商业租赁租金“缓、减、免”的法律对策（二）

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商业租赁租金“缓、减、免”的法律对策

• 商业租赁中,房东是否要保证租赁场地适合承租人预期商业目的？

• 疫情危机中,承租人可寻求营业中断保险的保护吗？

• 承租人可以寻求解除商业租赁合同,以完全避免逾期租金吗？

• 出租人与承租人继续合作的新契机和有效途径是什么?

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上期回顾

商业租赁租金的“缓、减、免”法律对策(一)上期回顾:商业租赁租约成为除企业薪资以外的最大开支,因疫情反弹许多州停止或延期复工,出租人和承租人都面临着巨大的经济成本和资金压力。关于疫情造成的不可抗力元臣律师指出,承租人策略:不可抗力、政府行政命令和暂停合同执行;大多数不可抗力条款都包含承租人对出租人的通知要求;现有租赁合同不包含不可抗力条款,商业承租人仍可以提出各种抗辩,作为包括不支付租金在内的不履行义务的理由。

商业租赁租金的“缓、减、免”法律对策(二)

01

除不可抗力条款、不可能原则和合同目的落空原则外的承租人权益

承租人可通过评估租约是否包括政府征收或房屋意外事件时免除或减少租金义务的条款,并评估当政府因流行病原因要求停工的规定是否符合此类条件;例如,房东通常负责房屋结构的维修、补救火灾或其他意外事故造成的损失;又如,法院曾判决承租人支付修理损坏的混凝土和膨胀接头材料的费用。

02

德克萨斯州承认在商业租赁中,房东应保证租赁场地适合承租人的预期商业目的。

租户可以要求房东提供特定服务,以解决新冠疫情引起的安全或健康方面的问题;如果房东拒绝提供此类服务,承租人有权要求房东承担损失赔偿。租约通常规定,在租赁期间此类事件如果导致承租人停业,可以减免租金。元臣律师指出,根据商业租赁协议的具体表述而定,如果承租人合理使用房屋的权利受到干扰,强制停业的政府行为可能会使承租人有权获得租金减免其他种类的租金抵扣方式。

03

承租人可以寻求营业中断保险的保护

在当前危机下,承租人应立即审核营业中断险的商业保险保单。尽管大多数保单要求对财产造成物理损害(才可以索赔),但根据行业不同,有些保单可能涵盖由流行病、大流行病、传染性疾病、感染、政府行为或命令以及社会动荡或骚乱引起的营业中断。与不可抗力条款类似,承租人必须遵守所有相关通知要求,有效索赔业务中断或任何其他受保险担保的损失。

04

重新谈判的目标,最终达成对双方都有利的解决方案。

在仔细审查可适用的合同条款后,承租人应该与出租人(房东)展开对话,即重新谈判;强调面对前所未有的状况是与出租人共同面临着巨大挑战,这有助于最终达成对双方都有利的解决方案。通常情况下,出租人和承租人可能会依靠以下几种替代方案以减轻严格的租金支付带来的困难:包括租金减免、延期付款、租金扣减、贷款转换、申请保证金、转租等。除了根据租赁合同中条款的明确规定来调整关于租金支付,如果房东违反了相关的默示保证,承租人还可以寻求解除商业租赁合同,以完全避免逾期租金。该项保证意味着,在租赁开始时,设施中不存在用于商业目的至关重要的潜在缺陷,并且其基本设施将始终保持适宜的状态。承租人能否通过声称房东违反上述保证,成功终止其支付逾期租金的义务,要依据事实查明问题,由具体情况决定。Tips:元臣律所可以为您提供专业谈判培训,或协助和代理谈判。

05

寻求出租人与承租人继续合作的新契机和有效途径。

承租人应该尽早与房东展开对话。新冠疫情和与之密切相关的经济下行,给当下危机中的房东和承租人权利带来了巨大的不确定性影响。在这前所未有的疫情期间,友善的沟通和合作将是是最佳选择。经济不景气和政府对商业经营的限制措施,将加剧商业出租人和承租人之间的矛盾,并可能减少潜在解决方案的可能性,元臣律师建议,虽然双方展开建设性的谈判和寻求可行的解决方案是一个新的挑战,但确实是增进出租人与承租人继续合作的新契机和有效途径。

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陈帆律师毕业于外交学院、休斯敦大学法学院法学博士;德克萨斯州执照律师、美国联邦地区法院出庭律师、美国移民律师协会会员。早年在德克萨斯州哈里斯郡政府、州上诉法院实习工作,并在全美知名劳动雇佣专业律所供职多年;曾在能源、商务、创业等多家协会组织担任理事,现为旅美专家协会主管法律分会的理事、亚裔商会理事以及美中创新联盟的指定律师。他成功组建了元臣中国业务团队,致力为来自中国的大型企业赴美投资、经营、贸易、并购等提供高端定制的法律咨询服务以及亲自参与、领导复杂的商业交易以及诉讼。

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