小产权房会转正吗？房价会崩盘吗？

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我一个朋友，有两个孩子，都上学了。生老二的时候，计划生育政策还执行得很严格，所以在北京上不了户口，只能用变通的方式在老家上了一个。2015年，计划生育政策松动，开始实行全面二孩政策。结果，再到派出所，顺顺当当地就把老二的户口给上了。

这是改革过程中很多领域的常态。一些新事物在出现的时候，是非法的，如果运气不好，当时就被打击掉了；如果运气好，存续到政策改变，获得合法身份的时候，那就不一样了。

小产权房也是这类事物之一。小产权房是不合法的，转正至今也没有实现，但随着“二次房改”的启动，小产权房的地位将发生微妙的变化。时间再久一点，真的转正了也不是没有可能的。小产权房的转正将意味着房价的崩盘。

何谓“二次房改”？这就是十九大报告中提出的房地产领域的新思路：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”

近日，这一指导方针的细化方案出来了。15号，在全国国土资源工作会议上，国土资源部部长姜大明透露了以下信息：

我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。

这大体就是“二次房改”的核心内容了。也就是说，改着改着在某些方面又改回去了，将来，国家机关、大型国有企业，甚至大型私人企业都可能会自己建房提供给自己的职工，虽然跟过去的福利分房不会完全一样，但也比较接近。

未来，房地产土地使用制度将发生重大变化，“政府将不再是居住用地的唯一提供者”，集体建设用地将直接进入房地产市场，而无需再经过国家征收这一环了。

中国在经过房改，建立房地产市场之后，政府就垄断了城镇住宅用地的供应。中国的土地分为国有土地和集体土地，前者是指城市土地，后者则包括城郊和农村归属农民集体所有的土地。城镇用于房地产开发的土地必须是国有土地，当城市扩容，需要占用原有城郊集体土地时，政府先要走一道土地征收的手续，从农民集体的手里把土地征收过来，变为国有土地，再通过招拍挂的方式卖出去。

从征收到拍卖，这里面产生的价差就归政府了，而这就是土地财政的含义。中国这些年的大发展，尤其城市基础设施的提升，大部分归功于这部分土地增值收入。当然，房价高也跟这个因素有密切关系。

因为房价飞涨，小产权房就在这个背景下应运而生了。小产权房的意思是，建设房子的土地没有经过国家征收这一道，性质上仍然属于集体土地，因为没有经过这一道，所以地价低，房价也就低。

小产权房便宜当然不仅跟地价低有关。根据以往的政策，这样的房子不能正规上市销售，也不能办理按揭贷款，不能抵押，所以没有炒作的空间。

回头去看，可以发现小产权房更符合“房子是用来住的，不是用来炒的”这个定位。因为不能贷款，购买只能全款，购买了之后也不能办理产权证，不能用于抵押贷款，不能倒手，所以购买小产权房的人真是为了住的。北京周边的小产权房至今价格在每平方米一万多，因为没有炒作的因素在里面，这样的价格更接近于住宅的实际价值。

国家一直强调小产权房非法，放言清理，但并未阻止得了小产权房大面积被建起来，所谓清理也没有落实到真格的。

十八届三中全会的《决定》就已经提出，建设城乡统一的建设用地市场。最新的精神是，集体建设用地可以用来建设租赁住房。也就是说，集体建设用地可以无需经过国家征收这道手续就能直接进入住宅用地市场了，但限制还是有的，即只能建设租赁型住房，不是销售型的。

然而，口子就是一点点打开的，保不齐以后集体建设用地就可以建商品房了呢。

集体建设用地可以用于建设租赁住房这一点，已经足以让人联想小产权房的地位问题了。这么多年来，小产权房虽然身份非法，但一直合法存在——如果将小产权房认定为违法建筑，就不应该允许其接入市政设施，不能供水供电，可是政府并没有这么做，这等于口头否定，事实承认。

小产权房规模庞大，所谓清理，不可能是以全部推倒拆除的方式，那不但是巨大的资源浪费，也将引发社会事件。长远来看，国家肯定会给小产权房找一个说法，提供一个解决方案。现在，集体用地可以进入租赁住房市场了，同样建在集体用地上的小产权房，至少要跟合法的租赁住宅获得同等权利吧？

再进一步呢？是否会在补办一定的手续补交一定费用的条件下，让小产权房彻底转正？这绝不是不可能的，虽然不会很快实现。

如果小产权房转正，房价一定会崩盘。首先，小产权房体量巨大，据估计全国有六七十亿平方米，如果它们跟商品房同权入市，意味着供应量瞬间暴增；其次，小产权房成本低，以同等身份进入市场，必然会把房价拉下来。

当然了，房价也有可能在小产权房转正之前就崩盘了。

这只是“二次房改”涉及到的一个侧面。“二次房改”的开启意味着，房地产行业的天彻底变了，过去的逻辑作废，如果谁认识不到这一点，还在过去的路上跑，是要吃大亏的。

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“

我在这土地上长大、生活、行走，与她骨肉相连。有一天还会归于她。就这样，我要在她的怀里一路行走，一路歌唱，没有青春，没有衰老。

我的生命上连高天，下接厚土，于行走中，便获得了永生。

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