大数据告诉你：上海买房如何选对板块

如今的上海楼市，买对房似乎是一件极其困难的事。即使是相关行业从业者，以为什么都懂，但真正碰到自己买房，决策时依然会有疑问。

甚至对于改善买房家庭，即使已不是第一次买房，疑问也并不比刚需首套房的家庭少。

还会有比预算更愁人的事情？

有。

买房其实分为三部曲：确定区域+板块+小区。区域板块本身又是一体的，因此买房最重要的就是两个步骤：选定板块、优选小区。而大多数购房者的疑问和困惑，就发生在第一步选定板块时。

选定板块的困难，在于有效信息的获取和合理的比较。

相对于个人的日常活动范围来说，城市太大了。

且不说10公里外的社区，即便是3公里之外，可能就已经并不清楚当地的环境和配套设施情况，购房者往往力不从心，信息收集的成本太高，就容易被碎片化的信息误导，决策就会产生偏差。

需要强调的是，楼市始终是个政策市场，不同阶段买房不仅要因地制宜，还要因时制宜。

房地产税改革试点即将来临，买房同样要未雨绸缪。买房的侧重点在现阶段来看，更应该以居住为核心。

为了解决这类困难，2021年的21世纪房地产博鳌论坛上，脉策科技与精瑞人居发展基金会、全联房地产商会、清华大学建筑设计研究院、新华社中国经济信息社以及21世纪经济报道共同启动实施社区价值评测，汇集多维大数据分析和专家观点，关注城市社区最根本的居住和生活属性。

脉策结合数据优势，做了上海171个全社区评测工作。

以板块类别划分，四大维度衡量评估综合得分，依据各指标体系与专家权重打分，得出每个板块的细项分与综合分，包括排名都一目了然。

▍脉策测评·数字化社区板块评价排行榜-高价位段

这次脉策首先发布的是“数字化社区板块评价排行榜-高价位居住型”：

仅有一个榜单并不能代表什么，高价段居住型板块覆盖面也很广，同样也会面临选择上的困难。

如何利用这样的一个榜单去锚定购房区域呢？

根据脉策数据的真实打分，是可以在不同的指数下看出板块各自的优点和劣势，从而帮大家更为精确的选择适合自己的买房板块。下面用几个例子，来说明如何解读测评结果。

1. 居住型：联洋

先来看排名第一的联洋板块，了解的人都知道，联洋算得上是第二代国际社区的代表。

作为浦东内环的杰出代表，地段得分，邻里稳定度，包括板块品质指数，其实都是全上海首屈一指的。

仅仅在生活指数上有所失分，包括教育、休闲和商业略有扣分。

具体这些失分在哪里，别急，除了看四大项得分，还要看更详细的生活指数得分：

这张联洋配套细分图就一目了然了，整个板块上，儿童玩具品牌入驻、咖啡休闲略有欠缺。

2. 居住型：瑞虹

第二个讲讲原本属于虹口临平路板块，却凭借一己之力，如今大家都愿意称为的瑞虹板块。

看完瑞虹评分图，完全能够理解为何近几年来，瑞虹从六期开始成为全市中产改善乃至高端改善的优选区域，并且在二手房市场中溢价率居高不下。

一个得益于板块黄金位置，内环内，一路之隔北外滩；一个是得益于历史问题，25年前瑞安开发商拿下这片大区域，进行整合性的区域开发更新。从交通、商业、办公、住宅多维度结合考量，有了当前几乎没有短板的生活配套。

一起来看下，整个瑞虹板块的测评细分。

配套密度值基本清一色的全部以蓝色代表的优秀评级。

（板块配套密度是如何计算出来的：为了防止市区小板块跟郊区大板块对比时会遇到的，板块面积不同，规划不同，社区与生活配套的建筑密度不同，导致最后综合指数的偏差；

所以，脉策的计算方式是用小区为中心，计算周边的生活配套数量，综合该板块里的所有小区周边生活配套指数以后，得出该板块生活指数得分。）

再来看看它的生活指数得分：

其中单就商业得分这一项，无论从购物中心的能级，瑞虹板块的体量都算得上是全市排名靠前的优秀，原本的月亮湾、星星堂已经累积了一定人气。

搭配今年下半年新开业的太阳宫商业广场，几乎囊括了各类生活所需的优质品牌入驻，完美解决了周边居住人群的衣食需求。

团支书在太阳宫开业之际与朋友一同去过，工作日的人流量依然不减，网红拍照打卡点跟各家餐饮店都是需要排队的架势，不愧是上海下半年相当瞩目的两大商业地标之一。

从数据上也可以看出，瑞虹板块仅凭生活指数单一项，稳居高价位居住榜第一，无论是现在还是将来，都相当有潜力，所以现在买瑞虹的客群，更多的是在买生活、买界面、买圈层、买未来。

整个瑞虹板块因为住宅、商业、写字楼的崛起，围绕地铁4号线、8号线、10号线、12号线的快速全城流通力，不仅囊括了板块里的居住人群，更是在吸引更多外溢人口的聚集。

无论是地段，还是生活便利性，瑞虹在整个评分体系里，都可谓是面面俱到了。

这还是得益于瑞安对于瑞虹新城25年的深耕，使得瑞虹新城成为了全上海少数几个能用项目名取代板块名的项目。

3. 居住型：新江湾城

第三个，一起来看看被大家认为是第四代国际社区的，新江湾城。

你可能完全想象不到一个中外环的板块如今可以笑傲整个杨浦，它的综合板块实力甚至已经超过了杨浦鞍山、东外滩。

无论是新房、还是二手房，整体板块的势能已经位居杨浦的“一哥”位置。

通常这样的新型居住板块，稳定指数和品质指数都是最拿得出手，新江湾城相比于高价段上缺失的一是在区位，第二还是在医疗。

这点同样通过脉策数据的生活指数的细分图可以有个全面的了解：

4. 居住型：大宁

最后再讲讲，近五年兴起的大宁板块。

从大宁的案例上，我们可以看出指数的颗粒度对我们优选板块的重要性。

虽然案例中的整体评分都比较高，但是其实不同地段的高价段居住型社区，都有自己的特点及相对的不足。

大宁内中环地段，稳定系数，大宁国际周边虽然地段较好，但是等于拖了整体大宁板块的后腿，周边宁和小区等等，以老破小为主，出租率相对较高。

但由于大宁金茂府集群的兴起，也是在品质指数这一方面，拉高了大宁的“逼格”。

再看下这张表，就明白大宁为什么也有自己独有的强势：

医疗因为有三甲第十人民医院得了高分，景观因为有大宁灵石公园而领先，整体生活配套，大宁不仅有大宁国际、大宁音乐广场，之后还有大宁久光助力，可谓是如虎添翼。

看了这张表之后，结合大家自己实地的看房，很容易得出和脉策系数相同的评价。

分析完以上几个典型高价段居住板块案例，肯定会有人要问，当红辣子鸡前滩难道不算？

5. 商务型：前滩

从数据的角度，我们再来讲讲炙手可热的前滩。将前滩综合评估以后，它出现在了高价段商务型榜单里。

前滩地段内中环，区位指数75分，稳定系数得分中两个指标很能说明当下前滩的供应结构情况。

前滩是个全新城市界面，全新开发的板块，所以三房及以上占比接近7成，这个很正常。平均面积段94，是不是离大家的印象有些差距。因为前滩有不少租转售的项目，有不少2房甚至1房的小户型。

所以数据呈现出来的板块特点十分丰富，板块的真实模样在数据之下体现的淋漓尽致。

而综合这两个指数，其实得分并不低，前滩的失分的地方，在于缺乏优质公办医疗。

另外，生活配套虽有太古里，但是还没有完全建成开放有待继续观望。轨交和景观得分算是上乘水准，毕竟6/8/11三轨交加持，另外还有前滩休闲公园。

6. 综合型：豫园

最后一并讲讲高阶段综合型板块，就业能级足够，又有居住环境的一个类别。

譬如，浦西老城厢豫园板块。

如果能坚持看到这里，结合豫园板块评分图，是不是秒懂了？

地段以及匹配的生活配套，堪称是全市的标杆，但是由于房龄老旧，平均房龄已有27年，平均面积段也是个正相关的数据，仅有70.72㎡，三房占比仅有四成出头。

这两样数据一出，综合得分势必不会太高。

撇开核心小区来说，黄浦当下的综合得分，在我们四大案例板块中并不算高。不过，后期大面积的旧改项目建成以后，黄浦的分数应该出现显现的提升。

▍我们是怎么做的？

数据不会说谎，但是数据又是从何而来呢？

脉策引入了海量数据来进行指标的测算，包括：26000多个上海住宅类小区点位及属性数据、超过12万个上海租房成交点位数据等。

根据二手房均价将上海171个板块划分为了3类，高价段型，中间价段型和低价段型板块。

又按照社区居住人口与工作人口的相对关系，运用区位熵的方法，将这些板块进一步按照功能分为三大分类：商务型、综合型和居住型。

最终，我们将整个上海171个板块分成了9大分类：

▍我们观察了哪些指标？

脉策对于每一个分类的社区，配有了相应的一套板块打分体系，共分为四大维度。

数据是分析结果质量的最基本保障。单一数据源可能会存在质量问题，因此在每一类的数据中，都利用多种来源的数据进行了交叉验证，确保结论的可信。

维度一：区位

不管在哪个阶段买房，区位永远会是关注的焦点之一。

在上海，以环线定区位是最为直观、且经久不衰的观点。大家都知道，上海总计有四条环线，分割出了6类地段：内环内、中环内环、外环中环、外环新外环、郊环新外环、郊环外。

维度二：邻里稳定指数

包括了平均面积段、出租房屋占比以及小区三房以及三房以上的比例。

当社区的出租房屋占比较高、租客较多时，人员流动较大，社区人口构成复杂，不利于社区的稳定。

而平均面积较大、三房比例较高的社区，一方面总价较高，购房门槛较高，社区房屋的总体换手率会较低，住户相对比较稳定。另一方面，购买此类户型的住户，家庭成员数量较多，家庭结构较为稳定，不易发生房屋的置换。

维度三：社区品质

品质这一点就比较好理解了。就是需要找到整体房龄较小，较新的板块。

关于房龄来说，上海楼市最新的两代产品，分别是05年-15年，和15年至今，房龄在这个区间的社区，房屋品质更有保证。此外，在品质指数中，我们还搭配了板块的房屋均价来帮助大家判断。

值得注意的是，社区品质指数受到整个板块平均房龄和平均价格的影响，城市中心区域老小区多，因此普遍这个指标会偏低。

但这不代表社区内缺乏高品质小区，比如：世博滨江板块，虽然社区品质分不高，但还是有融创滨江壹号院这样自身小区品质很高的小区。

再比如，瑞虹板块内的多期瑞虹新城小区也是品质小区的代表。

维度四：生活指数

这是大多数购房者关心的核心——生活指数。

顾名思义，指的是各项配套的综合得分，其中包含了交通、医疗、教育、休闲、景观、商业以及生活配套等7个细分，每个板块都会有类似下图中的数据：

以此我们给出了一个各项配套细分成绩以及综合分。

在用丰富的数据对四大维度进行量化分析后，可以得出相应的分数：

示例：瑞虹板块

购房者只需要根据自身的喜好，选择所关心的维度中表现最突出的社区，就能便捷的获取最佳的几个备选项。

▍其它板块

实际上除了以上的高价段的三大类型社区榜单，我们还有以价格段分成中等价位段和低等价位段的其它六大类型榜单。

每个价位段也是分为了商务型、综合型和居住型。

由于篇幅的原因，这一次就只把结果放上来，有机会的话我们再去仔细研究下造成其中与普通认知有巨大差异的原因。

▍写在最后

脉策此前一直服务于B端和G端的客户，长期积累了大量的数据和模型。在如今楼市的特定阶段，希望用数据的力量帮助每一位购房者做好买房决策。

感兴趣的朋友可以试着在后台回复“社区测评”，查看高价段居住的板块名（目前仅限上海），再输入对应板块名称即可看到详细测评结果。

示意：瑞虹、联洋、碧云、古北……

当然，脉策依然在努力，我们后续还会上线更详细的上海小区测评。也欢迎更多购房者能给我们提出建议。

本次板块分数和排名会随着时间推移、城市的发展而不断变化，脉策将会不定期更新，也请大家持续关注，想听更多板块解析，欢迎留言告诉我们。

备注：

1. 该指数内引用的数据均具有一定的时效性，例如：目前此价格分档使用的数据为上海2021年8月至10月上海市二手房（住宅+商住）挂牌价格中位数。

2. 因时间、市场、政策等会发生变化，文中信息仅供参考。

3. 本篇攻略中所有图片均有版权，如需转载请注明来源。