关于商业地产租赁，请看专业律师的中肯建议

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在商业地产交易中,特别是商业租约,很多公司在没有理解租赁合同的重大实质条款前,就草草签署合同,等日后出现争议时,承租人才发现其中诸多对自己不利的条款。而这些条款,如果在签约前聘请专业律师认证审核,或者根据自身需求与对方商议修改,会实质上改善其法律地位。因为,美国的商业地产租赁协议往往极为繁冗,很多地产租赁合同长达几十甚至上百页,价值数百万甚至上千万美元,不仅需要寻求专业律师的指导协助,也需要当事人对租约的关键条款有清楚和正确的理解,这样才能最大限度地规避其中的法律风险。

为此 “元臣云讲堂” 定于6月24日周四上午(10点-美中时间、11点-美东时间、8点-美西时间和23点-中国时间),邀请印第安纳州、加州和德州专业商业地产、并购和商务诉讼律师强强联手,举行“印第安纳州/加州/德州商业地产租赁、谈判、解约和不可抗力”Zoom 讲座,陈欣、包鸿滨和Mark Gonzalez三位律师,将通过在新冠疫情中受理的商业租约纠纷案例,与您分享律师和法官的实践经验和解决方案。

诚邀企业主管、商业地产(公寓、住宅、办公楼、购物中心，仓储、酒店、建筑和土地等)业主、石油能源地产业主、投资人、地产经纪人、承租人、建筑商和项目开发商等企业和个人报名参会。

作为本次讲座的三位元臣商业地产律师,在此特别要告诉大家,律师在商业地产整个流程中担当着顾问、军师、谈判人、调解人或调查员等重要“角色”; 其中的法律风险管控包括: 尽职调查、各种协议和条款的审核、谈判、签署买卖协议、交割过户、资产运营、管理、租赁、保值增值以及退出机制等。作为商业地产专业律师,在此特别提醒承租人或出租人在签署商业租赁合同之前,务必注意以下要点：

1、租赁双方的必要沟通：鉴于疫情延续对各行业造成严重的现金流压力,租赁双方如发现租金方面出现状况,应尽早跟对方展开租金和未来付款安排的对话沟通,并确保在面对疫情的挑战时,能够以最佳方法来处理租赁问题。如果双方谈判完成,达成协议,律师需要准备法律文件以确保双方利益及责任,同时记录双方安排。

2、更多的灵活性：2020年新冠爆发对美国商业地产的打击不可低估,随着2021疫情减缓经济复苏商业地产再现生机,但随之而来的是租赁合同具有更多的灵活性。部分商业租约中包括“中断条款”(break clause),该条款提供承租人拥有提前终止租约的权利;疫情改变了人们的生活方式,在家工作已被越来越的公司接受推行,商业租赁的租约期限也尽量避免签署5-10年以上的期约。

3、业务中断保险(Business Interruption Insurance)的保障,业务中断保险主要保障企业在遭受物质财产损失时,由于重置或修复受损财产而造成“营业中断”。关于“业务中断保险”是否承保新冠状病毒导致的损失,这取决于保单条款的约定。

4、隐形费用: 审核一份商业租赁合同,要看租金的账户,承租人的信用、出租率、产权保险及周围的商业环境, 交割后的管理计划等;尤其要注意该地产的隐性费用,即潜在的管理费、维修费和行政费用是如何分摊的、这一切都需要启用律师、会计师和建筑师和检验师来综合审核评估商业地产的实际价值和风险。

5、转租问题：“转租”是指法律规定的两种变更方式“转租”和“承租权转让”,法律规定“转租”是指最初承租人的租赁关系不解除,而“承租权转让”是新承租人直接替代原承租人与出租人建立租赁关系。这两种情况,均需要确定出租人的书面同意和转租的补偿费等问题。任何生意都有风险,当遇生意失败,继续履行租约已不现实,如果租约中有好的sub-lease或sub-let的条款允许租户转租给别人,则可以帮助租户降低违约风险和法律责任。

6、文件审核: 在建筑物租约和土地租约中,要注意对土地开发中有诸多限制性的条款;买卖合同文件和租约合同,作为买家一定要“火眼金睛”务必请专业人士审核,发现暗藏的问题和风险,以免事后造成无法弥补的投资损失。

请关注:“元臣云讲堂” 印第安纳州/加州/德州商业地产租赁、谈判、解约和不可抗力”Zoom 讲座,时间:6月24日周四上午(10点-美中时间、11点-美东时间、8点-美西时间和23点-中国时间)。

嘉宾介绍

陈欣律师

第一位主讲嘉宾,是来自印第安纳州知名华人律所创办人陈欣律师,他拥有近20年的执业生涯,其商务和民事实践领域包括:商业和住宅租赁、中小型企业买卖、公司设立和管理、家庭移民、婚姻解散,遗嘱和遗产执行、商业诉讼以及刑事轻罪辩护等。

陈欣律师熟知印第安纳州州法,尤其精通商业地产交易和商业租约中的法律细节,本次讲座中他主讲内容包括房东权益保护、签约程序、办公楼、购物中心、仓储库房和餐馆等商业租约租约的设定、承租人的责任保险、违约及其法律后果、新冠疫情下的违约对策和停租减租或终止租约的谈判策略等。预知详情,请扫码报名,亲临zoom线上聆听陈欣律师的精彩讲演。

嘉宾介绍

包鸿滨律师

第二位主讲嘉宾,是来自元臣律所、资深并购专家、并拥有加州律师执照的包鸿滨律师,他在中美两地执业超过15年,熟知加州法,擅长处理跨国公司在美国的并购、合规、公司治理及纠纷解决。包律师在石油、天然气及矿产领域的全球并购、飞机制造商和油气行业的全球采购以及中资企业在美国的投资、技术研发、并购、合资、房地产开发等方面经验丰富。包律师有丰富的加州法务经验,更熟知加州商业地产发展趋势,本次讲座中,他将从加州商业地产的租赁、谈判、解约和不可抗力等几方面,来解读其相关的法律要点和案例分享。预知详情,请扫码报名,亲临zoom线上聆听包鸿滨律师的精彩讲演。

嘉宾介绍

Mark Gonzalez

律师

第三位主讲嘉宾,是元臣律所民商诉讼Mark Gonzalez律师。他的执业重点是解决复杂的商业纠纷案,包括商业房地产行业中出现的各类纠纷。Gonzalez律师曾在德克萨斯州法院受理办公楼、零售商铺、住宅和多户住宅物业的诉讼案中,代表开发商、非营利公司、房东和个人维权。Gonzalez律师在违约、商业侵权、担保纠纷、建筑和复杂商业案件等方面有全方位的实践经验。Gonzalez 律师,拥有德州律师协执照,曾就读于斯坦福大学,获得政治学学士和斯坦福大学政府学术奖学金、Galarza Latino社区奖等多项荣誉。在本次讲座中,他将以在房地产行业执业的丰富 经验,为大家讲解包括为开发商提供土地使用事宜咨询、限制性契约解释和为业主辩护等内容。预知详情,请扫码报名,亲临zoom线上聆听Gonzalez律师的精彩讲演。

中 国 参会者请扫码报名,我们将通过邮件、微信和短信、发送zoom meeting 链接和ID; 咨询电话:713-818-8866

美 国 参会者请扫码报名,我们将通过邮件、微信和短信、发送zoom meeting 链接和ID; 咨询电话:713-818-8866

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