今天立冬，但房地产市场感受到的，才只是一丝秋凉

按二十四节气，今天是立冬。进入冬天了，祝大家冬天快乐。

最近，关于房地产市场进入寒冬的说法出现了，当然这只是媒体上诸种说法中的一种。还有人认为，房价过快上涨的势头被扼制住以后，房地产市场会更加健康的发展，接下来将迎来的是房地产市场的春天。

“寒冬说”是最有幽默感的。有些人这么说，背后有两种可能性：第一，太习惯房地产市场的热火朝天了，一丝凉风吹过都受不了，觉得冰冷刺骨，就以为冬天来了。这么想也不是没有“道理”，大多数人买房子是加了杠杆的，房价不涨就等于亏本，因为要还利息。有些倒霉蛋刚买了房子，价格就降了，从个体感受而言，的确等于寒冬已至。

第二，通过媒体向社会喊话，以夸张的方式向政府施压，以期调控政策尽快缓解，以便继续延续“房价永远涨”的美梦。

我不同意“寒冬说”，也不同意“春天说”。我的看法是，房地产远远谈不上进入寒冬，那么，“冬天来了，春天还会远吗”自然也就无从说起了——房地产市场已过盛夏，处在通往冬天的路上，这会是一个相当漫长的过程。

中国房地产市场自打建立以来，一直处在上涨通道，用季节比喻，一直是在春夏季节，在2015年的“去库存”后，进入了三伏天。

现在，在经历了长达20年的春天和盛夏之后，房地产市场终于迎来了季节转换。

今年没有传统的“金九银十”，无论新房还是二手房，都出现了量价齐跌的景象，开发商为了走量，缓解资金困境，纷纷推出了显性的或者隐形的降价促销手段。打砸售楼处的“房闹”现象也如约而至。

根据统计数据，9月，北上广深四个一线城市的新房和二手房价格均环比下降0.1%，其它二三线城市的房价处于持平或是微涨的状态，涨幅明显下来了。

10月，房价变动不明显。绝大多数城市并未出现明显的降价，降价的楼盘多出现在郊区，以限时限量特价房、送车位等方式变相降价的方式体现。北京连共有产权房都打折促销了，大兴区某共有产权房项目买房送车位，如果业主多付10%定金，可以免费获赠一年物业费。

10月的变化主要体现在成交量上。据统计，北京、杭州、深圳、成都、南京、苏州等10个主要城市的二手房成交量环比（跟上一个月比）下降25%，同比（跟去年同期比）下降9%。具体到京沪，北京10月二手房成交8879套，成交量环比下降42%；上海新房成交4100套，环比下跌29.32%，二手房9月10月两个月共计成交1万套，下降明显。

这样的市场状况，就能够说是寒冬吗？肯定不能，这只是盛夏结束后，风中吹过的一缕秋凉，按节气来比喻，顶天算是刚立秋。

不客气地说，中国房地产市场的季节转换是被我写出来的。两年以来，我多次撰文分析房地产问题，解析房地产的经济逻辑和它背后的政治逻辑，解释高房价的成因，指出房价的历史性高点已经出现。

当然了，说房地产的转折是我写出来的，是开玩笑的说法。这是中央政策调控的结果，我只不过是正确地预见到，这一次的调控是认真的，并且做出了正确的解读。可惜，这一系列分析没有引起应有的重视和反响。

一言以蔽之，过往的中国房地产，是一个唯心主义的市场【点击阅读】——在多次反复中，全社会（包括地方政府、房地产商、炒房客和普通大众）逐步形成了一个牢固的认识，那就是房价会永远上涨。

在“房价永远涨”这个信条形成的过程中，中央政府负有很大的责任，正是多次对房价进行调控、多次又迫于增长的压力对调控半途而废，推动了该信条的形成，并且加固了它。房价不停地涨，令人盲目相信这个过程会持续；所有的人都盲目地认为房价会一直涨下去，房价就真的会接着涨——泡沫的自然破灭才是终点。

这是一个“物质变精神，精神变物质”的过程。

中央政府在房价上涨中扮演的特殊角色，使得社会上形成了一种对于它的奇怪看法，确切地说，是过度迷信和过度轻视的奇特混合【点击阅读】。前者体现为，人们认为政府不会允许房价跌，这种看法预设了政府有无限的力量推高房价、稳住市场；后者体现为，人们认为政府不敢让房价跌，这种看法预设了政府离开高房价和土地财政就玩不转。

两种明显的互相矛盾的看法能够共存，正是社会已经高度不理性的表现。然而，在诸多不理性的主体中，最后保持理性的，仍然是中央政府。

中央政府最核心的关切，肯定不是高房价和炒房客的利益，而是国家的稳定，不能发生系统性风险。在既有的环境里，中央的确有能力通过政策引导和心理引导进一步把房价推高，让经济数据变得好看，但是，这条路的尽头就是泡沫破裂，是系统性危机。这是一定要避免的。

故而，必须摆脱对房地产的依赖。

从政治的视角才能看清房价走势。对于“房住不炒”政策，有很多人不以为然，以为这又是一次“狼来了”的游戏，是在为房价的下一轮暴涨做准备。这样的人是只懂经济账的小人。

反过来讲，政府对房地产的坚决调控，也是对房地产的拯救。相对于社会的真实承受能力，房价早就成了一个空中楼阁，成了一个庞氏骗局。要割韭菜，总得等韭菜长高吧，在首付对绝大多数人而言都是难以企及的门槛的时候，房价再上涨，就成了有钱的炒房者之间一个互相伤害的游戏了。

接下来的问题是，为什么说房地产市场已经出现的调整，仅仅是一丝秋凉，距离入冬尚有一个漫长的过程呢？

这是因为，对房地产市场的非理性认识不是短时间内可以消除的。比如，还有大量的人坚定地相信，政府离不开土地财政，用不了多长时间就会挺不住，会放开限购，房价就会重新迎来暴涨。正是在这种心理的作用下，才会有“放开限购”的谣言，以及该谣言的大面积传播。

事实上，地方政府对土地财政的依赖度没有媒体所夸张的那么高，卖地收入一向是预算外收入，主要的用途是搞城市建设，甚至是形象工程，而不是用来维持政府的基本开支。土地财政减少了，日子的确会紧一些，但大不了不再大规模对城市基础设施进行投入了，政府的运转没有问题。

在房地产季节转换的情况下，这种错误的认识会起到“积极作用”。

全社会如果一下子都理智起来，认识到市场变天了，那么立即就会出现踩踏性出逃，造成市场的大幅度波动。在这种情况下，非理性认识的稳定剂作用就体现出来了，手里囤积了房子的人，大多选择抱着侥幸心理再观望一阵子，甚至有人认为这是“抄底”的好机会，出手充当了接盘侠。

政府也乐于看到这种状况，所以不会选择生硬地刺破幻想的泡沫。最好的情况是，房价螺旋式缓慢向理性回归，耗时漫长，但过程相对平稳，不引发大规模的危机或者恐慌，但个别房地产企业的破产和个别炒房客或房奴的破产是免不了的。

当然这只是如意算盘，能否真的如愿，很难说。仍然存在一种可能性，即市场经过相对较长时间的拉锯后，在某一个时刻忽然清醒了过来，恐慌性抛盘出现，房地产企业大面积倒闭，破产的房奴大批跳楼。那个时候，房地产才真正到了冬天。

我个人并不希望房地产的冬天太过寒冷，这对谁都没好处，因为我们都被房地产绑架了。最好房价能缓慢回归到相对于人民的承受能力而言的理性水平。这是一个美好的愿望。