在房价问题上，请不要低估政府，也不要高估政府
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十一长假期间，有一篇标题党文章蹭了个10万+，该文用的标题是《任志强再次放狠话：2018年下一轮房价将暴涨，不涨我提头来见！》。文章除了抱任志强这个大腿，虚构了一个观点外，内容都是转载的媒体报道。
没多久，传出了任志强辟谣的消息，大炮说自己从来没说过这个话。发表该文的公号也主动把文章给删了。
由于强有力的调控措施，2017年没有出现“金九银十”。有报道称，长假前七天，北京新建住宅网签116套，二手房网签27套，均是2009年以来的历史最低值；上海网签新建住宅178套，相比去年同期，跌幅为78%。一二线城市房市普遍降温。
但三四线城市的房价还在上涨。
上述标题党文章据说非常受房地产中介人士的喜欢，是他们在猛劲儿地转发。中介在房价上涨中有直接的利益，他们乐于传播这样的论调并不奇怪，大众普遍怎么看待房价走势呢？
需要看到，“2018年将迎来下一轮房价暴涨”这样的说法与大众的心理预期是有共鸣的，大家基本上也是这么想的。相对保守的看法也是这样的：房价就算不涨了，也肯定不会跌。为什么呢？他们会说，政府不可能允许房价跌的。
基于这样的判断，推论便是，什么时候都可以买房子，什么时候买都是合适的时机。这其实就是任大炮一贯的观点。
也就是说，一二线房地产市场的降温确实是调控的结果，房屋成交量下降，是因为限购限售，市场预期没有变。一二线涨不动，三四线接棒涨，也是预期坚挺的证明。
在当下，市场上的主流情绪仍然是，等着政府放松调控，迎接下一轮房价上涨。
房价在未来会怎么走？这不好判断，因为这取决于参与游戏的多方的行为选择——政府的确是起最重要作用的那个影响因子——房价走势将是合力的结果。
我现在敢于做判断的是，当前弥漫着的关于房地产市场的主流看法是站不住脚的，因为它内在包含着相互矛盾着的两个预设。所以，什么是对的我不知道，但我知道“房价只涨不跌”的论调一定是错的。
小时候听单田芳的评书《白眉大侠》，里头有一招非常厉害的武功叫“八步赶蟾”：先是原地蹿起一丈多高；紧接着，左脚一点右脚面，再蹿一丈多高；然后，右脚一点左脚面，又蹿起一丈多高。这种武功招式当然是不可能存在的，“房价只涨不跌”论的推理跟该招式的逻辑是一样的，故而是不可能成立的。
我来具体解释一下。
认为房价会一直涨不会跌的人，在等着调控措施的松动，他们根据历史经验判断，政府的调控都是阶段性的，政府只是不希望房价涨得太快，等到房价走势平稳了，或者GDP数据不好看了，就会放松或者取消调控措施。到时候，房价就会出现新一轮报复性上涨。
这样的逻辑，有“低估政府”的嫌疑的。这里对政府的“低估”包括两个方面。
第一是对政府在政治上的决心的低估，认定“房住不炒”原则的提出跟以往的“遏制房价过快上涨”的表态一样，只是场面话，不会来真的。但是，中国目前已经进入了新的政治周期，当家人跟从前不一样了，最高层的政治定力与以往不同。看不到这一点，可以说是犯了经验主义的错误。
第二是对政府管理经济的能力的低估，赌政府永远无法摆脱对卖地炒地价的增长模式的依赖。这等于无视政府近年来在推动创新发展、产业升级以及通过“一带一路”战略在世界范围内寻找更大的发展空间的努力。
其实，在过去的数十年里，中国政府一直被低估，最典型的低估要属形形色色的“中国崩溃论”。“中国崩溃论”的核心就是不相信中国政府有能力掌控国家，所谓“中国崩溃论”其实就是“中国政府崩溃论”。但这么多年下来，中国（政府）没有崩溃，“中国崩溃论”倒是崩溃了。
低估中国政府会付出代价，这也是多年积累下来的一条经验。可是，“房价只涨不跌”论者看不到这条经验，他们只是按自身的喜好，记住了政府在房地产调控上不断食言的经验。所以说，他们的经验主义也只是片面的。
“房价只涨不跌”论者还有另一种表现形式，就是认为政府不会允许房价下跌，所以房价不会下跌。房地产市场崩溃会连累银行，会引发大规模危机，所以呢，如果房价真下跌了，政府就会采取措施，再把房价吹起来。
这里面同样包含着一个一厢情愿的预设，那就是中国政府是万能的，只要政府不想让房价跌，房价就不会跌。这是“高估政府”了。
中国政府没有一些人想象的那样无能，也没有一些人想象的那样无所不能。中国的房地产市场尚未经历过下跌周期，但股灾总是发生过几次了，股灾发生的时候，政府也出手介入，也不希望股市下跌得太厉害，有用吗？事实表明，没什么鸟用。政府要是那么厉害，还有治不了的股灾吗？
我一直强调说，当前的房地产市场是一个心理游戏，因为太多的人认为房价会永远涨，所以房价才一直在涨。房价早就跟真实的居住需求没多大关系了，也不是靠“刚需”在支撑，拿“刚需”说事儿是自欺欺人罢了。
房价的坚挺源于房价只涨不跌这一预期的坚挺。因为经历过多次“越调越涨”，积累起来的预期是非常坚固的，以至于出现了太阳从西边升起一类的怪现象。比如2015年推出的“房地产去库存”，在任何行业任何领域，库存太多了，想去库存，都得通过降价甩卖来实现（事实上该政策刚出台的时候，也有过忽悠地产商主动降价的呼声），唯独房地产行业的去库存，竟然导致了房价的又一轮猛涨，有的地方房价还翻番了。这种违背常理的事情，正是房地产市场病入膏肓的证明。
世界上没有永远上涨的市场。如果认为房子会永远涨价，那肯定是脑子出了问题，因为这连自然规律都违背了。
现存的房价会一直涨的心理预期的确是政府造就的，尤其是先调控再放水的几次反复。既然预期已经形成，那么政府只要继续按老套路玩，房价的确可以接着涨下去。但这条路的尽头在哪里呢？只会是政府透支掉所有的信用，自己崩溃了。
反之，如果政府不想把自己玩死在房价上，还想长期执政的话，就要改变这个趋势。也就是说，当前这一轮调控不大可能再像以前那样反转了。
我相信政府也不想让房价跌下来，最理解的结果是维持在目前的高位，不再往上走，也不下来。但这是不可能的。
不是东风压倒西风，就是西风压倒东风，刮风是绝对的，没风是相对的，短暂的。房价也是这样，不是在上涨通道，就是在下跌通道，不涨不跌的相对平稳只能短期存在。
道理不复杂，只要政府在一定时间内不再次自食其言，房地产市场的僵持局面持续足够久，久到足够多的人认为，房价的历史高点已到（已过），市场预期扭转，房价就会掉头向下。
当房价进入下跌通道，政府就算不想它下跌，还能轻易地就再将其扭转回来吗？
时来天地皆同力，运去英雄不自由。政府也只能顺势而为。
在什么条件下，关于房价只涨不跌的心理预期才会改变？这就要看前面提到的政府的政治定力了，是不是能够克服房地产带来的瘾，在经济增长乏力的时候能不能顶住不放松调控力度。
鉴于房价多年持续上涨，以及政府此前在调控方面多次自食其言的历史，这个僵持的局面将维持相当长一段时间。是多长，无法预估。
需要注意，房地产市场上真实的供求关系并不是现在呈现出来的样子。有些人手上囤积了大量的房产，这些房子都是潜在的供应，现在他们并没有抛售的欲望，是因为还在等着房子继续增值。在关于房价的预期扭转后，这些房子（到底有多少不清楚）都会拿出来抛售的，房地产市场上的供应量有可能瞬间激增。
有人认为，那些房叔房婶们手上囤积的房子大部分成本价很低，是房价暴涨前买的，房价哪怕腰斩了，他们还是挣钱的，所以不必担心他们急于抛售。这是错误的假定，我们要分析人的心理，房价只要相对于最高点跌了，就是“贬值”了，没有人会根据成本价来算账的，也没人坐视房子“贬值”而无动于衷。
有人认为，除了房产，没有好的投资渠道，房子卖了，钱不知道拿去干嘛，所以房价跌了也不会有人抛房子。投资渠道少不是问题，可以创造，只要有钱，什么都可以炒。就算没的炒，及时割肉把钱拿在手里，也比坐视房子“贬值”的好吧？
那中国人喜欢买房子来为房价永远涨背书，也是扯淡的。喜欢买房子是瞎说，喜欢房子涨价才是真的。
重要的话再重复一遍，我不知道房价未来会怎么走，我只肯定“房价只涨不跌”论是错误的。你不能同时既假定政府是无能的，不吹房价就玩不转，也假定政府是万能的，想让房价涨就涨，想让房价定住就定住。
无法对房价的未来走势进行判断的原因是不知道政府到底会怎么样，不确定“房住不炒”是不是又是说着玩玩的。这是最大的不确定因素。但让我押一边的话，我会押政府这次会说到做到，坚持到底。
“房价只涨不跌”论者会输到当裤子，在那些入市晚、持有成本高、杠杆率高的玩家中，会有人跳楼的。
但政府看起来有点过度自信了，仿佛认为可以使一招葵花点穴手就把房价定住，推“公有产权房”就是一个自信的证明。但政府应该明白，房价只要不再涨了，就意味着历史高点到了，就意味着逃顶，就可能意味着泡沫破裂。要做好房地产市场崩溃的预案。
如果觉得这个结果太可怕，就放松调控，再托房价，那就得做好自身崩溃的准备。
两杯毒酒总得选一杯。出来混，难道不用还的吗？
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