大数据告诉你：中产家庭买房，怎么选潜力板块

上个月，脉策发布了第一个“数字化社区板块评价排行榜”，希望通过脉策大数据，告诉大家，在上海买房，应该如何选对板块？

评论区跟后台都收到大量留言，但是对于“板块”，不出所料，存在很多不同的理解与建议。

比如这个:

在聊今天的内容之前，一分钟解释下

究竟，什么是板块？

我们用一个简单的生活场景来解释：

平日里熟人之间问对方家住哪里，会怎样回答？

如果是特别好的小区，会直接回答小区名字。

较为普通的小区，就会回答小区所在商圈或者街道的名字，而这，其实就是板块的由来。

板块是基于日常生活经验和社区相似性，结合区域商圈和街道范围形成的对区域的划分。

简单来说，板块就是服务于买房的，而街道边界却是服务于政府管理的。行政区划边界不能完全反映社区的相似性，而板块可以。

所以，我们的测评是基于板块进行的。

通过大数据计算，我们将上海的171个板块分为了9大类，并给每个板块评估了得分。（详细计算方式大数据告诉你：上海买房如何选对板块）

在我们的上一篇社区测评推文发布后，我们对后台收到的留言进行了一番统计。

▍大家都在关注哪些板块？

大家关心的板块，集中在中等价位端，我们的统计结果和市场行为不谋而合：改善当道，尤以中产改善为主。而在新房供应上，2021年第五、第六批次集中供应也是以此供应结构为主。

接下来，我们会结合热门板块，详细讲讲中价段选板块的逻辑，如果购房预算在700W上下，可以跟着我们往下看看。

同时我们也上线了一个自测小工具，放在本文文末，只需几秒钟，帮大家测一测与自己需求匹配的板块有哪些。

▍居住型热门板块

我们先来看关注热门板块中，居住型的TOP5板块。

在中间价段的居住型板块中，区位，显然不是唯一。

整个居住型板块里，仅有曲阳一个板块处于内环内，但排名并没有很靠前。

不是说，买房首要选择就是地段吗？

实际上在中间段居住型板块里，内环板块显现的特点是，四项指数分差较大。

比如，曲阳虽然地段优势明显，但是能够代表板块居住属性的次新房偏少。没有次新房做支撑，这个板块都以老破小为主的话，想谈居住舒适度就很难了。

所以，在TOP5热门板块里，只有一个内环板块在中价段居住列表中。而内中环的板块才是这个价段内受到关注的核心区域。

虽然，中环的开发要滞后于内环，但整体的发展态势日新月异。建设中环的时期，也是目前次新房的主流供应时间段。

我们通过浦西和浦东各一个典型板块来说清楚这一点。

如果你去过万里，会发现基本没有老破小小区，都是2000年以后的，并且在新村路的尽头，包括了去年硬怼“丰巢”的网红次新小区中环花苑。

无论是区位、稳定度，还是品质和生活指数，这个板块的均好性都极强。

更重要的是，在可预见的规划中，万里的发展还远没有结束。京东外加卓越联合体拿下万里地块，对万里的发展将会助力良多，未来可期。

再来看下浦东中价位段的居住型板块的佼佼者——杨思。

直到现在，链家还喜欢把它跟前滩搭配一起，作为前滩的附庸。

我们根据评测分数，加上实际的走访感受，可以对杨思有一个全新的认识与了解。

同样是内中环区域，邻里稳定指数拖了它的后腿。这是因为在杨思的中间段，有目前上海浦东年成交量靠前的思浦小区，主打小户型的老破小，并且杨思多年未有新房供应，一来一去，拉低杨思的邻里指数。

但整个杨思的西侧和东侧，目前依旧有大量的次新房小区作为品质支撑，西侧比如恒大华城天地苑、东侧比如尚东国际名园。

同样的，杨思的发展依旧没有停下脚步。新杨思（高青区域）是浦东新区金色中环发展带重要节点。

在内环发展遇到瓶颈期的时候，内中环区域依旧还有源源不断的发展动力。

即便到了中外环间，同样能有优质居住型板块的一席之地，就比如古美板块。

一个中外环的板块，凭什么可以占据中价位段居住型板块的前五？

脉策评测分数给了很明确的回答：

古美板块除了地段稍显弱势之外，其余三项指数评分都是中等以上的得分（75+）。

闵行是全市的教育强区，这个强体现在，绝大多数优质板块都有非常好的学校，并且头部及以下差距也不会很大，而古美就是这类典型的板块。

如果我们把上面这些居住型热门板块的特点总结一下，那就是居住品质为先。

▍商务型和综合型热门板块

聊完中价段居住板块，也不要遗漏了商务型和综合型板块，中价段里的这两个类别表现如何呢？

先来看看大家票选的中价段商务型板块受欢迎前五位。

可以发现，较为热门的中价段商务型板块，存在以下两个特征：

首先，商务型板块的区位与生活指数存在比较强的关联性，当区位指数满分，地段优质时，生活指数基本也是较为优秀的。

其次，即使是地段较好的板块，在邻里稳定度和品质两方面，至少存在一项短板。由于有明显的短板项存在，也就不难理解为什么这些商务型板块会掉入到中间价段。

以中山公园板块为例，邻里稳定指数仅40.65，板块房龄过老，平均房龄29年，主力面积段仅仅只有53.58平米，这使得它从高价段掉到中价位段。

商务型板块还有另一种“极端”。

虹桥商务区，无疑是当下商务型板块的另一种典型。充分诠释了城市的另一个中心，并非完完全全的以地段环线论。

以大虹桥的核心板块徐泾为例，都已经出了外环了，区位指数已经很低了，随之相匹配的配套指数，仍然还在建设中。

依然看数据，徐泾的弱势指标，生活指数，仅仅48.53分。

这个不在环线内、却极火的板块，很能映射整个脉策的评分原理。

整个徐泾，目前只有一条17号线做支撑，换而言之，徐泾的部分细分板块，比如徐泾老镇和轨交丝毫不沾边。

医疗方面，目前整个徐泾，三甲医院是空白的，也没有特别好的公立学校，商业也处于完善之中，而大热的大虹桥商业集群，实际上并不属于徐泾板块。

就这样，即使区位和生活指数上有缺失，并没有影响整个徐泾的总得分。

失之东隅，收之桑榆。徐泾在邻里指数和品质指数上分数很高。

邻里稳定指数这一项，三房及以上占比57%，平均面积接近90平。合二为一，不就是在徐泾，主打90平小三房吗？

品质指数，平均房龄仅仅9年。板块均价7.18万。这也可以解释，目前徐泾的新房6万多一平有多香了。

最后，我们来看一下，中价位段的综合型板块。

后台询问比较多的是最近两年非常火爆的御桥板块。

御桥的地段在浦东也就是中等水平，虽然整个浦东并不完全遵循地段环线论，而是以产业主导房价的区域。

但其实整个浦东，外环线依然是一道非常敏感的分割线。

而恰巧御桥所在区域，正处于外环内。并且板块内的标杆小区万科海上传奇，拔高了御桥板块的品质高度。

▍写在最后

在中价段买房，购房者往往受限于预算，不得不在区位和宜居性之间做着艰难的权衡，经常会为了宜居，不得不放弃对地段的追求。这时心中不免会有这样的疑惑：

我选择的板块真的能在配套设施方面补足地段的缺憾吗？

脉策此前一直服务于B端和G端的客户，长期积累了大量的数据和模型。在如今楼市的特定阶段，希望用数据的力量帮助每一位购房者做好买房决策。

目前，我们已经完成了全市171个板块的评测工作，详细的板块报告也会陆续放出。

因为后台回复人数较多，脉策上线了一个自测小工具，很简单的几个页面，几秒钟帮大家测一测匹配自己需求的板块有哪些，扫描海报二维码，或点击下方阅读原文可以玩玩看，

正式版的产品还在完善，也希望更多读者能给我们提出建议。

回复功能我们也没关闭，回复：高价段、中价段、低价段，我们会分别发出对应的榜单。想听其他详细的板块分析也欢迎留言。