户端广东频道发布消息：目前学界并未确认新冠肺炎有后遗症。至少尚没有证据表明有后遗症。12月2日，多位医学专家联合发布重磅判断，广州这波新冠疫情当中，奥密克戎变异株引起的症状大部分都很轻，症状同季节性感冒类似，市民无需恐慌。这一消息登上了12月3日的热搜榜。以前，这样的报道很难看到，更别说由官媒直接发布。如今官媒发着这样的消息，意味着官方对待疫情宣传的态度，发生了根本性改变。这是广州、北京等8个中心城市敢于大放松的底气。毒性大大降低是放松的底气，但此时选择放松的更底层的逻辑，在于复苏经济的急迫性。在前两天的文章中，本号也强调过这一点。分析之前，先看两张数据图。制图：城市财经；数据：各省市自治区统计局这一张是前三季度内地31个省市自治区GDP表现数据。国家统计局披露，全国前三季度GDP为870269亿元，前三季度同比增长3%，比上半年加快了0.5个百分点；第三季度GDP同比增长3.9%，较第二季度加快了3.4个百分点。3%的增速，距离年初定下的5.5%左右的目标，有相当距离。从各省市情况来看，31个省市自治区中，前三季度GDP增速，有三个负增长，两个在1%以下，两个在2%以下，六个在3%以下，八个在3%以下。从42个主要城市来看，受疫情影响，增速整体也都在降速换挡，增长整体都比较吃力。制图：城市财经；数据：各城市统计局以广州来说，前三季度，广州GDP为20735.4亿元，同比增长2.3%，排名已经被重庆超越。事实上，上半年的GDP重庆就已经超越了广州。10月份以来掀起的新一轮疫情，让原本就压力较大的经济增长，更加吃力。11月30日，国家统计局披露，11月份制造业PMI指数为48%，继10月份回落至荣枯线以下后，距离又拉大了不少。来源：国家统计局财新网预测11月份就业指数将创2020年3月份以来新低。我们的失业率仍维持在5.5%的较高位置。如果再任其窒息下去，不可预测的风险就有可能发生。所以，就业和收入必须复苏。想要恢复就业水平，降低失业率，恢复民众的收入，没有其他办法，只有提升经济增长速度。而给经济提速，优化防疫是必须要做的事情，否则发布再多的利好文件，都无法落地。03经济复苏已经在路上如今，我们终于等来了这一天。在告别无休止的核酸时代后，流动性复苏之下，对我们的经济构成重大利好。在优化防疫政策的同时，官方在11月份以来，发布了一大波利好文件。对房地产方面：发布了“房地产金融16条”，发布了“保函置换”放松房企预售资金监管，国有六大行给17家房企输血1.275万亿，并打开了关闭7年之久的房企再融资的股市大门。对工业方面：工信部、国家发改委、国务院国资委三部门联合发布了《关于巩固回升向好趋势加力振作工业经济的通知》，提出了从多措并举夯实工业经济回稳基础、分业施策强化重点产业稳定发展、分区施策促进各地区工业经济协同发展、分企施策持续提升企业活力、保障措施等五方面提出了17项具体举措。对制造业方面：国家发改委印发了《关于以制造业为重点促进外资扩增量稳存量提质量的若干政策措施》。对实体经济方面：央行、银保监会、财政部、国家发改委、工信部与市场监管总局六个部门联合发布了《关于进一步加大对小微企业贷款延期还本付息支持力度的通知》，支持有困难的中小微企业，延迟还贷在流动性恢复的基础上，再加上这些措施辅助，各行各业的情绪已经见底，我们的经济复苏也迎来了希望之光。尽管政策的作用，很难达到立竿见影的效果，但在2022年最后一个月的努力之下，2023年必然会迎来一个良好的开端。在漫长的防疫三年里，我们太需要经济复苏，我们太需要收入增长了。雄关漫道真如铁，而今迈步从头越吧。转载、广告投放，请联系微信：593594349欢迎点击关注“城市财经”↓

作者：子非鱼01三部门联合发文经济想要复苏，工业必须挑大梁。毕竟，我们可是全世界唯一一个41个工业门类都齐全的国家。工业才是我们的优势。面对即将结束的2022年，面对年初定下的5.5%左右的GDP增速目标，面对前三季度3.9%的增速，四季度需要提速了。为此，11月21日工信部、国家发改委、国务院国资委三部门联合发布了《关于巩固回升向好趋势加力振作工业经济的通知》。从多措并举夯实工业经济回稳基础、分业施策强化重点产业稳定发展、分区施策促进各地区工业经济协同发展、分企施策持续提升企业活力、保障措施等五方面提出了17项具体举措。《通知》旗帜鲜明地提出了目的：确保2022年四季度工业经济运行在合理区间，保持制造业比重基本稳定，为2023年实现“开门稳”、加快推进新型工业化打下坚实基础。为实现这一宏愿，《通知》提出了四个坚持：坚持聚焦重点、加力提效。坚持因地制宜、分业施策。坚持立足当前、兼顾长远。坚持底线思维、安全发展。其中第二个“坚持”内容中，明确提到：支持有条件的地区特别是工业大省、重点行业和大型企业力争完成全年预期目标，为稳定全国工业经济挑大梁；其他面临困难的地区、行业和企业，要着力攻坚克难，全力以赴稳增长。意思很明确，工业大省的兄弟们，该出来扛压力挑大梁了。这和之前呼吁几个财政大省完成中央财政上交的任务是一样的。02广东、江苏、山东、浙江被赋予重任这句话虽然没有直接点出哪些省，但透过数据一眼便知，说的就是广东、江苏、山东、浙江等几个工业大省。这既是对广东、江苏、山东、浙江赋予重任，也是对粤苏鲁浙赋予利好。各省统计局数据显示，2021年工业增加值，广东以4.51万亿位居第一，江苏以4.46万亿位居第二，山东以2.72万亿位居第三，浙江以2.7万亿位居第四。大家似乎还停留在工业在北方的印象中。北方当然依旧是中国重工业，尤其是军工产业的担当。但论工业总体实力，尤其是新兴工业实力，无论经济重心还是工业重心，都越过了秦岭淮河，抵达了南方。广东既是经济第一强省也是工业第一强省，深圳、东莞的手机制造业，广深的汽车制造业、深圳的无人机、佛山的空调，中山的LED，惠州的家电等等，都是个顶个的强。消费电子是广东的最大产业之一。华为、OPPO、vivo、荣耀这些品牌都是广东造。其次就是汽车。广东每年的汽车产量连续多年位居全国第一。江苏制造业最擅长的是船舶制造、集成电路（亦称芯片）、太阳能电池、生物医药、建筑业、动力电池等，呈现出较强的To

最近风声偏紧，为防失联，麻烦大家同步关注一下我的备用小号“南北城市”↓作者：子非鱼01北京、上海，房价松动在90%的城市房价都在调整的当下，北京、上海是两座最坚挺的城市，或者说是楼市最后的两座堡垒。然而，最近传出的消息来看，这两座楼市最后的堡垒，房价也开始松动了。北京方面，早在9月份本号就写过，房价开始松动。当时权威媒体报道，多个楼盘开启降价促销。比如位于石景山的中海学仕里销售指导价为7.95万元/平方米，开盘时实际价格为7.55万元/平方米，每平方米下降约4000元。同时该项目还叠加赠送面积。大兴壹品兴创·御璟星城项目，较指导售价6.6万元/平方米，实际销售价格6.2万，下降4000元。丰台区的西山金茂府项目目前网签均价在5.3万元/平方米左右，与指导价6万元/平方米相比，每平米降了约7000元。顺义新盘中海首开湖光玖里销售指导价为5.97万元/平方米，开盘部分洋房价格在5.5万元/平方米，每平米低于指导价4000元。同时，10月份的时候，北京商报披露，北京的二手房挂牌量突破了10万套。台前展示量破10万、整体13万左右。这意味着，北京的投资客们也在寻求降价离场。制图：城市财经；数据来源：链家网、锐理数据、诸葛找房、透明网、卓易数据、公开报道等上海房价松动的消息，来源于11月8日澎湃新闻的爆料。澎湃新闻披露，根据上海链家数据研究院数据显示，10月份上海的二手房成交量掉落至1.6万套。上海在6月份恢复流动性之后，二手房成交量当月立刻拉升到1.59万套，7月份和8月份都接近2万套成交量，9月份开始下降，降至1.8万套，10月份则继续掉落至1.6万套。上海二手房成交量走势；来源：上海链家数据研究院价格方面，上海的中介表示，现在上海二手房议价空间比较大。比如以联洋年华一套165平方米左右的房源为例，该房源于9月18日上架时报价2380万元，于9月30日下调价格至2280万元，降价百万。同户型的另一套房源则在两个月内经历三次降价，从2200万降至2020万。同小区另一套2100万的房子，目前降至1990万。澎湃新闻披露，目前浦东联洋板块部分房源价格降幅普遍在8%～10%。我后台一位上海的读者朋友也向我介绍了一下其置换房子的一段经历。他自身有一套上海郊环80平米的动迁房，想要置换买一套距离市中心稍微近一些的房子。结果买家要求他降价，卖家价格也有松动，中介叫他去签买房合同，于是他索性按兵不动，继续等着。这说明，上海的房价正在松动之中。02京沪房价坚挺和松动背后的逻辑两座城市坚挺背后的逻辑，其实很简单。第一，城市级别高。北京和上海，是全国定位最高的城市，北京自不必说，这里是中国的首善之区。上海是中国的经济、金融、贸易、物流、科创中心。第二，人口多。京沪都是2000万以上的超大城市。2021年年末，上海常住人口2489.4万人，北京2188.6万人。制图：城市财经；数据：各城市统计局第二，国内经济最强的两座城市，都是4万亿+级别。同时，两座城市集聚了全国最多的高净值人群。有钱人扎堆所在，购买力强悍，这是京沪楼市坚挺的最关键原因。既然如此，京沪的房价为何会松动？原因有三：第一，房价太高，泡沫太大。这一点和深圳、广州调整的逻辑一样。北京的东城、西城、海淀均价都在10万以上，全市整体均价7.2万元/平方米，位居内地第一。上海黄浦、静安、徐汇均价也在10万以上，全市整体均价6.77万元/平方米，位居内地第二。制图：城市财经；数据：中国房价行情网第二，购买力下降。经济增长吃力，失业率走高，裁员和降薪盛行的当下，整个市场的购买力已经所剩无几。华为掌舵人任正非，此前就发出警告：对于全球经济而言，未来十年应该是一个非常痛苦的历史时期，全球经济会持续衰退，消费能力会有很大幅度下降，不仅给华为带来供应压力，还会带来市场压力。看看如今的裁员潮，已经在全球盛行。2008年之后从未裁员的微软，最近宣布在全球裁员1000人。权威数据显示美国仅科技行业公司，今年就裁员了4.4万人。中国企业的裁员更甚，就不说具体数据了，大家可以自行查询补课。只看失业率数据就能明白。9月份我们的失业率为5.5%，较8月份增长了0.2个百分点，仍处在高位。在这种背景下，购买力逐渐下降。购买力下降，是当下绝大多数城市房价转向的根本原因之一，也是过去一年楼市托不起来的重要原因，更是未来依旧难以托起来的本质原因之一。但对于京沪这样的城市来说，还不是主要原因，只能说是次要原因。因为京沪楼市和其他地方有着本质区别，京沪楼市是有钱人的游戏，动辄千万的房子和普通打工族没有关系。对于富裕基层来说，他们即便在如今的环境下，购买力有所缩水，也不至于会影响到买不起房子。最大的关键，还是即将要说到的第三点。第三，预期改变，信心改变。不确定性氛围笼罩的当下，即便是富裕阶层，对房价也失去了预期和信心。毕竟当下的房地产市场一片狼藉，回调在所难免，房企出清仍在进行当中。大环境如此，京沪焉能独善其身。在这种预期缺失、信心不足的背景下，过去激烈的击鼓传花游戏，在京沪也要暂告一个段落。03信号意义深圳、广州早就转向，而随着北京、上海两座顶级城市房价出现松动，意味着这一轮调整面积已经达到了最大。一线城市的楼市具有风向意义，当一线城市都在调整的时候，其信号意义非常重大。它说明：第一，房价永涨不跌的人设，也就得重新审视。没有永涨不跌的神话，哪怕一线城市，也不要太过执着。第二，周期力量之下，所有城市都无法置身事外。第三，任正非所说的，将寒意传递给每一个城市，已经兑现，如今楼市的寒意已经传递到每一座城市。转载、广告投放，请联系微信：593594349欢迎点击关注“城市财经”↓

最近风声偏紧，为防失联，大家可以关注一下我的备用号“南北城市”↓作者：子非鱼01上海重返中国第一城这两天，已经有13个省市自治区陆续公布了前三季度GDP数据。对于各省市的整体分析，留待所有数据全部出炉之后。这篇文章，主要看一下上海、北京的数据。10月25日，上海市统计局披露数据：前三季度，上海市实现地区生产总值30956.65亿元，按可比价格计算，比去年同期下降1.4%，降幅比上半年收窄4.3个百分点。要知道，上海上半年受疫情袭击，二季度GDP下降了13.7%，整个上半年下降了5.7%。也正因此，上海上半年的经济体量被北京超越，中国经济第一城宝座让渡给了北京。如今前三季度虽然还是下降1.4%，但从单季度来看，三季度的上海实现了华丽转身，实现了强势复苏。可以计算一下，上海上半年下降了5.7%，前三季度下降了1.4%，那三季度同比增速则必然回正，由于需要扣除价格变化，无法计算出具体数值。再看北京，10月25日北京市统计局披露数据：前三季度全市实现地区生产总值29926.3亿元，按不变价格计算，同比增长0.8%，比上半年回升0.1个百分点。分季度看，在2季度出现下降后，3季度止跌回升。上半年北京也遭遇了疫情影响，二季度GDP下降了2.7%，上半年增速为0.7%。三季度单季度增速在1.7%左右（由于需要扣除价格因素，所以没有计算出具体数值）。这意味着，北京在稳步复苏当中。在上海强势回血之下，上海前三季度GDP已然反超北京，比北京多1030.35亿元，重新回到了中国经济第一城宝座。制图：城市财经；数据：上海、北京统计局02预料之中，情理之中对于上海三季度重返第一宝座，丝毫不感到惊讶，因为这是预料之中，亦是情理之中的事情。第一，上海去年全年GDP高出北京近3000亿。2021年，上海全年GDP为43215亿元，北京40270亿元，上海比北京多2945亿元。上半年上海经历了一段比较长的静态管控，经济失速，但北京也同样遭受了影响，只是影响程度比上海小得多。在这种一个跑得慢，一个跑得更慢的背景下，北京上半年虽然超越了上海，但也仅仅只比上海多出3亿元。对于两个4万亿GDP规模的城市来说，3亿的差距分分钟可以填平。果不其然，在三季度上海发力之下，前三季度反超北京1030.35亿。第二，上海全面恢复正常秩序之后，就开始强势回血。6月1日，上海全面恢复正常秩序，流动性恢复，复工复产复商成为头等大事。在恢复前夜，上海市就发布了《上海市加快经济恢复和重振行动方案》，提出了50条措施推动经济复苏的具体措施，覆盖房地产、就业、消费、金融、餐饮、零售、旅游、民航、外资等各个方面。同时，各区还发布了30个细化的推动经济复苏政策。根据上海官方披露，5月末的“50条”叠加3月份的“21条”政策合计全年将为市场主体减负3000亿元以上，降税减负力度位居全国第一。上海本身就拥有殷实的家底，是中国经济、金融、航运、物流、贸易中心。同时，上海还是工业增加值第一大城，工业总产值第二大城（深圳第一）。在减税、扶持等诸多政策开启之后，上海的各项产业进入了快速复苏模式。根据上海市统计局的数据显示，到6月末（解封一个月），35个工业行业中，24个行业产值实现增长。6月份全市货物进出口增长9.6%，扭转了前两个月大幅下降的态势，其中，出口增长20.2%、进口增长3.6%。到三季度末，这些数据继续修正。9月份，上海的各项工业生产指标，同比全部实现正增长。9月上海工业总产值同比增加8.4%，规上工业总产值同比增长8.7%。来源：上海市统计局细化来看，三大先导产业制造领域完成工业总产值比去年同期增长11.9%，集成电路、生物医药和人工智能总产值分别增长19.2%、5.5%和16.8%。工业战略性新兴产业总产值占全市工业42.5%，比重较去年同期提高2.9个百分点；同比增长7.2%，增速高于全市工业8.7个百分点。其中，新能源汽车产值同比增长65.4%。消费方面，9月上海社会消费品零售总额1478.53亿元，同比增长0.3%，增速也实现了回正。进出口方面，目前还只有8月份的数据。8月份上海关区进出口总额、进口总额、出口总额增速都表现优异。其中属于上海市的进出口总额4149.66亿元，同比增长15.8%，相当强悍。出口更是增长了26.2%。来源：上海市统计局在这些数据助攻下，上海三季度才实现了强势回血。四季度如果没有黑天鹅，上海全面GDP增速回正，没有悬念。03城市洗牌正在进行中按照正常的发展逻辑，中国内地GDP十强城市的阵容，上海、北京、深圳、广州、重庆、苏州、成都、杭州、武汉、南京至少五年之内不会有什么变化。天津、宁波、青岛、无锡、长沙、郑州、佛山、济南、合肥、福州这些GDP二十强城市，未来五年变化也不会太大。然而疫情造就了最大的不确定性，让这种变化变得不可捉摸，也让城市洗牌相较于2019年之前变得更加频繁。城市角逐好比是选手赛跑，疫情是突如其来的一场大冰雹，每个选手或多或少都遭受了影响，幸运者没被砸中或只受了点皮外伤继续奔跑，不幸者要么被砸晕，要么被绊倒。幸运者，加速赶超。被砸中者，只能眼睁睁看着其他城市赶超自己。在高手如林的城市角逐赛中，本身就已经够激烈，疫情带来的不确定性让这场角逐变得更加激烈。对于城市而言，是不可预测的，只能是尽力做好一切，夯实自己的家底，这样，即便遭遇了不确定性，也能快速回血，不至于被拉开得太大。欢迎关注我的视频号↓转载、广告投放，请联系微信：593594349欢迎点击关注“城市财经”↓

作者：子非鱼01伴随着城市化进入2.0时代，也即都市圈化和城市群化，诞生了一些新名词，比如睡城。睡城是相对工作之城而言，比如珠三角很多人在深圳工作，在东莞惠州居住，在广州工作在佛山居住，长三角很多在上海工作在周边城市居住。最出名的睡城，还是燕郊。由于北京房价高企租金高企，很多在北京工作的人，在距离通州非常近的燕郊购房租房，这里堪称中国第一睡城。尽管跨城生活通勤时间非常长，比如北京与燕郊每天通勤时间在5个小时左右，每天大批的人凌晨从燕郊坐大巴前往北京上班，下班之后又大批回来居住。疲惫不堪的钟摆人，在高房价和高租金面前，也没有更好的选择。价差之下强烈的居住需求，被很多投机客看到了赚钱的机会，所以整个北京、天津地区大批炒房客入局燕郊，让这里的房价一度登上了高峰。数据显示，在炒房客的托举下，燕郊房价从2012年的七八千左右，到2015下半年冲破万元大关，之后几乎以每个月1000元/平方米的速度上涨，2017年冲上了3.5万元单价。大涨之下，再加上北京地铁延伸到燕郊的消息频出，更多人涌入燕郊炒房投资。燕郊的中介一条街，在2016年与2017上半年，车水马龙。然而，很不幸的是，很多2016年年底至2017上半年在燕郊投资的人，成为了高位接盘侠，因为就在2017年，燕郊迎来了大调控，行情陡然转变。022017年3月，廊坊发布调控新政，非本地户籍居民家庭限购1套住房，首付比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房；本地户籍购买第1套住房，首付款比例不低于30%。2017年6月，调控升级，不但对非户籍居民限购一套，且要求必须提供当地3年及以上社保证明或者纳税证明的。已经拥有1套及以上住房，或者无法提供当地3年及以上社保证明或者纳税证明的非户籍居民，暂停在当地购买住房。补缴的纳税证明和社保证明不得作为购房的有效凭证。当地户籍居民已经拥有两套及以上住房的，暂停在当地购买住房。接连两个大招之下，燕郊的炒房客蒙圈了，导致的结果是，外面的炒房客不敢进来，于是他们投资买的房子，找不到接盘侠，无法继续击鼓传花，于是行情戛然而止。2017下半年，燕郊的楼市就进入了冷清模式，当初门庭若市的中介一条街，转眼间变成了门可罗雀。2017年至今，燕郊房价一路下跌，一直没有缓过来。贝壳研究院数据显示，过去四年，燕郊房价合计下跌了43%，也即房价腰斩了。另据社科院财经战略研究院住房大数据最新披露的数据显示，全国房价跌幅榜位列第一的，是燕郊所在的廊坊市，相比于2017年4月的最高点，房价下跌了46.9%。尽管目前的跌幅已经不大，但处在低位徘徊，仍看不到任何上涨的迹象。持续下跌，对于当初的炒房客造成了致命一击。要知道，炒房客很多都是加杠杆，奔着短期套现。只有大涨才能填平杠杆成本，才能让他们有利可图，一旦慢涨、滞涨，只能亏损，更何况燕郊还是一路下跌，他们亏得一塌糊涂。根据权威媒体爆料，有人2017年以426万元的价格在燕郊买房，贷款近300万元，但现在房价跌到240万元。即便卖掉房子，还欠银行40多万。此外，还有很多盲目加杠杆进场炒房，结果闹得离婚的离婚，断供的断供。经济观察报就披露：人民法院资产诉讼网显示，截至12月16日，在不剔除重复拍卖的情况下，2021年燕郊法拍房数量为818套，为2020年全年的1.6倍，也即增加了60%，是2019年全年的4.4倍。堪称断供遍地。这还不是最差的，最差的还是，即便断供，房子被银行收回拍卖，你还欠着银行的钱。但这投资炒房客，不值得任何怜悯，自己贪婪种下的苦果，自己尝。03这些偷鸡不成反蚀一把米的教训告诉我们几个道理：1、无论投资房产还是投资股市，都要遵循价值投资。投机不是投资，投机是赌博，投资是理性分析。2、自身没有购买力支撑，主要依靠外援购买力的城市，需要谨慎对待，不要盲目跟风。盲目，你以为是去分一杯羹，殊不知成了别人的接盘侠。3、无论是投资楼市还是投资股市，切忌高杠杆，高杠杆可能会让你赔了夫人又折兵。最后来说说当下的燕郊和廊坊，还能不能买？经过四年下跌，目前包括燕郊在内的整个廊坊市，基本已经见底，价格已经处在了低位。未来不见得会快速复苏，但也基本跌无可跌了。这种行情下，对于廊坊本地的刚需和北京外溢的刚性购房人群，可以入手低价上车。至于投资，燕郊、北三县短期内仍不适合。转载、广告投放、爆料、加群，请联系微信：593594349欢迎点击关注“城市财经”↓