独家干货 | 9大港资开发商内地发展研究报告中篇出炉
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上篇开⑧了这四位 👇
还没读过的先戳这里复习 👇
复习完开始进入下半场。先来回答下针对【上篇】中的一个普遍疑问：为什么先写这四家？答案其实很简单，，，他们是来自度娘百科里的
㊣『香港四大家族』
另外五家也是精彩纷呈 所以，排名不分先后哦。
5⃣『地产界的工匠精神』
瑞安房地产 (HK:00272)
集团创立于1971年，不同于四大家族的基建、电讯、新能源等产业四处开花，罗先生主要还是focus在房地产&建筑建材及物管领域。匠心体现的另一种表现？然后截止2016年年底，仅瑞安房地产总资产已达1,200亿元。
翻开瑞安房地产的企业大事记，1984年内地业务公司成立，并早于1996年获得“瑞虹&新天地太平桥”的开发权。21年后的今天，上海几大made by 瑞安的著名社区早已遍地开花。 👇
（上海项目一览表，点击可查看大图）
2016年度财年，共录得176亿元营业额，其中接近90%是来自——卖楼！对没错，细数罗先生手里可打的牌，可售的住宅all in核心区啊。翠湖还有个20多万方的可售部分，市值至少300多亿吧？！
(From:瑞安房地产2016年年报——太平桥项目各用途面积分布)
-瑞虹+翠湖四期2016年共录得73亿+43亿元住宅合约销售。集团毛利率升至34%。
-还记得今年4月底开盘的悦庭吗？重点是——150平以上户型为主，均价10w+，总价1,500w以上的占比85%+，当天就卖掉90%以上(到现在还在安排每月分批qian约?!...)
-2015年的璟庭&2016年的怡庭，全都是秒光的节奏。恩，也就一年多前，还是6字打头。。and 瑞虹住宅部分存货还有45w方。😅
(From:瑞安房地产2016年年报——瑞虹新城项目各用途面积分布)
瑞安的年报里反复出现的关键词——社区！没错，就是这么一家专注打造城市中心总体规划社区模式的良心开发商。近些年来，都在反复做这些事
拆 👉 建 👉 卖
瑞虹新城、新天地太平桥，都有大片待拆地块。一直以来，动拆迁是很多开发商不敢碰触的红线，虽说“毛地开发”是历史遗留问题，但如此有耐心耗在一座城，你说这不是匠心是啥？(拆迁成本也上百亿了...)
新天地石库门旧里原貌
官网的项目list一栏也是定位划分明确，主要集中在五大城市，城市中心总体规划社区+知识型社区+交通枢纽。
(From:瑞安房地产官网——内地物业发展分布)
-罗先生说瑞安要走轻资产路线，要拆分中国新天地搞上市。“卖儿卖女"企业天地(1、2、3、5号楼已全部售出)，今年还卖了重庆天地，以及瑞虹新城的酒店部分。
-不同于shkp的核心区综合体，瑞安更多的精力在于打造集合“生活+工作+休闲”于一体的整体社区！
出门直达办公室，下楼就能吃上饭看上电影，溜个娃做个美甲买个菜，完全不用多走几步路，心血来潮想K个歌直接拖鞋出门下楼左拐。。。瑞安开发的那几个项目，基本都做到了。
-四大天地，在上海总计开发超220w方，这样的深耕同样源于对一座城市多方位的理解和认知。
(From:瑞安房地产2016年年报——上海各项目面积组成，点击看大图)
-二十多年了，这些项目早已成为魅力魔都的城市名片之一！虹桥天地算是大虹桥的开篇之作，当然位置也是最最好的！瑞虹新城带给虹镇老街的涅槃以及对整个虹口区城市面貌的改善&提升更加无需多言。。
-另外，鉴于人家有建筑建材水泥产业，相关奖项也是拿了一大堆。(匠心×2)
(From:瑞安房地产2016年年报)
-最后来看土地储备，截至去年底还有个1,000来万方。不过就在两个月前，重庆天地卖了79%股权给了..某科。😌
-看到大连的数字有点惊到，联手瑞安建业以及一家local公司，这个大连天地竟然有...300万方+。 具体用途及城市划分见下图 👇
(From:瑞安房地产2016年年报，点击看大图)
湖滨道&虹桥天地，IP展玩的那叫一个欢乐！
湖滨道的儿童洗手间，墙裂建议同行们可以去观摩学习！
月亮湾maybe音乐发烧友打卡圣地(摩登天空HipHop厂牌MDSK今年签下了红花会哈哈)！
而新天地作为上海石库门旅游必到景点之一，从未被超越！
那个INNOSPACE+创客空间本人不甚了解无法评判...
最后，租金一年全国收了17个亿...感觉有点那啥 😳...比起本报告提到的另外几家，租金收入部分的确还有很大空间！
新天地翠湖天地
作为2017年HK大紫荆勋章(香港特别行政区授勋及嘉奖制度下的最高荣誉,表扬毕生为香港作出重大贡献的人士)获得者，其实用现在的话讲，罗先生也算是个富二代出生......此处省略八卦内容😝 太平湖畔的桃园眷村倒是经常可以偶遇气质港姐朱玲玲....
哎唷，请原谅忠粉的偶尔话痨。最最最最后提一句，瑞安的年报真是看的赏心悦目，每一个项目so详细的介绍实在是太过友好！至此，瑞安粉在哪？pls让我看到你们的双手！ 🙋
一座城市的封底与封面？毕竟，如此大体量的规划整体开发，未来在上海是否还会再现呢？
之前我们写过一篇深扒翠湖天地的推文，感兴趣的朋友请👉 ——来和你开8这个上海滩“神盘”背后的故事！
6⃣『专业开发购物中心20年』
恒隆地产 (HK:00101)
母公司恒隆集团于1960年创办，业务倒是蛮专一的，主要做物业发展，90年代之前在HK港铁沿线发展多个大型住宅综合项目。官网的公司简介里这段话，拉开了这二十多年来故事开始的序幕。
1991年1月1日，陈启宗先生接任董事长一职，预见内地经济高速增长将带来发展的黄金机会，遂开展内地拓展策略，并集中在〝人口庞大城市的最佳地段〞发展商业地产项目，于1992年率先进军上海。
截止2016年年末，恒隆地产投资物业估值1,416亿港元。作为专注开发商业地产的老牌港资，不同于shkp或者瑞安，恒隆的内地商业地产开发，只有一条产品线&只有一个品牌...so far...😬
搜资料前努力回忆，上海除了恒隆&港汇外，还有啥？答案是 👇
（上海项目一览表，点击可查看大图）
就这俩！
港汇的地是92年批租的，恒隆是93年批租，当年两块地楼板价貌似500多美金&700多美金。别忘了那可是20多年前啊，一口气拿下接近50万方的纯商办开发体量，好几亿美金，，，实力和远见可见一斑。
两个地标差不多都在2006-2007年间问世。十年前，当时也算魔都最高级的购物中心了，在还没ifc之前，也算是各大奢侈品进入内地的首选布点，写字楼的租户也是同时期浦西最强音？！
当然了，每年也给恒隆地产贡献稳定的租金收入。来看看这对兄弟的表现 (做商业的同学还记得吗，这俩可是入行市调list里的高端头牌啊有没有？！)
恒隆◀ ▶港汇
(From:恒隆地产2016年年报)
-大家都知道商业地产是要靠“养”的，显然，经过这十年培育期后，在兴业太古汇&梦幻徐家汇ITC的虎视眈眈下，早已进入成熟运营期的两位同学“被迫”进入“痛苦”的调整期。。。(一个关闭了13%一个要关闭30%楼面面积，嗯，做调整)
谁叫对手太强呢？大家都是老司机，一言不合就飙车？！ 😂
-不过，毕竟那么多年走过来了，两位的租户比例还不错啊，对比如今新场子低的可怜的retail比例，超过一半甚至接近70%的服饰类业态比...ok吗？！
-继上海这两个项目开发完后，2005年开始及之后的若干年，恒隆开始在全国二线城市大力复制起“恒隆广场”来。
本人看完年报有点震惊 😳，除去上海之外的内地投资物业里，竟然全!都!是!商!办!
恩有没有看错的？停车场的面积是写字楼的两倍还要多？ 😟
(From:恒隆地产2016年年报，点击看大图)
占领大东北？沈阳一口气就是90万方，并且，在接近十年的时间里，沈阳皇城、济南、天津、大连开发的"恒隆广场"都是24K纯的购物中心啊!!!(2014年第四季度才开始有部分写字楼收入)
感觉这家港资大牌也是好牛，那么多年来内地市场仅靠纯靠租金过活？！2016年年报显示，本年恒隆地产租金收入77亿港元，其中内地贡献了52% (比shkp略多一点点)。
(From:恒隆地产2016年年报)
-而这52%接近40亿租金里，77%靠购物中心，更是给恒隆带来了73%的营业利益。怪不得说租户是恒隆的命脉啊。。。租户简直是上帝了啊有没有？！😏
-不过2016年，上海恒隆广场进入开业以来最大调整期，又受困于实体零售大环境的疲乏，这一财年的租金表现下跌也是情有可原。
恒隆去年卖了441个住宅单位，录得50多亿港元收入，不过only in HK。翻看了官网HK的项目list，👆右上角这个区间选项好有年代感，一大堆住宅，不过都卖了。。商业办公比例倒是比上海更平衡。香港去年租金收了37个亿 👇
(From:恒隆地产2016年年报)
-其实香港各个项目的业态配比也挺有意思的，感兴趣的朋友可以直接上官网看。
-然后关于土地储备，我觉得可以给恒隆颁一个【专业开发购物中心20年】的奖，，，2011年后貌似就没再拿过地了？！
(From:恒隆地产2016年年报)
-十几年来靠租金去养这些“吃力不讨好”的亲儿子亲闺女，实在是精神可嘉！
-还记得那些年南京西路上巨型LV箱子的外立面吗？and 每年冬天户外圣诞树造型大比拼...曾几何时，这些都是留给这座城市白领们的美好回忆啊。
-如今上海两个项目要开始拼后十年的成熟期了，不过有竞争才有进步，always！最后，陈启宗董事长致股东函里展望部分的一段话也许解答了恒隆那么多年来坚持做购物中心的原因？👀
中國若以這個增長率發展，兩年後便可「創造」一個大於西班牙的經濟體系， 或於四年後「生產」一個英國。 此際環球經濟放緩，中國仍然需要固定資產投資以維持經濟發展。但長遠來說，令經濟持續增長的源頭必然是個人消費。
走，我们去恒隆广场消费！ 😆
7⃣『地产界的低调富豪』
嘉里建设 (HK:00683)
由祖籍大胡建的马来西亚人创立的“港资”——嘉里集团，also大牛一枚，一直以来在内地的业务除了房地产开发外，还有饮料(可口可乐)、粮油&著名的香格里拉酒店系列、货代等等一大堆。房地产分支隶属于嘉里建设，1996年于港交所上市。截止2016年年末，物业资产总市值1,237亿港元。
(From:嘉里建设2016年年报)
1985年，郭鹤年在内地进行的首项投资就是与国家经贸委合作，斥资3.8亿美元，兴建北京国际贸易中心(北京国贸)。然后21年过去了，内地项目占比接近一半。来看看嘉里在中国内地的布局 👇
啥也不说了，一大堆综合体，最北到了满洲里，广州&武汉倒是至今空白。以后有时间来做个九家港资内地发展布局对比图，应该蛮有意思的。作为内地的重要一站，上海项目list 👇
（上海项目一览表，点击可查看大图）
来来来，效果图真实还原了，静安嘉里的office塔楼外立面，本人要先笔个❤，好爱这种方方正正的feel呀 😍
作为一枚见证浦东开发开放的原住民，还记得浦东嘉里城刚开业的时候，本人在自己的社交平台也没少“宣传”，毕竟看腻了清一色的白色米色天花地坪以及日光灯既视感的土鳖灯带后，突然有一天，粗现了一个，地板砖卡灰色各种材质拼接的非传统内装风格，当时是惊喜又开心的！(内心os 这也太有品了吧)
因为...第一次在上海的购物中心里看到了日本百货公司才有的地板...砖。并且，开业初期完全没啥人啊。。。哈哈哈 😅 结果，不出半年多，就相继沦陷了。。。
上一财年，嘉里建设录得129亿港元营业额，组成如下 👇
(From:嘉里建设2016年年报，点击看大图)
2016年的租金收入也是五年来最高，达到了40亿港币。近些年来酒店业务收入比重增幅明显，看这图，感觉嘉里倒是追求销售型&持有型物业组合均衡发展。
记得之前静安嘉里开业之初(对就那时候，大静安寺商圈免费停车啊!!)，在商场中庭有展出过这个项目的整个开发历程，包括拿地、设计、施工等等。
通过影像还原打桩时候的场景，还有这张珍贵的手绘图，以及地块里那栋历史保护建筑的由来。。。真的就是一个正儿八经的展览啊！重点是竟然还中英文对照。。👍
谁知道上海还有哪个项目做过同样的事？幻想着若干年后，这些珍贵的影像资料也是留给一栋建筑一个项目一家企业乃至一座城市极为珍贵的回忆啊有没有？
当时就觉得，港资的这种real匠心真的值得从多方位去研究学习。
刚刚翻相册的时候感叹，转眼又四年过去了...⌛
深扒年报又发现，大概是因为当年这些土地中有的是划拨所得，所以项目权益也并非嘉里全资持有？求专业人士来解读下。
最后来看土地储备，目前内地已建成投资物业大约有83万方。发展中物业大约181万方，遍布深圳、南京、杭州、沈阳、成都、昆明、南昌等。恩，几乎每个里都有住宅部分的。截止去年底还有个26w方的可售楼面面积。👀
(From:嘉里建设2016年年报，点击看大图)
另外，嘉里旗下还有40多万方酒店，香格里拉SHANGRI-LA品牌，内地第一家选址杭州，西湖畔，1984年开业，住过的同学举个手！
来看HK，嘉里在中半山还有总共8w多方的持有公寓，720,000多呎豪宅啊!!!只租不售哦！🏠 位置就在这 👇(红色箭头) 何文田&上环西营盘还有在建的住宅项目！
不过有货卖卖总比啥都没有纯靠租金过活要轻松点吧？！这投资组合也是棒棒哒！感觉这家庞大的家族企业多年来在内地一直都是低调的存在啊。。。看到一段新闻里这么写 👇
与李嘉诚、李兆基等耳熟能详的顶级富豪相比，郭鹤年显得异常低调，即便是控股《南华早报》后，他仍然不改其一贯作风—对任何访问都一概拒绝，想多了解一点他私人及家庭的事情绝非易事。最令人称奇的是，在收购香港无线后，如此重大的举动照例说要举行记者招待会，然而郭鹤年父子自始至终没有在新闻界露面，这更增加了郭鹤年的神秘色彩。
“我们只是一界小商人。” 遇到赞美，这位今年已经93岁的老人总这样回应。
好吧，考虑到阅读习惯，另外两家以及 👇
中资的反攻？
......
或撤或逃？我们不再需要港资了？
......
敬请期待最终弹！谢谢！(最终弹会有彩蛋的 😜)
欢迎转发分享。并且，觉得好就↙ 👍 吧
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