“鬼城”不鬼

在过去二十年来，房地产行业在带动经济，拉动固定资产投资以及提供地方政府收入上，一直起到了中坚作用。但在2021年，华夏幸福与恒大相继暴雷，去年拿地数量排名前十的头部房地产企业，今年同期拿地数量大幅下降40%，中国的房地产行业，似乎出现了新一轮的洗牌。

中国的房地产未来未走向何方？为了解决这个问题，让我们首先回到7年以前。这段时间，房地产行业有一个关键词，叫做“鬼城”。

（“鬼城”搜索指数）

一些城市大量新建住宅，却少有人居住，因此夜晚漆黑一片，故得名鬼城。一些当年榜上有名的鬼城，常常出现房价腰斩、人口外流等新闻。标准排名与《投资时报》曾在2014年和2015年连续两年发布《中国大陆城市「鬼城」指数排行榜》。（注：感兴趣的读者可自行搜索，在此不全文转载了）

按照排行榜给出的定义，国家住建部的占用地标准为每一平方公里建成区容纳1万人口，一个城市的建成区面积为100平方公里，按照占用地标准，这个城市容纳的城区人口应该为100万人，如果目前该城区仅有50万人，而该城市对外来人口的吸引力并不强的话，短时间内难以达到100万人的容纳量，就很可能沦为“鬼城”、“空城”。

如今7年过去。当年的“鬼城”，如今发展得如何？

先看经济。

把2014、2015年的鬼城名单提取出来，计算他们在2015年到2020年间的房价增速，达到5.33%，快于鬼城以外城市的5.13%。如果计算同期年均GDP增长率，则鬼城的GDP增长率达到7.99%，快于其他城市7.09%的年度增长。

令人感到有些意外的是，鬼城的经济没有崩溃，房价，也同样没有崩溃。不仅如此，发展得还全国平均水平更好。

从人口看更是如此。

当初被断定为鬼城，起因是这些地区的住宅建成面积远多于人口需求量。但使用2015年人口小普查和第七次人口普查计算可以发现，在过去5年，鬼城每年的人口增速达到了11.41%，而同期其他人口增速只有3.45%。

《投资时报》的鬼城包括了大量县级城市，不一定具有代表性，我们现在去搜索“十大鬼城”，可以看到这样一份榜单——

他们基本都在《投资时报》的鬼城名单当中，且更具有代表性。

这些当年名声在外的“十大鬼城”，今天发展得如何？

从图中可以看到，除了天津以外，其他城市在第六次人口普查和第七次人口普查之间的人口增量更是远超平均。

一言以蔽之，鬼城并不“鬼”，而是活跃之城、发展之城。因缺少人口而被扣上鬼城帽子的他们，近些年反而呈现出对人口更大的吸引力。

为什么会有这种现象？

在房地产问题上，有一句话，叫做“短期看金融，中期看土地，长期看人口”。

人口是其中提供原动力的一个齿轮，随着人口齿轮的转动，地方政府决定相应的土地政策，并使用金融工具熨平短期金融波动。这个逻辑，将人口当做一个长期而外生的变量，之前的各类鬼城计算，也使用这样的逻辑，假设人口短期内不出现突变，那么这个地区的建成区面积的确远高于当地人口的需求了。

但是，人口真的是一个不能改变的变量吗？

对于出生率带来的人口自然增长来说，确实难以改变。但人口的迁移则远快于此。一个简单的例子是北京和上海，凭借北京和上海的出生率，根本无法撑起如此高速的经济增长，但在这两个城市的22-24岁人口中，有40%到50%的人口五年前是住在其他地区的。北京、上海可以做到的，其他城市，也一样可以做到。

如何做到？我们可以在之前的人口齿轮之后，继续加上其他齿轮，包括收入、经济、政策、土地等。已经有无数文献证明，人口迁移的最大推力和拉力来自收入差距，人口从低收入地区向高收入地区流动。

而收入增长的背后，来自经济增长，经济增长，在一定程度上来自产业政策和土地政策。

我们使用“鬼城”的土地出让、招聘平均工资、以及历年流动人口动态监测数据进行计算，可以发现之前的鬼城到目前的新兴之城，大抵出现了如下发展模式：

扩张的土地出让，吸引企业流入，并随着产业集聚扩大生产效率，带来亩均产出增加和工业用地价格逐渐上升。进而推动当地的工资上升，并随后带来人口的流入。

简单来说，当“鬼城”的工业用地价格超过其他城市后的3到5个季度，当地工资会超过其他城市。在工资超过其他城市4到5个季度之后，当地的新加入流动人口比例会超过其他城市。在几年的发展后，鬼城反而成为人口的吸铁石。

近些年来，我们常常能看到城市之间“抢人”的举措。降低落户门槛者有之，给予租房、购房补贴者有之，为人才提供优惠的公共服务者有之。

但为何最后，却是鬼城胜出？

道理很简单，吸引人口，不能仅在人口本身上下功夫。租房补贴等终究是短期刺激，归根到底，需要吸引企业。吸引企业，就需要有更低的边际成本。而更低的边际成本，不只是给予政策优惠和让企业办手续更快一点那么简单，他需要一整条产业链的布局，以及不断学习和扩大生产带来的边际成本降低。

那么为什么一条产业链会来这样一座城市布局呢？

我们不难看到，这些齿轮的背后，最终要的一项原动力，就是有所作为的政府，有所作为的土地和产业政策。不是等待，不是躺平，不是背靠资源禀赋和比较优势。而是主动出击，为城市的发展创出一条新路。当年鬼城列表中发展得最好的一些地区，例如郑州市郑东新区、贵阳市观山湖区，合肥市滨江区，均遵循了这样一条发展路径。

过去的十年，是城市布局重新洗牌的十年，一些毫无作为的城市，人口下降；被列为鬼城的城市，蓬勃增长。

这个故事告诉我们，房地产的增长，人口的自然增长并不是关键。中国很大，在这样大的范围内讨论一个宏观的房地产好坏，没有多少意义。房地产，归根到底呈现的是一个城市的边际土地产出，是一个城市产业发展的结果。

如果说一个城市的产业就像是一个企业的主要产品，那么这个城市的房地产，就相当于这个城市的股价。只有产品卖得好，股价才能上涨，反之则必然下跌。

不久前，中共中央政治局召开会议，强调要促进房地产业健康发展和良性循环。如何让房地产良性循环起来？几周前，鹤岗市成为我国第一个进行财政重整的地级市：

未来两年内，中国的人口增速将迅速跌至零，进入总人口下降区间，城市间的人口竞争，将不再是零和游戏，而是负和游戏。逆水行舟，不进则退。

到2030年第八次人口普查时，哪些城市终将获胜，成为人口的磁石？哪些城市会真正地成为鬼城？这场比赛，现在刚刚开始。